按常理，德阳每年拍地时间集中在下半年，尤其是11-12月极为频繁。
没想到，2026年德阳市区第一、二宗土拍在4月份就上架了，这背后有一个庞大的规划，一盘大棋呼之欲出。
今天就给大家扒一扒，这一盘大棋。
先看看这两块地在哪儿？
第一宗：祁连山路与巢湖路交会处西南角
土地面积：80945.51平方米（约121.4183亩）；
土地用途：二类城镇住宅用地，可兼容商业(兼容比例≤10%)；
规划设计主要指标：容积率≤1.5；建筑密度≤32%；高层建筑密度≤22%；绿地率≥30%；建筑高度≤80米。详见德市开规条〔2026〕4号。
起拍价：210万/亩
首先看这一块住宅用地，1.5的容积率，请问它适合修什么样的产品？给大家一个参考，凤翥澜山255亩，容积率1.4修的全叠墅产品。
这块地，121亩，1.5的容积率，我们估计大概率都是叠墅+洋房的产品。再加上新规产品的时代，以及在《规条》还特别提了一句：地块开发建设应落实实施“好房子”建设、森林花园住宅建设等创新设计的要求。
那么这块地，未来一定是非常高端的豪宅产品。
因为它的旁边还有一个先天优势，待会再讲。
第二宗地在哪儿呢？
让我们换一个视角看。
第二宗地：洞庭湖路南侧
土地面积：30678.35平方米(约46.0175亩)；
土地用途：商业用地；
规划设计主要指标：容积率≤1.0；建筑密度≤45%；绿地率≥25%；建筑高度≤24米，住宅建筑高度≤54米。详见德市开规条〔2026〕3号。
起拍价：80万/亩。
这一块地，则是一块纯商业用地，而实际上它是金鑫博物馆中的一部分。如果我们把它放到金鑫博物馆的鸟瞰里面去，它大概就是图中这一块位置，121.4亩住宅宗地就在金鑫博物馆的旁边。
这两块地，都将于5月6日进行拍卖，那么问题来了。
为什么要在平平无奇的4月份突然上架拍卖这两宗地呢？
这是一个战略计划。
这两宗地，极为关键。关键到，在去年年度供地计划，本来按常理来说每年只公示一次。而去年，都年底了（12月）又公示了一次，有悖常理，事出必有因。
有6宗地就特别扎眼，其中就有这一次上架的2宗地。
如果我们把这些地块都一一对应起来，你就发发现，这6宗地其实都是一个区域的。
这样看是不是就特别清晰，明了和简单了，其中23和25就是本次要拍卖的住宅用地以及商业用地。
那么，也就意味着，在金鑫文化博物馆的周围，至少还要拍卖两宗住宅用地，也就是21和22，据我所知，这两宗地的容积率也是非常低，适合开发建设高端洋房产品。
你也看到了，3和4是一个绿色的公园。
没错，3和4都将是整个区域的核心，其中4包含了鹿尔花园和仙境花园，3也是仙境花园。
而它们将和金鑫文化博物馆无缝连接成一片，形成一个面积超过500余亩，公园+文旅+商业+文化的景区。
那么，你肯定要问了。
什么时候才会呈现呢？
实际上，在去年，就已经发布了这一片公园的招标公告。
建设内容，包括新建仙境花园、鹿尔花园、以及火车头IP公园等等，按着图上给出的数据加了一下，总面积约420亩。
实际上，这一片的公园+商业等等，总共超过了500亩，是一个依托金鑫文化博物馆、仙境花园、鹿尔花园形成是“十”字主框架。
它很大，甚至比东郊记忆还大。
它不同于柳梢堰湿地公园或者文德湖公园，它更像是石刻公园，但又不太像石刻。如果非要有一个参照，那它最像的还是成都东郊记忆。
如果你去过东郊记忆，那么你一定知道它也是由成都国营红光电子管厂改建而来，工业文明遗址与文化创意产业相结合，成就了成都东区音乐公园，2012年更名东郊记忆。
如今，东郊记忆里面是一铺难求，园区营收达到了100亿，贡献税收超6个小目标，每年迎接游客超过1700万，连带着，东郊记忆周围的房子都是“香饽饽”。
以后你在德阳也找得到，同样是工业遗址，1958年建设的四川省建筑工程机械厂，苏联专家设计的红砖厂房，如今已经被认定为历史建筑核心保护区。
从工业遗址到“赛博桃花源”，从生产空间到生活主场，德阳的“东郊记忆”也会成为一个融合了旅游+文化+公园+商业等多元一体的景点。
里面我预计会包含时尚潮购、美食餐饮、音乐演艺、会展博览、体育健身、露营休闲等多元时尚业态齐聚。
未来迎接的或许是八方游客，而不像柳梢堰湿地公园或者文德湖公园，单纯的是个公园。
所以，起初我也不明白为什么在润致公园城会规划5万方的商业综合体，直到我深刻理解了这一片的规划，才明白原来润致公园城5万方的商业综合体也不只是为业主所服务，相反是这个这一片最重要的商业载体，承载着以后数万人的消费需求。
就像我最初，也不明白润致公园城为什么要叫公园城？
起初单纯的以为，就只是它三面都是公园，直到现在才明白，果真楼下就是巨大的仙境花园和鹿尔花园，而且还不止。
它的楼下是超过500亩的德阳“西郊印象”，名字是我顺便取的，你开心也可以取一个，我觉得官方需要给一些建议。
那么问题又来了，谁来拍地？谁来打造这一切。
我虽然知道内幕，但我就不说那么多了吧。只提一件事，你所看到的这大片。
实际上是一个超百亿级的战略项目，也是德阳首个百亿级城市更新项目，此前我也写过文章《这一片是德阳一环路内最后的价值洼地》。
三家国企携手，从前期定位、校准片区功能，再到如今招标、拍地，这仅仅都只是前调的开胃菜，重磅全在后面。
不得不说，佩服四汇集团和世家置业的前瞻性布局。
包括连我，曾经论证过沱江路一定有戏，但没想到会这么精彩，这么重磅。看到规划逐渐清晰，落地推进速度越来越快，不禁虎躯一震。
开发商的眼光真牛逼。
再想想当初拿地的价格，恨不得双手双脚竖起大拇指。
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