5月南京政策红利集中兑现市场温和修复态势进一步巩固|南京政策|商品住宅|市场热度|楼面价|江北|江宁

2026年5月，南京商品住宅市场在前期系列稳楼市政策红利集中兑现、改善型需求持续入场的双重驱动下，展现出强劲的内生动力，延续了"金三银四"小阳春行情，市场温和修复态势进一步巩固。

政策环境：稳楼市组合拳延续，需求侧持续发力

中央层面：稳定楼市定调延续

2026年两会明确提出"着力稳定房地产市场，因城施策推进控增量、去库存、优供给"的核心定调，并将房地产相关工作纳入"加强重点领域风险防范化解和安全能力建设"的大框架下。中央185字定调房地产工作重点，从稳定市场到制度改革，从风险防范到"好房子"建设，2026年房地产高质量发展路径已然清晰。同时明确，将"探索多渠道盘活存量商品房""鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房""深化住房公积金制度改革""有序推动安全舒适绿色智慧的'好房子'建设"等作为重点方向，为地方政策调整与执行指明方向。

南京5月无新政出台

2026年3月20日，南京出台的"宁六条“”。进入5月，该政策红利仍在持续兑现。4月16日推住房公积金新政，该新政持续为南京吸引来自安徽全域的外地购房需求形成有力托底。

土地市场：5月集中放量，主城核心地块溢价成交

5月成交概况

No.1

5月29日，南京新一轮涉宅用地集中出让正式收官。当月共成交6幅涉宅地块，全部成交，总成交金额34.93亿元，总建筑面积23.73万㎡，总用地面积16.02万㎡，整体溢价率3.04%，平均楼面价14722元/㎡。地块分布于玄武紫金山、建邺江心洲、栖霞燕子矶、江宁方山等热门置业板块，为南京后续楼市平稳发展与改善市场迭代注入强劲支撑力。

2026年5月南京涉宅地块成交一览表

重点地块解读

No.2

玄武孝陵卫G16地块——本轮土拍最大亮点：经过90轮激烈竞价，最终由北谷控股集团旗下南京北谷安家置业以总价3.08亿元、楼面价25881元/㎡竞得，溢价率高达50.24%，创下近五年南京主城涉宅用地溢价率峰值。该地块的火爆成交，既印证了主城核心宅地的稀缺价值，也释放出南京高端改善置业需求坚挺、核心优质资产认可度持续走高的市场新信号。

建邺江心洲G17地块：由南京中堃置业与智慧绿岛开发建设以14.86亿元底价竞得，楼面价27688元/㎡，容积率仅1.05，限高24米。这是江心洲岛中时隔一年半推出的稀缺低密宅地，具备打造"第四代住宅"产品的天然优势。

栖霞燕子矶G18、城北兴智G19：两幅栖霞地块均以底价成交，楼面价分别为15096元/㎡和11019元/㎡，分别由尧智汇科技、经东置业摘得。其中G18地块据悉将试点"抬板社区"新产品。

江宁G20、G21地块：两幅江宁地块均以底价成交。G20（江宁街道）楼面价5442元/㎡，由滨盛置业竞得；G21（高新园）楼面价11507元/㎡，由苏城地产竞得。

5月供应情况

No.3

据5月部分供应土地数据，全月共推出10幅涉宅地块，总起拍价44.29亿元，总建筑面积86.35万㎡，总用地面积47.42万㎡。其中：

高淳5幅集中供应（高淳2026G04~G08），楼面起拍价较低（每亩地价约301-303万元/亩），容积率均为1.8；
雨花台G25、江宁G28、G26、G27、浦口江北新区G11等优质地块，预计将于6月底前后陆续完成出让，为6月土地市场形成接续放量动能。

新房市场：量价齐升，区域分化加剧

全市供求大势

据克而瑞数据分析，5月南京商品住宅市场量价齐升，市场内生动力增强。供应套数2087套（环比-9.38%，同比+31.26%）、供应面积27.21万㎡（环比-10.84%，同比+26.54%）；成交套数2784套（环比+12.39%，同比+31.14%）、成交面积35.18万㎡（环比+10.81%，同比+29.10%）；成交均价26616元/㎡（环比-0.43%，同比-2.32%）；成交金额93.65亿元（同比+26.11%）；套均价336万元/套（同比-3.83%）；供求比0.77，呈现明显"供不应求"格局。

从2025年5月至2026年5月南京新房月度成交套数走势看：2025年5月726套→2026年3月2135套→4月2505套→5月2784套，月度成交量连续逐月攀升，红五月行情延续小阳春态势。

分区域成交表现

5月南京11个区域的新房市场表现呈现明显分化，主城核心区高端改善产品坚挺，江北、江宁、雨花台等近郊板块放量明显，远郊市场仍处底部修复。

2026年5月南京各区域商品住宅成交核心指标一览表

重点区域亮点解读如下：

浦口：成交7.61万㎡，同比+79.57%，供应套数同比放量1973.53%，环比放量26.12%，是5月成交套数最多的区域，江北板块价值持续兑现；
江宁：成交5.82万㎡，同比+26.86%，供应套数同比+98.01%，环比+94.69%，供求比1.69，供应放量明显；

建邺：成交169套，成交均价51645元/㎡，套均价1009万元/套（同比+0.64%），河西豪宅市场坚挺；

远郊三县：高淳成交均价7445元/㎡（同比-58.93%）、溧水8703元/㎡（同比-50.57%）、六合10783元/㎡，市场仍处底部修复区间。

上图清晰显示出南京"量在郊区、价在中心"的典型分化格局：浦口、江宁、雨花台、栖霞四区贡献了主要的成交套数；而建邺、秦淮、玄武、鼓楼则以高均价、高总价产品支撑全市价格中枢。

库存与去化

2026年5月南京各区域库存与去化周期一览表：

整体看，南京新房库存压力仍存，区域分化显著：远郊（六合155.4月、高淳105.3月、溧水100.8月）去化周期偏长，主城核心鼓楼（104.1月）、建邺（88.6月）由于高总价产品周期较长，去化也相对偏长；而主城雨花台（59.2月）、江宁（60.9月）、秦淮（67.9月）去化相对较快，配合5月需求端放量，库存压力有望进一步缓解。

热销项目TOP榜

根据5月南京商品住宅成交金额项目排行，TOP20项目覆盖城南、河西、江北、城东、江宁、城北、仙林、河西南等多个主力板块，呈现"改善领跑、豪宅坚挺、刚改并行"的结构特征。

2026年5月南京商品住宅成交金额TOP20项目

6月市场预判

政策面：红利持续兑现，增量空间犹存

"宁六条"+4月公积金新政+苏皖29城公积金互通+1%以旧换新贴息+人才房票全域落地等政策红利将在6月持续释放。其中，苏皖29城公积金互通有望继续吸引来自安徽全域的外地购房需求；代际互助、现役及退役军人最高额度等精准优化措施，将为改善型客群提供更灵活的资金支持。叠加中央"着力稳定房地产市场"的方向性表述，6月不排除有新的增量政策出台空间，市场信心修复基础进一步巩固。

供应面：土地与新房供应双线可期

土地端，5月已挂未成交的优质地块储备充足，预计6月底前后将延续放量节奏。新房端，5月成交大幅超供应（供求比0.77）的态势，将推动房企在6月加大推盘力度，一批新批预售项目有望陆续入市，供应端有望放量。

需求面：成交动能延续，房企半年冲刺加码

5月成交延续上行趋势，改善型客群仍是市场主力。6月作为传统半年度业绩节点，房企冲半年业绩压力下，"以价换量"促销力度或有所加大，叠加政策红利的持续释放，预计成交量有望继续维持高位运行。

价格面：均价韧性稳健，区域分化加剧

受改善产品占比提升、核心区豪宅入市等结构性因素影响，全市成交均价有望保持稳中有韧。区域分化将进一步加剧：主城核心区价格坚挺；远郊继续在底部承压修复。

风险提示

需重点关注：（1）远郊库存去化周期偏长的压力；（2）宏观经济运行与居民收入预期对市场修复持续性的影响；（3）改善型需求释放节奏与可持续性。

结语

综合来看，2026年5月南京商品住宅市场呈现"政策红利释放、供求关系改善、量价表现稳健、区域分化加剧"的四大特征。展望6月，在"宁六条"、公积金新政、以旧换新贴息等政策托底与土地、新房供应双线放量驱动下，南京楼市有望延续温和修复态势，改善型需求主导前行。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞南京分析师乔俊杰，通过人机协作综合使用行业SKILLS写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；