文：乐居北京 克而瑞深度智联北京合伙机构总经理 何涛
4月13日，中建智地在北京市公共资源综合交易系统，正式发布亦庄新城YZ00-0802街区1401-1地块设计招标公告，直指4月21日即将挂牌出让的京土储挂（开）[2026]011号宅地。
项目总投资估算约19.7亿元，覆盖方案设计、初步设计、施工图设计全流程。未拍先筹、提前定标，基本锁定这宗核心宅地，成为亦庄瀛海2026年最确定的新品。
一、地块核心信息
临铁+低密+成熟配套，底子很扎实
这宗地是典型的主城临铁低密宅地，不管是自住还是保值，底子都很能打：
用地性质：R2二类居住用地
占地面积：25908.19㎡
地上建面：≤51816.38㎡
容积率：2.0
建筑限高：60米
起始总价：12.18亿元
起始楼面价：约2.35万/㎡
竞买申请截止：4月20日17:00
挂牌竞价截止：4月21日15:00
区位优势
紧邻地铁8号线瀛海站，属于瀛海核心居住板块；
步行可达环宇坊、双公园，周边九年一贯制学校逐步落地；
直接承接亦庄科创、高端制造外溢客群，以及南城改善置换需求。
虽然金茂、建发、中海等房企均有参与意向，但市场普遍判断：
这宗地大概率底价/小幅溢价成交，中建智地摘地几乎板上钉钉。
二、市场怎么看？
避开内卷，走品质改善路线
当下瀛海板块次新房库存不小，未来几年出货集中，单纯拼价格已经走不通。
中建智地提前招标，本质是：
算清成本、踩准客群、稳扎稳打。
按楼面价2.35万/㎡+“好房子”标准测算：
未来售价大概率在4.5–5万/㎡区间。
对比周边二手房约5.2万/㎡的价格，性价比、去化空间都很稳。
目标客群很清晰：
1. 亦庄科创、高端制造的务实通勤族
2. 周边老小区、限竞房的轻改善家庭
三、未来产品长什么样？
国贤府升级版，小而精改善标杆
依托中建智地在瀛海国贤府的成熟口碑，这宗地不会做刚需，也不搞虚头豪宅，定位非常务实：刚改为主、品质越级。
1｜产品定位：刚改主力，全家庭友好
主力户型：90–120㎡三居、120–140㎡四居（占比约80%）
上车户型：75–85㎡两居（满足刚需首置）
总套数：约570套，去化压力可控
建筑：15–18层小高层为主，局部6–8层洋房，楼间距宽松
2｜户型亮点：实用主义拉满
三面宽、LDK一体化、大飘窗、无墙垛设计
独立家政间、全屋收纳系统
精装对标“好房子”，配智能门锁、中央空调、新风
地铁噪音专项优化：楼栋布局+隔音玻璃+绿化缓冲三重防护
3｜社区与配套：同步建设，兑现快
- 延续宋式美学园林，约4000㎡中央景观
- 配建12班幼儿园、约2000㎡社区商业
- 步行10分钟覆盖教育、购物、公园、休闲
- 与国贤府形成高低搭配，共享配套，巩固瀛海布局
四、关键时间线
接下来盯紧这几个节点
1. 4月21日15:00：地块正式出让，预计中建智地摘地
2. 2026年下半年：项目开工建设
3. 2026年Q4：案名、户型、价格正式释放
4. 2028年上半年：预计交付入住
结语
中建智地这一步，不是试探，是笃定拿地、笃定做产品、坚定看好瀛海。
一宗临铁+低密+成熟配套的优质宅地，搭配稳妥刚改定位+扎实产品力，注定会成为2026年亦庄南城改善市场的热门选择。
购房者总结短评
整体来看，这块地地段稳、配套全、产品务实、价格友好，非常适合亦庄上班、看重地铁、追求居住品质的家庭。
没有明显短板，风险低、兑现稳，是2026年南城闭眼可关注的新盘之一。
投票：最有可能的项目案名
1. 国贤府二期
2. 中建智地·瀛海国贤府
3. 中建智地·瀛海序
4. 中建智地·和颂府
相关公司：中建智地
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