之前发了个视频，播放量快八十万，但是视频这东西信息密度低，索性写一篇文章，骗点流量得了…
特别声明，本文仅供参考，不代表任何建议。
城市发展方向本质上是个地理问题。
济南之所以历经多年发展，最终搞成了油条，这是城市、ZF、市民三方共同选择的结果。
济南的地理大家都很熟悉，南是山脉，北是黄河，在战争年代，济南是当之无愧的军事要地，在燕翅山放上两门大炮，敌人在北部就不好进攻。
再此特别说一下成都，他就是标准意义上的烙饼布局，沿中心一圈圈扩散，非常标准，因为成都地处盆地，而济南身处丘陵。
这就注定了，济南将成为油条，成都将变成烙饼。
在上一个20年，伴随着人口极速增多，数百万济南人也不可能都住在大明LAKE附近，这就逐渐形成了“中疏”的方针。
疏要有方向，向南疏散人口有山脉以及水源涵养地的制约，所能承载的人口有限。
更关键的是，疏散了除了人之外还要有产业，否则这么多人还要在老城工作，疏也白疏。
我相信任何一个脑子正常的人不会做出在南山上盖工厂的打算，单是成本也顶不住…
向北，这么说吧，别说20年前了，现在你喊别人往北搬都没几个人呼应，除了因为交通原因和政策原因外，而且还有点民俗因素。
所以，只能向东和向西，这就是我们经常听到东拓西进，以及后来的中心城区、东部城区和西部城区…
也就有了西客站唐冶龙奥等等一系列的新兴板块，其实如果按照20年的尺度算，其实纬十二路、二环东路也该算新城的…
因为我入行的时候，水泥厂的阳光城100刚开始卖没几年。
那么问题来了，为什么在当下，济南不但继续向东，反而又多出来个北，西反而动静小很多，南我感觉不用讲的，本身是搞生态的，好像也不能削山平岭…
比如高新东区和起步区
我的看法是，东和北两者功能类似，但是定位有所不同。
之所以说功能类似，是因为他们都有点智能工业、有种莫名的高瞻远瞩，比如北部有BYD，东部同样有各类汽车，搞GDP貌似都是他们的主业。
之所以说两者的定位略显不同呢，是针对的资源属性略有不同。
所谓东强，更像是争夺省内资源的桥头堡，以及把济南下属兄弟们笼络到一起的手段。
所谓北跨，则更像实验区，更像是搞GDP的基地，省外资源多点，前几天我看新闻，连新加坡都对接上了…
另外，北部拓展了济南工业用地指标，能落地更多的项目，这应该算是省内给予济南的福利，至于对标新闻也经常提，前两年是雄安，这几年多了个南沙。
但是你要是说济南往北发展，我认为这是不妥的，北部更像天上掉的馅饼，跨越式发展，并不像东边一直在延伸，而且这延伸是大家能预料到的。
谈到东和北，一定有人谈论西部，其实西更像东的镜子，把西讲明白了，东也就不用说了。
西之所以没能成为重点方向，我总结三条因素，而且每一条都非常难解决。
1.空间发展问题
以高铁西客站为起，继续向西10公里，就抵达了聊城，大家可能不知道什么概念，简单做个对比，如果从孙村奥莱向东10公里，离着章丘老城还远着呢，何况章丘也隶属于济南。
也就是说，如果继续向西，最多发展10公里，在发展就不是您大济南的地界了，这里还没说耕地啊湿地的等要素。
有人可能会问了，拐个弯，长清齐河怎么说。
仅从态度上来说，长清不如齐河，毕竟齐河还针对济南搞了个城南新区，大长清貌似没这动作。
而且大家都能看到，长清和济南的联系不怎么紧密，路网对接都算是问题，更关键的是它本身实力有限，和东部的章丘放到一起没啥可比性。
齐河呢，大概像一位纯情少女，而济南则更像渣男，过去眉来眼去，济南这个渣男现在大概有点别的想法，
齐河把家底子都搬到济南旁边了，而大济南基本没什么反应的，我的猜测是因为齐河现有的工业产能略显落后，济钢都不要了，好像也没必要非要齐河那一滩..
何况现在还有起步区和莱芜呢~
至于德州不放以及喝水等问题，可能是也是原因之几，所以这些年齐河这事很久没听过了…
至于济南是不是想很多人讲的“依然很想”，暂时从动作上看瞧不出来…所以空间的成长性成为第一个问题。
2.城市群的问题
算数人人都会，从GDP上看，泰安优于聊城，淄博优于德州，而且从更高的层级看，把淄博泰安抬起来，资源大概率跑不出省。
但是，腹黑的来说，如果把德州抬起来，有没有可能别人跟着天津混了，如果按照德州视角看，距离河北石家庄和直辖市天津也不太远，京津冀的联络感更强。
骗骗别人就行了千万别骗自己，能力允许的前提下，你愿意去当海河英才还是当济南韭菜？
甚至有没有一种可能，西客站之所以没对接上京津冀，是被德州的天衢新区截留走了？
更为关键的是，在单纯的距离上东南这两个更优势，千言万语变成了规划上的一句话，率先推进济南、淄博、泰安一体化建设，地铁都要往淄博留接口了…
说的更直白一点，XX一体化以及都市圈像是势力划分，兄弟们的势力范围都画明白了，不要抢来抢去，好好发展别打架…
同理，比如2007年就提出的青潍一体化，看了吧，这边往东，那边往西，主打一个汇合..
3.济南城市核心的变化
政务核心在龙奥，在莱芜划归济南后，地理核心变成了唐冶，继续向东发展除了能够支持济南淄博泰安一体化建设外，更可以带动新来的莱芜，以及综合实力很强的章丘（章丘实力比长清强不少）、北侧的未来之城起步区。
这一点是继续向西，或者说以西为重所做不到的。
其实讲了这么多西，连带着说了很多东部的事情，基本上可以总结一下。
西部能做的，东边一样可以，西部做不了的，东部依然可以。
至于西客站道路宽住起来舒服或者我就乐意，本号也写过西客站的广告，可以翻着看看，激发一下共鸣…
谈完了西也就谈完了东，下面说一下北
讲北部的发展必须要扯上房价，因为有些人嘴里的发展已经魔怔了。
如果你的发展指的是房价增长，我建议您直接购买雄安新区，因为雄安新区的资源大概相当于十年后的济南北。
其实用十年后也有点不符，毕竟济南北也不可能有大量的央企啊大学啊入驻，这里大概指的是资源注入和建设程度。
现在的雄安新区，大概是就是十年后或者二十年后的济南北，论城建没的说，论房地产更是没的说
亚洲最大的高铁站，京城名校，大量央企分企，硬件设置超一流，国内一流，城建方面放眼世界也得是一流，确实没的说。
但是与之对应的是，这地就没有房地产。
虽然说也算是放开了，满足条件就可以买，价格也不高，只要你是北京疏解人员，大概在18000元/平，还是现房发售。
但网上很多视频也显示了，大街上人不算很多。 网上有个网红叫粥饼轮，和周董很像，就在雄安，你看看得了…
这地根本就没有房地产，所以也没的说，
所以，起步区对标的地儿都没啥房地产的概念，你怎么笃定起步区能投资乃至增值？
而且从我看待类似的起步区，这种以实业为主的城市模式简直是房地产模式的天敌。
房地产讲产业不假，但是很少有人告诉你，房地产所青睐的产业往往是高杠杆高成长的产业。
收入丰厚也只是必要条件之一，还要从业者众且集中，最好是钱是大风刮来的那种，才有可能兴旺房地产，比如当年的蚂蚁金服，就是因为要上市，所以把周边的房价硬生生的推高了很多。
同样的道理，你听过房价何时因为旁边开了个工厂而抬升了，一般都是去维权的….
而济南起步区恰好就是“开个工厂”这种模式。
多数项目以实体经济为主，哪怕是研究院也不是来走穴的，正儿八经研究东西的，成本本身不低。
知识确实创造财富，但财富让资本给带走了…比如各类创投私募，妥妥金融。
所以说，不管是从人才引入的角度来看，还是从雄安的现状看，还是从起步区天量的土地看，我感觉某些人由发展引申出房价有看头是依据不多的….
虽然我没展开，但是前面提到的三条其实都很关键，开车去遛一圈就知道了，再说了，房价搞的很高，人才来济南干嘛？
至于实验中学，会展中心，运动中心等一系列的东西，功能上和雄安没啥本质区别，甚至雄安还高好几个档，本质上是来让人才安居乐业，疏解部分功能。
光搞一次亚洲规模的会展，不管是放到济南东还是济南西，光堵车不得堵哭了…
本质上还是做实业搞GDP的地方，离着房地产着实远点…
第二如果你说北面的发展指的是，道路更宽阔，设施更多，未来家门口就可以找到不错的工作，医疗教育全配齐，那绝对没说的，一点毛病也没有。
正如济南北是未来之城，明日之城，那确实没错，发展模式都是新的…
至于未来的起步区是不是拳打西客站，脚踢大唐冶，个人感觉谈不上，因为完全是两个层面的东西。
不过，鉴于好多人特别喜欢分出高下，特喜欢谈十年以后，我就简单算了算。
以2023年高新区的GDP和增速为底，到2035年，正好要比起步区的2035年预期目标GDP高出55亿…
注意起步区这是预期目标，这东西官方文件都有数，如果你感觉很陌生，证明你搁这叶公好龙呢..
当然，很明显高新区不能代表整个东部，所以我就没选历下，当然起步区也未必完全代表北，没准后面又扩容了。
但是有一点可以对比，起步区的面积是798，高新区的面积是318，如果同样的面积GDP类似，这能说明起步区更厉害吗？
所以，这个北以后比东强的结论是通过看效果图得出来的吗？好多人整天张嘴十年后，闭嘴大格局的，咱说倒是算算账，尊重一下数字成不成？
前面的数我算了好多遍，退一万步哪怕算错了，或者少算两年，但至少从GDP上看，十年后的北依然不如东。
顺便说一嘴，按照七普的数据，高新区只有40万人，2023的GDP是1767.3亿，大可对比..
要是非比谁的城建更新，数字化更强，产业更新，布局更完善，密度更低，规划图更泫，XX万一当不得没准搬迁到北边（搬了再说成吗，），农田太多扒拉扒拉….
这些东西叫后发优势叠加政策优势，根本就不需要对比。
至于XX会越来越好，上到国家下到个体，这句话适用性太广，简称废话。
所以，还是那句话，这里的发展更好究竟指的是什么，多数人纯纯印象流，主打看效果图畅想宏图伟业，当然是起步区更厉害了…
至于你非要说起步区更厉害，再掏出长江新城等乱七八糟的例子出来，那也随你，起步区也和我没啥仇，我说东边强也没人发奖金。
当然你说五十年后北能碾压东西南，我感觉你说的没错，不过还是略显保守，反正一点根据没有，还不如直接说济南变美国首都算了。
再此我再加一段：
很多关注规划的票友。总是对凝练感很强的话语表达相当充沛的感情，实际上在相当多的城市里，像济南这样的携河发展，什么北跨，什么行政中心北迁不是啥新鲜词。
从西安的现状看，自行政中心北到泾渭河以后，没什么大感觉，包括截的图，你把西安替换成济南，感觉几乎是一样样的，而且我看了看，北跨了小20年了..
什么万亿城市拉开城市框架什么携河发展什么产业发展，什么优质资源等等，不能说一模一样吧，起码大差不差。
至于怎么样您在微信搜一搜“西安各区房价”也就明白了，这东西就不细究了，毕竟我这号也不是西安地产观察，自己去瞧瞧就OK了。
最后再提示一下，实际上从很多城市新区的现状能看出来，路上可能不会像唐冶的车这么多，你不同意的话可以用手机看看视频。
仔细瞧瞧起步区对标的这地，究竟有没有生长成你想要的样子…
至于这几天的拆迁啊以及丁太鲁系列建筑的宏伟蓝图，济南已经有第一个对标物了，那就是融创文旅城，东西是好东西，但成型的时间有点久。
比如现在的文旅城滨河酒吧街，我看着还关着门呢
最后总结一波
每个方向都很好，但把有限的投资放到最能起作用的地方，这才叫明智…
济南如果有帝都那样的资源，我相信别说长清了，连平阴房价都得像通州看齐，齐河房价都要破三万，不是亚洲一流的资源大可以送给别人…
但是可惜的是，济南就是全国20位上下的城市，这才是发展现状和受限窘境，虽然很努力四面开花，但是很明显，难度是很大的…
所以，我们看到的东部一直在变长一直在扩张，有没有一种可能，因为其他方向都试过了，发现只有东边才能攒劲呢？
当然本文相当多的内容没放官方文件，毕竟把文件拿出来咔咔一解读，好多人不怎么乐意看，就比如凤凰路环境那个文件，光文件就300多页，公式就有七八行这么高…
这东西有不同意见很正常，直播济南下面还一大堆反对意见呢，本篇错别字多点，大家凑活着看吧，我这篇文章大可水成N篇，但是确实没啥意思~
比如济南西为什么不如济南东
比如济南北为什么不如济南东
比如济南南为什么不如济南东
济南北跨为什么置业没关系？
有不同意见，希望能讲讲一二三，我也想学习一下，有些人整天感觉感觉的，这就挺没劲的。
最后五一快乐，讲真，油条确实挺堵的...
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