就在今天上午，招商在苏州园区的项目——苏州道壹号首批预售价格出来了。不出意外，还是招商一贯的风格，预售价格一般都是周边的佼佼者。
接下来，我们先从价格端角度简单比较一下，这次招商苏州道壹号的价格到底算什么水平，值不值得买。至于产品、位置等方面，我们后续再做分析。
当然了，以下都是小编个人观点，仅供参考。如需了解更多信息，可以后台私信，也可以直奔苏州道壹号的售楼处，前两天不是刚开吗？
这次招商苏州道壹号一共领取了144套房源预售，分别是1、8、9、11四幢楼，户型有约140、143、178、180这几个。
备案总价区间：670万—1,455万。
备案均价：53,055元/㎡。
如果去掉那几套非标准户型，那么招商苏州道壹号的备案面积为21,494.6㎡，总货值约1,158,462,637元，均价约为53,896元/㎡。
作为对比：
- 建发缦月，楼面价为33,350元/㎡，首批预售备案均价约51,490元/㎡；
- 招商沁苏禧，楼面价为31,046元/㎡，首批备案均价48,500元/㎡；
- 绿城沁百合，楼面价约为26,754元/㎡，首批备案价50,161元/㎡；
- 绿城·云庐，楼面价为32,001元/㎡，首批备案均价49,950元/㎡；
- 颐和源璟，楼面价为27,514元/㎡，首批备案价45,050元/㎡。
也就是说，招商苏州道壹号的拿地价格，除了比沁百合多了500多块每平米以外，在这几个项目中处于最低水平，但是预售价和拿地价的价差，却是要远高于这些次新的项目，甚至要高于大名鼎鼎的紫金翡丽甲第。
问题是，翡丽甲第是什么产品，用了什么料，苏州道又是什么产品？
顺便说一句，从项目推出到现在，苏州道壹号的对外宣传，好像重点都集中在所谓的共创、和抬板上了，至于产品本身，好像很少涉及。并且，实景图也很少，现在的行情下，靠图纸就开卖的不多。
这是否说明，在开发商眼中，抬板是这个项目最能打的优点？
但是说实话，抬板这玩意，最好是等实景出来，要不很容易就把中央景观区的那一片当成了全域抬板都该有的样子了（其他项目，抬板空间，大部分都是用做全明阳光车库了，苏州道壹号的车库依然挖在地下，所以，抬板用来干啥了？），更不提只有3米高抬板了。
回到价格，如果按照苏州道壹号此次领取的这批价格，放在150㎡的户型上，基本要比那几个次新楼盘高30-100万，价差其实还是很明显的。
当然，这都是按照预售的备案价格来计算的，不排除后续招商苏州道壹号首开时会给到较大优惠。
而且据说招商已经对外放风说，首批预售的价格会比接下来二批次同类型房源便宜三四十万。也就是说，首开还没影，就放风说苏州道壹号二批次的价格，要涨价。
这是什么营销操作，真的很难崩，首开还没开，就嚷嚷着说二批次要涨价，现在还可以这么粗鲁直白逼单的吗？
不说首开到底是贵是便宜，接下来二批次，还要不要卖了？或者还是说，先把一批次开完，后面的走一步是一步？
显然，作为开发商，招商对自己的产品，以及一批次的销售有着极大的自信。我们可以跟踪一下，到时候再看看二批次的价格会如何变化。
但总体上来说，这次的苏州道壹号备案价格，已经是苏州工业园区星湖街以东除了紫金以外最高的价格了（预售价和楼面的价差最高）。
距离星湖街几乎最远，但是价格却最贵（紫金除外），这就有点意思了。
最起码小编个人觉得，价格肯定是高了。至于最终的具体成交价，我们拭目以待，说不定来个9折甚至8.5折也不是完全没可能。
再来看下最近周边的二手房成交价格。
其实大家都知道，相较于新房，二手房的价格其实更贴合房屋的实际价格和当下的实际行情。
这次我们依旧把苏州道壹号的首批预售价格（非成交价格）和园区湖东最近交付并且有成交的次新楼盘做比较，从多个维度——总价、单价、面积段等——非常清晰，一目了然。
值得注意的是，招商的产品和已经交付的次新也有不同，至于更好了还是更差了，每个人都有各自的观点看法。这里只对价格层面进行比较分析，产品方面后续再做分析。
下面小编用来做比较的价格都来源于好好选房小程序，其数据收集自链家、贝壳。小编个人觉得相对真实可靠。
小编首先筛选了一下今年6月份苏州园区成交面积段在140-180㎡左右的二手房房源，这和苏州道壹号的面积段基本吻合。
从图中可以看出，总价超过900万的只有苏州铂悦府，165㎡，905万，单价54,700元/㎡，和刚领证的苏州道壹号差不多。
但问题是，铂悦府是正儿八经的金鸡湖街道，并且成交这套还是叠加别墅，带院子，丝毫没有可比性。
还有几套170㎡左右的：和风雅致，单价44,700元/㎡；上东区PRO，40,800元/㎡；万科玲珑东区，31,400元/㎡；甚至就连仁恒双湖湾的173㎡，都只有36,000元/㎡，总价625万。
当然了，这里面有的是小高层，有的是高层。但说实话，这样的巨大价差小编已经不想再去计算对比到底相差多少了，何况11层小高层在二手市场里，和20+层高层的差距本身就没那么大。
所以很显然，招商苏州道壹号的预售价格，比6月份苏州园区同面积段的二手房价格要高不少。
再来看最新交付、已进入二手市场的湖东次新小区成交情况：
绿城云庐152㎡，3月中旬以655万成交，单价4.2万/㎡。
招商自己的沁苏禧，152㎡，今年1月成交，680万，单价4.47万/㎡。
上东区PRO，不管是150多㎡还是170多㎡，单价基本都贴在4万/㎡上下。
颐和源璟的143㎡（3房）左右房源，中高楼层单价已经多套成交在4万/㎡以下了。
唐宁府8层洋房的163㎡，总价已经来到了790万。
其实价差已经很明显了，不管你是11层以下的真洋房，还是唐宁府的8层洋房，还是11层、17层的小高层，150㎡左右的近期成交单价，没有一个能突破5万/㎡的，甚至4.5万/㎡的都很少。
显然，招商苏州道壹号150㎡左右的预售价格和最近湖东周边的二手次新相比，说是遥遥领先毫不为过。
再来看下，单价在5-5.5万/㎡左右，最近园区成交的有哪些房源：
通过以上成交历史可以看出，特征很明显：
除了几个老小区之外，基本都集中在双湖一圈，还有建发缦月和铂悦府。铂悦府上文说过了，人家是叠加别墅；而建发缦月，是正儿八经的湖东金融区，别看和苏州道壹号直线距离没多远，但是是金鸡湖街道和胜浦街道的区别。
所以说，苏州道壹号5.3万/平米这个价格，放在二手市场，该会有多突兀了。
小编顺便也检索了一下最近园区成交的700-900万总价段的二手房源：
大家可以自行对比——总价、面积、单价，也可以看下有没有单价5万+、总价在700-900万段成交的，如果有，是什么项目。
然后如果在这些项目里面，塞进一个永旺北边的苏州道壹号，大家觉得它能不能扛住？
或者说，二手买家会不会在这个价位段花这样的钱来买两年后的苏州道壹号次新？
毕竟，当你缴了房款，或是交了首付之后，你的房子就要用二手市场的价值去衡量了。
当然了，苏州道壹号也有它自己的优点，而且还不少。开发商是招商，位置在苏州大道最东边，南边就是永旺商场，出门购物逛商场很方便（虽然可能会有微弱的烟火气息），还有整体抬板约3米（在抬板社区中算是罕见的低高度），得房率近100%（能写进合同？或者写进补充协议？）等等，这些都是苏州道壹号的突出优势。
常见的抬板社区和苏州道壹号3米抬板的区别
但是作为700-900万总价段的房子，是不是应该有更加硬核的优势，例如地段、产品？何况地段和产品本身，就是支撑商品房价值最核心的部分，没有哪个项目、哪个买房人会去轻视地段产品。
至于这两个部分，小编下篇再聊。
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