城市体检和城市更新类 | 京西八大厂及其他工业用地有机更新整体规划研究|京西|厂区|城市体检|城市更新项目|工业用地|石景山区

京西八大厂及其他工业用地有机更新整体规划研究

● 申报部门：详细规划与实施分院城市更新规划设计所

● 协作部门：无

● 项目地点：北京市石景山区

● 项目规模：363.35公顷

● 完成时间：2025年7月

● 合作单位：北京市规划和自然资源委员会石景山分局、北京舜土规划顾问有限公司设计研究院、北京北建大城市规划设计研究院有限公司

● 项目指导：恽爽、徐刚

● 团队成员：刘巍、宝音图、田昕丽、张旭冉、刘春雨、曾庆超、张喆、闫思、顾春意

近日，《京西八大厂及其他工业用地有机更新整体规划研究》荣获我院2026年度院级优秀项目一等奖。该项目属于详细规划与实施分院城市更新规划设计所《北京存量工业盘活与老旧厂房更新利用政策机制研究与实践探索》系列项目之一，此前已荣获2025年度北京市优秀国土空间规划二等奖，是兼具理论价值与实践成果的规划项目。

一、基本情况

存量工业用地是石景山区城市更新与转型发展的重要载体，京西八大厂是京西乃至北京市存量工业用地更新的“主阵地”。如何实现京西八大厂低效工业用地向创新型产业用地转化，最大化发挥空间资源效能，实现产业升级与城市高质量发展，已成为石景山区亟须解决的核心议题。

京西八大厂及其他工业用地与永定河的关系示意图

（图源：项目组自绘）

本次课题的研究范围为传统京西八大厂中的4.5个厂区和3个其他工业用地，总用地面积约为 363.35 公顷。

4.5个厂区包括石景山发电总厂、燕山水泥厂、北京北重汽轮电机有限责任公司（西厂）（0.5个）、北京首钢特殊钢有限公司、北京西山机械厂。

3个其他工业用地包括五里坨金隅用地、五里坨高井电厂用地和中关村国家自主创新示范区石景山园北二区。

石景山区京西八大厂及其他工业用地范围示意图

（图源：项目组自绘）

二、项目内容

课题历时四年，立足厂区，扩大研究范围至石景山区和京西地区，深入厂区调研20余次，与政府相关部门、厂区、入驻企业座谈30余次，重点围绕历史文化与价值评估、用地资源底账梳理、现状核心问题等方面开展了深入的前期研究。

1.历史文化与价值评估

通过对各厂区前世今生与历史发展脉络的梳理，综合考量石景山产业发展需求，课题从工业遗产、城市发展和载体价值三个层面对厂区及其附属建构筑物的价值进行系统评估，为厂区及遗存厂房的留改拆提供决策依据。

其他京西八大厂及工业用地载体价值评估

（图源：网站及项目组拍摄）

2.用地资源底账梳理

课题对各厂区的基础信息进行了系统盘点与梳理，包括土地权属、地上物、企业经营情况、街区任务等，摸清家底，并建立了各厂区基础信息台账。

3.现状核心问题

基于多次调研与企业深入座谈，厂区现状主要存在三大问题：一是主体更新意愿不强、产业更新方向不明确；二是厂城不融合，“厂区”“园区”需要向“社区”“街区”转变；三是厂区有鲜明的工业特色，但空间品质不高。

三、项目构思

更新三大策略示意图

（图源：项目组自绘）

在石景山区“城市复兴新地标”的总体定位指引下，结合厂区存在的问题，课题研究提出三大规划构思。

1.明确方向，规划布局助力产业发展

精准布局

依托八大厂存量工业用地资源，结合企业访谈和咨询行业专家，综合各厂区资源禀赋、现状产业布局等因素，落实石景山区未来“2+4+4”现代化产业体系，助力石景山区从生产型城市跨越提升为创新型城市。

石景山产业转型方向

（图源：项目组根据《石景山区产业规划》绘制）

智造补链

围绕石景山区重点打造的国家级、市区级项目的中下游产业空间需求，重点建设中试小试、产品测试和高标准的“智造厂房”，为企业提供全产业链发展空间与平台，增强企业留在石景山发展的黏性。

工业上楼

结合八大厂制造基因与存量土地资源优势，聚焦未来产业方向，对接石景山园科技成果转化，采取“工业上楼”模式，打造“上下楼就是上下游，产业园就是产业链”的工业楼宇空间，实现产城融合，促进土地利用的高效集约。

2.融合发展，厂城融合促进品质提升

蓝绿融合

顺应石景山“一半山水一半城”的生态景观格局，传承“山—水—工业”特色景观体系，以蓝绿空间织补厚重历史印记，打造后工业转型花园场景，塑造高品质的三生空间。

交通融合

通过现状与上位规划衔接的研究与梳理，织补道路交通系统，促进厂区与城市的融合，提升交通的可达性。

功能融合

打开厂区围墙，每个厂区以“主导功能+重点项目”的方式构建七类特色片区，提升厂区的城市公共服务配套能级，促进厂城融合发展。

文化融合

借鉴国内外文化探访路提升空间品质、实现文化融合的建设经验，围绕京西八大厂及石景山六张文化名片，打造一条特色化CityWalk徒步线路，链接山水资源、古香道、古商道、工业遗存等重要城市文化承载地，同时衔接两园一河重点项目，提升城市品牌影响力，促进厂城的文化融合。

京西八大厂文化融合示意图

（图源：项目组自绘）

3.提升品质，场景营造塑造魅力城区

围绕四个规划目标，营造六大场景：

国际交往场景

利用石景山发电厂保留完整、生产流线清晰、宏伟壮观的重工业建筑组群，打造国家工业文化综合体，支撑首都国家交往中心建设。

工业文化场景

依托石景山发电厂保留完整的煤电生产流线，打造工业文化体验目的地，传承大国工业文化基因。

文化娱乐场景

利用首特钢冷轧厂房超高超大的厂房空间，改造为文化娱乐综合体，构建京西消费新场景，落实北京以冰雪运动高质量发展激发冰雪经济活力的新政策，助推冰雪经济成为经济新增长点。

未来智造场景

依托北二区北侧三家大型专科医院资源和科研力量，利用首钢微电子厂闲置厂房，改造为集医疗研发办公、小试中试、智能制造等功能于一体的未来健康产业园，营造未来智造场景。

科技创新场景

利用首特钢首钢技研院等低效厂房，引进人工智能、大数据算力中心、虚拟现实等科技创新企业，打造科技型中小企业孵化园区，构建科技新场景。

健康生活场景

参考海淀社区食堂和西安老钢厂低成本微更新改造案例，保留首特钢现状燕鼎食堂，改造为服务园区和城市的网红社区食堂，以“小切口”撬动“大民生”，打造服务园区与城市的健康饮食标杆和健康生活场景。

四、实施效果

研究面向实施，最终形成了一个“基础信息台账表”、一个“更新实施指引表”、一张“项目清单”、一本“经济账单”、一个“规划优化建议表”和一张“全区低效产业用地清单”，为下一步京西八大厂及其他工业用地和全区的低效产业用地更新实施做好准备和谋划。

1. 系统盘点，摸清家底，形成一个“基础信息台账表”

课题对京西八大厂及其他工业用地资源进行系统盘点，包括土地、地上物、企业经营、人口情况、街区任务等信息，进行多维度现状分析，摸清家底，为后续有机更新提供扎实的数据和资料基础。

2. 明确价值，总结模式

明确厂区更新目标和改造模式，分类提出更新实施建议，为不同类型低效用地更新提供决策依据。

3. 助力管理，辅助审批，形成一个“更新实施指引表”

课题形成了一个“更新实施指引表”和“一厂一策”多样化的更新方案，为规自分局审批京西八大厂项目提供了弹性化的行政决策依据。

4. 构建项目库，纳入发展规划，形成一张“项目清单”+ 一本“经济账单”

课题形成了一张“项目清单”和一本“经济账单”数据库系统，协助发改细化产业方向，助力经信项目招商，实现将空间规划纳入发展规划的多规合一。

5. 梳理上位规划调整优化内容，形成一个“规划优化建议表”

京西八大厂及其他工业用地在没有确定更新主体的情况下，通过课题研究探索更新实施路径，给出多种解决方案，并形成一张“规划优化建议表”，指导后续的更新实施方案与规划综合实施方案。

6. 拓展研究，梳理全区低效产业用地，形成一张“全区低效产业用地清单”

课题结束后，拓展研究范围，对石景山全区的低效产业用地进行了盘点与梳理，并形成了一张“全区低效产业用地清单”，为全区低效产业有用地更新提供扎实的数据和资料基础。

五、创新内容

项目深度契合石景山区现实需求，深化落实石景山区区委十三届十次全会提出的“以城市更新释放发展活力，统筹推进城园融合，全面提升城市功能品质，加快”京西八大厂改造提升”的要求，充分对接并已融入到石景山区“十五五”规划中，为进一步贯彻落实2025年中央城市工作会议做好充分的支撑。此外，项目赋能石景山区西部全域城市更新组团项目谋划，为推动石景山区优质项目落地实施奠定基础。

1. 强化研究的系统性，实施导向，纵横拉通

纵向上，研究梳理了各厂区历史发展脉络、工业遗产层面、城市发展层面与载体价值层面的价值评估。横向上，从区域、城市、街区、厂区等多维度系统分析石景山区三生空间关系，提出各厂区的更新建议。以实施为导，纵横拉通，系统性全面开展研究。

2. 预留管控的可能性，主体不明，弹性规划

在开发主体不明确的情况下，明确各厂区更新管控方向、原则和要点，弹性规划，弹性管理，预留可能。

3. 增强实施的落地性，规划协同，部门协同

将空间规划纳入“十五五”发展规划，实现空间规划与发展规划的协同。将研究成果纳入规自审批系统，实现研究与管理的协同，并助力政府多部门的协同。

部门简介

清华同衡详细规划与实施分院城市更新规划设计所

清华同衡详细规划与实施分院城市更新规划设计所，充分发挥清华大学产学研优势和全国更新市场实践积累，谋定区域更新发展新动能、以更新优化空间资源配置、以更新定制空间场景产品、衔接更新项目实施投建营。

业务联系：

刘巍，18618483121

宝音图，18600837008