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西安发展一路向北，自住买房先看城南……
团结村房子卖火了以后，以团结、西电、幸福林带为代表的新三板区域，迅速抢占楼市话题。
但既是主城更新，城东、城西、城北都动了，怎能没有城南，尤其是西部大道，雁南公园周边，公园、商业、学校都全了，就等住宅。
（雁南公园）
上周，雁塔两宗住宅地公示，紧邻2600亩雁南公园和宜家荟聚，上一次周边供地还是两年前，中海拿地，在售锦业元晟和锦业拾光。
有着更好城市面貌，生活配套的雁南片区，热度能否反超团结村呢？
新地面世
本次公示的两块住宅，是杜城千亩城改的一部分，2022年陕建进场拿地264亩，开发雁南云境、朗境。
而紧邻雁南公园的杜城改造核心区，由于考古进度，一直没有动静，在2024年的杜城城改规划里，共计19宗土地，涵盖住宅 、商业、中小学，共计约1155亩，其中住宅约891亩。
（城南杜城村旧貌）
但在当年的规划里，整体密度很高，建筑密度20%，绿地率35%，但容积率也高达3.5。
很多人对3.5没概念的，可以看下面这张图，这是站在奥园和悦府楼上拍的，楼下是千亩公园，远处就是西部大道板块，金地，万科，海亮、融创、中海、陕建等组成的密集高层。
（雁南片区高层实景）
在2024年四代住宅还未普及的时期，3.5容积率的高层不算异类，但放在如今，叠加隐形赠送面积后，楼间距一定非常感人。
对于开发商而言，2026年也没人会去竞拍容积率3.5的住宅用地，所以此次雁塔的两宗土地，也顺势进行了降容。
（地块位置示意）
YT-14-12-12-01住宅用地，约42亩，建筑密度≤20%，绿地率≥35%，容积率2.8，建筑高度≤100米；
YT-14-12-12-02住宅用地，约43亩，建筑密度≤20%，绿地率≥35%，容积率2.8，建筑高度≤100米。
实际建成后，虽然大概率还是33层的大高层，但密度接近主流，楼间距也能相对宽裕。
从位置看，还是很好的，子午大道一路之隔，楼下就是宜家荟聚，整个西侧面向千亩雁南公园，楼上视野参考已交付的金地中央公园。
（金地中央公园窗外视野）
相比容积率已放宽至2.0，限高80米的的团结村，受制于城改，雁南片区还是保守了。
对于开发周期已超过十年的雁南片区，完全不缺房子，各类二手房密集供应，但缺好房子，尤其是密度低、产品新、近公园的房子。
不少人呼吁博元幸福源启、招商林屿缦岛、金茂锦棠这样的产品，尽快平移到雁南片区。
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（提问房哥入口）
房价猜想
关于产品和房价，虽未面世，但结合土地数据，周边供需现状，有充足的预测依据。
首先，必然是四代宅，且是最新套内高赠送，甚至是无露台，阳台可封闭的四代宅。
对开发商而言，逆水行舟，不进则退，雁南片区本就是刚需片区，小面积高赠送是趋势，过去的金地、海亮、户型旧公摊大，在售的中海密度又偏高。
相比城北人，城南更发达，收入能力也不差，照搬金茂锦棠、博元幸福源启这样经过检验的产品，是最安全方案。
这其中唯一的不确定，就是雁南的建筑赠送规范，是否会像团结、幸福林带放的那么宽。
过去无论是保利天瑞、还是中海锦业元晟，雁塔区域的四代宅赠送都是很克制的，但在当下赠送引领热度的时代，不多送，开发商是否拿地，业主是否买房都是现实问题。
（博元幸福源启建面约99㎡户型）
其次，价格也基本是名牌，能买这里的，依旧是高新外溢自住和周边置换，二手房价格依旧影响新房购买能力。
以同样紧邻公园，宜家荟聚的金地西沣公元、金地中央公元近期成交价参考，成交单价区间从8551-17908元/㎡不等，跨度很大。
（来源：好好选房）
一方面说明二手房供应多，竞争激烈，同时大面积，看公园，房龄新依旧有抗跌能力。
目前周边唯一的新房在售四代宅，毛坯的中海锦业元晟，建面约116-185㎡，单价15500-17000元/㎡之间；
精装的中海锦业拾光，建面约133-185㎡，单价19500-22000元/㎡之间。
相同位置，相同配套，新房二手的房价差距，也是新产品和品牌的原因。
所以，这两宗新地面世后，还是高层，但是新产品高赠送，总价多少，你会有置换的冲动呢，评论区聊聊。
未来展望
对于周边二手房业主，最关心的还是新规划，新土地，新配套，对自家房子的影响，结合大量新产品面世的团结、幸福林带、高新来看，新房继续背刺二手，已是必然。
（城北团结村实景）
上行时期，千亩城改空地，是巨大的发展预期，价格利好，尤其是自带雁南公园、宜家荟聚这种城市级配套。
但下行时期，保土地，保新房，千亩空地不断供应，对周边二手就是源源不断的冲击。
新房通过更好的户型，更高配置的小区环境，更低的居住密度，不断迭代的产品，迅速与二手房拉开差距，抢占有限的买家。
团结村的招商、博元、绿城、龙翔、保亿的新规四代宅面世后，附近中南、正荣、华远、恒大、万科的二手房客户快速流失，倒逼房东降价，吸引更低购买能力的群体。
（林溪书院选房现场）
幸福林带的金茂、陕建、德通等，通过高赠送，名校+虹吸购买力后，附近融创、龙湖、华清学府城等二手房，热度明显降温。
楼市从来是掌管规则的一方通吃全场，新规，降容本身也是新规则，过去金地的业主认为，一线公园，精装高品质，肯定抗跌。
但事实是，一旦周边有大量空地开始供地，供需平衡顺便打破，新房就会开始新一轮的产品，价格背刺。
供需影响价格，新房背刺二手的同时，新房里更新的产品也会背刺老产品，团结村的保亿可以摸着绿城过河，联发也可以摸着博元过河。
指望核心配套锁住房价，在雁南片区也不成立，已有的雁南公园、宜家荟聚、红星美凯龙等都是公共配套。
（宜家荟聚实景）
商业和公园本身和房价并无直接关系，尤其是宜家荟聚，开业的时候业主幻想带动周边房价，但几年过去了，反而一路向下，宜家带不动，万象城带不动、印象城也带不动。
公园烧好，紧邻公园一侧的户型，因为有王炸视野，还是有溢价能力，尤其在清一色大高层，高密度的雁南片区。
至于学校，目前区域内大雁塔小学西沣分校、雁塔二小二中、七小四中等，多半都是陕师大体系，有学上，但没有学区房光环。
（大雁塔小学西沣分校）
整个雁南片区，最知名的学区房依旧是房龄超过20年的紫薇田园都市，自带高新实验，逸翠园中学指标。
老房子的田园都市成交价甚至比新房子的西沣公元更高，就很能说明周边购买力和需求。
在杜城改造的千亩土地里，还有约184亩的中小学教育用地，希望能引进非陕师大系，其他足够重磅的名校资源。
团结村的爱知系、高新系、幸福里林带的爱知系、交大系、高铁新城的高新系、辅轮系、青龙寺片区的辅轮系，都是成熟案例。
（雁塔辅轮学校开工）
至于大家关心的地铁，规划上子午大道上确实有七号线，在西安地铁四期的规划里，还未最终批复。
不破不立
如果时间退回三年前，雁南片区杜城快速供地，凭借大公园、大商业、强学区，近高新的优势，这里应该是主城改造的黑马。
但三年时间格局大变，过去依赖高新外溢的雁南片区，一定想不到高新房子要不好卖，也降出了性价比，高新三期可以和西部大道卖一个价。
过去提起买房首选城南，结果城北凭借高赠送，短短一年时间，就将话题逆转，西电，林带的新房，新地更是源源不断在路上。
如今的雁南片区，公园+商业的底子还在，但产品决定需求的时代，想要老树开新花，落地的房企要足够强，面世的产品要足够硬，改抄的作业还要抄。
人住西部大道，也是西安人，也需要好房子！
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作者：晴明
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