前几天，广州市规自局发布了2026年建设供应计划，剧透了鱼珠物流基地地块的信息。
可能有些朋友还不清楚这块地在哪里，我先甩个图出来：
鱼珠物流基地地块，预期是很清晰的，会是今年或者接下来几年广州最好的江景地。
几个重点：
·位于广州价值度最高的临江大道豪宅带，沿线最缺的就是住宅
·沿线唯一的无遮挡江景住宅，目前只有保利玥玺湾，网签量接近80%，下一个高端江景住宅缺位
·2.5容积率是沿线住宅最低密度，配合鱼珠湾资源，能打出差异化的江湾岛尖豪宅
·广州对临江一线建筑高度限制60米以下，很大概率会有类似玥玺湾1号楼王的产品
·地段、江景价值段位比珠金琶低一档，学位有不确定性，实际上属于黄埔
下边，展开聊聊。
鱼珠物流基地地块，具体位置是在保利鱼珠岛西侧。
最大的特点就是一线无遮挡南向江景资源，江景更宽，更长、更丰富。
宽度来看，最宽超过1000米，东边看有三江汇流，西边看珠金琶和北帝沙岛。
当然，东边江景存在一定抗性，由于广州港的存在，多少还是有点工业风，城市感不足，这个就见仁见智了。
想要改命，就要看广州港什么时候搬迁。
但总体来看，鱼珠物流基地的江景会有一种壮阔感，对企业来说，江景产品的发挥空间非常大。
可以参考保利鱼珠岛的实体样板间，270度江景舱客厅，真的挺震撼的。
地块北边是鱼珠CBD，除了鱼珠旧城有一小块没有拆除的旧屋，基本看不到大面积村景。
叠加企业进驻，整个鱼珠CBD氛围已经起来了。
其次地块江景价值，还要配合整个鱼珠湾的概念服用。
鱼珠湾，是临江大道沿线唯一可以打出江湾岛尖概念的区域。
鱼珠湾和鱼珠CBD很近，西边又有水域隔开，整个区域狭长，有岛屿的私密感。
你要说豪宅需要的故事和底蕴嘛，绝对不缺的。
鱼珠码头最早是海上丝绸之路的起点之一，到建国之后作为港航工业的驻点，相当于广州港口文明的活化石。
看回鱼珠湾现在规划，也是借助岛屿特色打造港城、内湾，有点纽约长岛那味了。
现有配套上，鱼珠湾今年也会迎来交通破局。
地块南边的临江大道鱼珠湾隧道，计划今年年底通车。
现场来看，地块前边的道路地面大致都修好了，鱼珠湾隧道出口也基本成型。
鱼珠湾隧道贯通后，临江大道东延段剩下海警段一个卡点，按照天河今年的计划，主要还是前期工作，建设期要等到明后年。
虽说如此，但临江大道鱼珠湾隧道通车后，地块往西能直接串联保利鱼珠港商业、金融城东区，接入黄埔大道。
另外，鱼珠湾还规划有一条鱼珠桥，属于景观便桥，可以步行出入周边写字楼和商业。
学校方面，周边现有鱼珠小学，潜在增量是鱼珠TOD规划的九年制学校。
当然，这些学校未必能说有多好，但至少是有，并且地块适配客群未必需要这些公立学校。
再看地块现状，目前主要是保利鱼珠岛施工方驻扎地、停车场，以及空地。
鱼珠物流基地和保利的绑定很深，这应该是公开的秘密，保哥这盘棋10年前就已经布局。
鱼珠物流基地前身是鱼珠物流基地旧改项目，改造单位是保利和广物合资成立的公司，保利出资以及负责后期开发。
最近开盘的保利鱼珠岛，也是鱼珠物流基地旧改项目的一部分，地块编号是AP0518035。
而在建设用地供应计划表出现的鱼珠物流基地地块，性质是二类居住用地兼容商业，用地约5.7万平，建面约14万平。
我对照过信息，就是保利鱼珠岛西侧的两块地，包括029和032两块地。
据我了解，地块目前正在调规中，还没有最终落实。
现实点说，珠江新城、金融城、鱼珠CBD都不缺写字楼，已经建成的写字楼，招商引资也是个大工程。
所以，如果鱼珠物流基地最终确定为商住地，对鱼珠开发会起到提速作用，毕竟回血了才能有钱继续投入呀。
说句实话，鱼珠物流基地很亲江，但还不够亲人，缺乏滨江生活氛围，需要公园配合一些底商，去导入人流。
随着保利玥玺湾的成功，临江大道豪宅带，彻底坐实了广州豪宅价值的天花板。
但临江大道沿线，以商业地为主，一线无遮挡江景住宅极少，目前只有保利玥玺湾。
截止5月11日，保利玥玺湾已网签384套，未网签105套，也就是说，去化已接近80%。
还有旁边的保利天曜，目前网签605套，未网签322套，未推楼栋仅剩A3栋。
如无意外，今年这两个盘都会进入清盘期。
随着这两个主力盘卖完，接下来临江大道沿线住宅，就是珠实金融城项目、省石油地块以及鱼珠物流基地地块。
相对于这些项目，鱼珠物流基地地块有几个相对优势：
1）体量更大，14万平建面，和保利天曜差不多，能做综合滨江社区
2）2.5容积率，是近几年临江大道沿线商住地最低密度
3）无遮挡望江，地块宽度足够，能排布更多一线江景住宅
鱼珠物流基地形状，就像鱼头和鱼身展开在珠江边，宽度拉开了约400米，比玥玺湾更宽。
这种地形，企业做建筑排布会很爽，能放下更多江景住宅。
参考玥玺湾排布，头排是60米以下、400-600平楼王，后边是200-350平左右的大平层。
现在来看，鱼珠物流基地更像保利玥玺湾的继任者了，当然可能定位会低一档，毕竟地段、城市界面还是不一样。
但不妨碍鱼珠物流基地秀色可餐。
长线来看，临江大道沿线，江景住宅稀贵已经是明牌。
新增供应嘛，主要是猎德污水厂、员村旧改、广州港搬迁，上线时间至少是5年后，甚至10年后，哪个也不好啃呀。
这，也是鱼珠物流基地的窗口期。
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