在整体租赁市场租金下行、传统高端住宿遇瓶颈的背景下，中国高端服务式公寓正逆势改写居住与投资逻辑。核心城市租金大涨、客群拓宽、多元主体入局，使其从细分赛道走向市场焦点，成为高端居住与资产活力的重要标杆。这并非偶然。从澎润对高端租赁市场的追踪来看，高端服务式公寓的逆势增长实际上是供给端产品迭代和需求端客群扩容共同作用的结果——它的增长逻辑与普通租赁市场不在同一个维度上。
一．背景与市场趋势
中国高端服务式公寓正走出与五星级酒店等传统高端住宿业态截然不同的增长曲线，这种增长既体现在租金、市场占比等核心数据上，也反映在供给端的品牌布局和产品创新上。
整体租赁市场租金下行，核心城市高端服务式公寓租金逆势大涨
2025年整体个人租赁市场呈现租金下行态势，根据克而瑞长租数据显示，55城个人租赁市场10月套均总价环比下降4.83%、同比下降5.71%。但高端服务式公寓却逆势上涨，其中广州10月高端服务式公寓坪效租金达10.15元/天/平方米，同环比分别大涨16.8%、15.9%，远超整体租赁市场水平。上海更是推出月租金起步27200元的高端服务式公寓项目，即便定价高昂仍能精准匹配跨国企业中高管、海归精英等客群需求，且当地高端公寓占比已达12.24%，明显高于其他城市。这种“逆市场”的租金表现，正是其独特增长曲线的直观体现。澎润在分析不同城市高端租赁市场时注意到，租金表现的分化正在加剧：那些具备国际化配套能力和专业运营能力的项目，租金韧性远高于仅依赖地段的同类产品。
供给端主体持续扩容，各类企业加速布局
不同于五星级酒店市场多由传统酒店集团主导且布局趋于饱和的状态，高端服务式公寓赛道吸引了房企、国企、本土专业运营商等多方力量涌入，供给规模不断扩大。比如上海城投宽庭推出高端子品牌“宽岚”，其「宽岚・大境」项目落地核心地段；济南城发成家的锦绣天地服务式公寓也于10月开启试运营；万科泊寓联合深铁集团引入高端品牌“富瑞斯”，招商伊敦也在加大沪深高端市场布局。此外，城家旗下高端品牌瑞贝庭今年新增签约服务公寓15家门店，累计管理房量超1.3万间，头部本土品牌的扩张速度极为迅猛，进一步充实了高端服务式公寓的市场供给。澎润在分析市场供给结构时注意到，房企、国企、本土运营商三类主体在同一赛道的集中布局，正在使高端服务式公寓从“细分 市场”走向“主流配置型资产”——这既是市场成熟的标志，也意味着竞争将从“有没有”转向“好不好”。
产品形态与客群持续拓展
高端服务式公寓早已突破传统单一居住功能，形成了支撑增长的独特优势。一方面，产品向大体量超级社区升级，像南京奥体博览中心瑞贝庭公寓酒店总房量达466套，上海苏河瑞贝庭公寓酒店也有353套房源，且普遍搭配高端装修、智能家居和24小时管家服务，部分还具备共享厨房、健身房等配套；另一方面，客群从原本的驻华外籍高管，拓展到国内高净值商务人士、海归精英、追求品质的家庭客群等。同时“长短租结合”的模式，既满足了企业高管长期派驻的需求，也适配了旅居、过渡性居住等灵活场景，让入住率保持稳定，为持续增长提供了保障。值得注意的是，高端服务式公寓的“大体量+全配套”趋势正在模糊长租公寓和高端酒店之间的边界。这种融合型产品恰好切中了当前高净值客群对“稳定居住体验”和“灵活服务”的双重需求——这也是澎润在产品形态研究中反复看到的一个现象。
反观同期五星级酒店，受市场波动、商务出行需求波动等影响，不仅面临入住率不稳定的问题，还需应对人力、运营成本高企的压力。而高端服务式公寓凭借客群稳定、业态灵活、资产盘活能力强等特点，实现了差异化增长，上述种种迹象都印证了高端服务式公寓正走出一条独有的增长曲线。
当高端服务式公寓凭借租金逆势上涨、客群扩容、产品升级，在租赁市场与五星级酒店的对比中走出独特增长曲线，其背后是供给端的深度变革在驱动。无论是高坪效租金的支撑，还是长短租结合带来的高入住率，都离不开房企、国企、国际与本土品牌的战略布局，以差异化路径注入增长动能。
二．主体类型与市场格局
房企系 从地产开发到资产管理的转型
中国知名房企正在大规模进军高端服务式公寓市场，形成了独特的"房企系"军团。这些企业凭借雄厚的资金实力、丰富的物业资源和成熟的开发经验，成为推动市场发展的重要力量。
万科的高端化战略最为典型。万科旗下高端长租公寓品牌"富瑞斯"在2017-2023年的六年时间里仅开业3家门店，但在2025年突然加速扩张，在深圳太子湾、苏州高新区、济南CBD等多个核心区域的门店集中开业，万科泊寓作为其长租公寓主力品牌，开业规模已达19.82万间，位列行业第一。
龙湖的全产业链布局同样引人注目。2024年，龙湖集团将长租公寓航道升级为资产管理航道，推出全新资管旗舰品牌"龙智资管"，涵盖长租公寓"冠寓"、服务式公寓"霞菲公馆"等六大资管业务龙湖冠寓2024年租金收入达26.5亿元，同比增长4%，开业规模12.4万间，出租率高达95.3%。
招商蛇口的品牌矩阵策略展现了差异化竞争思路。招商蛇口已形成完善的"壹"系列自有品牌，包括壹棠服务公寓、壹间精品公寓和壹栈人才公寓三大产品线，全方位满足从高端商务到青年白领的不同需求招商伊敦公寓凭借"服务式公寓+酒店+商业"的业态融合模式，在2025年住房租赁企业运营卓越表现中位列第五。
这些房企的进入带来了深刻的变革：一方面，他们将房地产开发的专业能力与服务式公寓运营相结合，提升了产品品质；另一方面，通过轻重资产结合的模式，既保证了资产增值，又实现了快速扩张。从“开发思维”向“资管思维”的转型速度，正在成为区分领先者与追随者的核心分水岭。一个明显的特征是，那些建立了独立资管体系的企业，在项目退出和资产溢价上明显更有优势——这在澎润追踪的房企系项目中已经反复出现。
国企系 城市更新的主力军
地方国企正在成为高端服务式公寓市场的新兴力量，他们依托政府资源和政策支持，在城市更新和存量资产盘活方面发挥着独特优势。
上海城投的高端化探索具有示范意义。上海城投宽庭在2025年推出高端子品牌"宽岚"，其首个项目「宽岚・大境」落地核心地段，租金起步27,200元/月，在全国范围内都属于极高水平。这一项目的推出标志着国企开始向高端市场进军，打破了国际品牌在高端市场的垄断地位。
济南城发的区域深耕策略展现了国企的本土化优势。济南城市发展集团作为2020年11月组建的市属一级功能型企业，推出"城发成家"租赁品牌，以"国有企业，品牌保障"为发展底色，致力于为济南的新市民、新青年提供优质租赁服务。2025年10月，城发成家锦绣天地服务式公寓开启试运营，聚焦"过渡性居住+城市融入"人群。
地方国企的联合开发模式正在成为趋势。济南城投与万科泊寓联手打造的项目总建筑面积约20万平方米，提供2,252套高品质租赁住房，项目上市即满租。这种"国企+民企"的合作模式，既发挥了国企的资源优势，又引入了民企的运营效率。
国企的大规模进入带来了新的发展机遇：他们拥有丰富的存量物业资源，能够通过城市更新将低效资产转化为高端服务式公寓；同时，国企的信用背书也增强了市场信心，有利于吸引更多优质客户。从澎润的分析来看，企在核心城区的大规模布局，正在改变高端服务式公寓的供给结构——这些项目一旦落地，往往具有长期持有、不追求短期回报的特征，客观上会拉高所在区域的产品基准线，也对周边民营项目形成持续的价格和品质压力。澎润在跟踪国企系项目时发现，国企的大规模入局正在改变高端服务式公寓的资产持有逻辑——不同于民企追求快速周转，国企更倾向于长期持有、稳定运营，这客观上会拉长赛道的投资回报周期，也对运营能力提出了更高要求。
国际品牌 从独资到合资的本土化转型
国际高端服务式公寓品牌正在加速中国市场布局，但进入模式已经从早期的独资经营转向深度本土化合作。
雅诗阁的多品牌矩阵战略最为成功。雅诗阁中国拥有14个国际品牌矩阵布局，其中超10个品牌已成功落地中国，覆盖服务公寓、共享公寓、酒店、乐龄公寓及长租公寓等不同领域。其专为中国市场定制的"雅院"品牌，以"有限服务+高性价比"为定位，半年内在8个城市开了14个项目，宠物友好、拎包入住的设计精准击中了年轻客群的需求。
雅高的全权委托模式开创了合作新模式。雅高集团将高端品牌"诗铂"交给尚美数智全权运营，不是简单的品牌授权，而是从开发、筹建到管理全流程委托。这种模式使国际品牌能够借助本土企业的市场洞察和网络资源快速落地。
辉盛国际的资产合作模式展现了灵活性。辉盛国际与铁狮门在深圳合作并购了325套高端租赁资产，铁狮门负责项目开发与持有，辉盛国际专注运营管理，双方共同打造了辉盛名致服务公寓。这种"资本+运营"的专业分工模式，既保证了项目的资金实力，又确保了服务品质。
这些房企的进入带来了深刻的变革：一方面，他们将房地产开发的专业能力与服务式公寓运营相结合，提升了产品品质；另一方面，通过轻重资产结合的模式，既保证了资产增值，又实现了快速扩张。澎润在国际品牌本土化路径的研究中发现，全权委托和资产合作两种模式的适用场景完全不同——前者适合快速扩张，后者适合打造标杆。品牌需要根据自身战略目标在这两者之间做出取舍。
本土品牌 从模仿到创新的跨越
本土高端服务式公寓品牌正在快速崛起，他们通过差异化定位和创新运营模式，在激烈的市场竞争中占据了一席之地。
魔方生活的规模化发展令人瞩目。魔方生活开业规模达8.4万间，位列行业第三，魔方推出的针对企业中高管、海归等人群的中高端公寓产品线，通过精细化运营和个性化服务，成功抢占了市场份额。
华住城家的全品牌布局展现了酒店集团的优势。华住集团旗下的城家布局长租公寓和服务式公寓赛道，拥有城家公寓、城家公寓酒店、瑞贝庭公寓酒店等多个品牌，累计管理房源超7万间，覆盖40多个城市。2024年新增签约2万间，新增开业1万间，扩张速度惊人。
瑞贝庭的商改租模式创新引领了行业变革。瑞贝庭作为华住城家旗下的中高端服务式公寓品牌，聚焦"商改租"模式，通过改造空置率高、区位优势明显的写字楼，打造"垂直微型社区"。上海苏河瑞贝庭公寓酒店作为典型案例，353间房量的项目租金坪效比板块均值高22%，Studio户型月租金8500-9000元，一居室达1.3万-1.45万元。
本土品牌的崛起带来了创新活力：他们更懂中国消费者需求，能够提供更贴心的本土化服务；同时，通过数字化技术和精细化运营，本土品牌在成本控制和服务效率方面展现出明显优势。澎润在对比本土品牌与国际品牌的运营数据时发现，本土品牌在获客成本和客户留存率两个指标上已开始领先——这得益于他们对本地客群需求和消费习惯的深度理解，而这种理解是国际品牌难以在短期内复制的。
凭借租金突围、供给创新与功能升级，中国高端服务式公寓已成长为核心赛道之一。房企、国企、国际与本土品牌的合力，推动其实现居住与资产价值的双重提升。未来，随消费升级与资产盘活需求释放，它将持续迭代，为高净值人群与投资者创造更多价值。对于高端服务式公寓的投资人和运营商而言，当前时点的核心问题不是“市场还有没有空间”，而是“在房企、国企、国际品牌、本土品牌四类主体中，哪一种能力模型与自身的资源禀赋最匹配”——这也是澎润基于对高端服务式公寓市场的系统研究所做的一个基本判断。
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