广州楼市，改善当道。
回头看这两年，无论是宅地的出让、项目的开发定位，还是市场成交数据，皆是如此。刚需在广州楼市中的话语权，已然易主给了改善。
以至于在很长一段时间里，大家已经不怎么关注刚需这样的话题了。
有意思的是，随着楼市人气回归，刚需也在回流。
01
外围区成交占比稳步上升
最先引起我注意的，是贝壳这张五一热销榜单。
虽然这种线下统计未必准确，但还是可以看到，TOP20中有超1/4都是单价在1~2万出头/㎡的刚需盘，1/3项目来自增城和花都。
其中，增城区的岭南悦府和花都区的中旅名门府，五一分别成交110套和50多套。
这样的销售成绩，在楼市最好的时候也是出圈的。
再看看市场趋势的整体变化，据广州中原研究发展部统计，去年11月广州新房网签4817套，其中增城+从化+花都网签套数占比全市约29.91%。
来到今年1月，该占比拉升至32.59%。而在3月，继续上升至34.73%。
在广州放开市区大户型限购、改善新盘供应激增的情况下，外围区成交占比还是稳步上升，这足以说明刚需客的成交份额，正在逐步回升。
而这个信号，绝对要比市中心红盘、豪宅的热销更值得庆祝。
众所周知，刚需可谓是楼市中最敏感、风险承受能力最低的群体，一丁点负面消息，都会削弱他们的置业信心和行动力。
当这群“脆皮”买家，也都愿意入市时，楼市才算正在回到正轨，广州市场才有机会恢复以往水平。
02
是什么促使广州刚需回归
那么，广州楼市为什么会有这个变化呢？
在回到这个问题前，要先搞清楚，广州还有多少刚需客，过去是什么导致他们不买房。
先来看看广州潜在刚需客的体量。
截至2023年12月31日，广州常住人口1882.70万人，实有人口2298.18万人。其中，登记流动人口占比53.03%。而其中，青年人是“绝对主力”，登记流动人口平均年龄35.04岁，18-39周岁青年人占比58.69%，折合约706万人。
另外，今年广州长期霸榜全国热门迁入地的前三，拥有165万在校大学生，数量也是排名全国第一。
新广群体庞大，年轻人多，对应的刚需客自然就不会少。
当然了，广州正在大力发展保障性住房，社会上的舆论也在提倡“以租代购”，但这不是一蹴而就的。
在未来五到十年内，大部分刚需客还是会将买房作为住房终极目标。
所以，广州楼市的刚需客，是一直存在的。而且在未来很长一段时间里，还会继续增加。
那既然有需求，为什么刚需之前不买呢？
原因很简单，钱不够，怕站岗。
第一点很好理解，就是指当前或预期家庭收入，难以支付首期，覆盖未来月供。
而经过官方一系列努力，譬如通过下调房贷利率、公积金贷款的首付降至最低两成，再加上外围区以价换量、新盘轮番降价，这个问题已经得到缓解。
按照家庭首套、纯公积金贷款计算，房屋总价150万，首付30万，贷款120万，还贷期限30年，每月月供5100元左右。
对在广州上班的双职工家庭来说，这个成本还是相对友好的。
第二点怕站岗，说直白点，担心自己买贵了，所以才想再等等。
而有关注楼市的朋友都知道，广州郊区长期“以价换量”，价格早就是贴着地板来卖。多少开盘2字头的项目，如今只要1万出头。
目前，广州刚需拿着一百多万预算，已经可以买到地铁沿线、有学校的精装新房。遇上五一这种节点，总价不到百万，就能上车三房单位，性价比之高可以说史无前例。
而“以价换量”总归是有极限的，到这个地步了，开发商的让利空间所剩无几，价格已经跌无可跌。
作为刚需，如果此刻还想等着郊区插水降价，再去抄底，多少有点离谱。
接下来哪怕再有降价，优惠幅度可能也就几万块了。此时此刻入手，不敢说赚，但真不会买贵。
加上近期官方、资本市场明里暗里地支持房地产，“扶持”二字都挂在嘴边了。与此同时，广州豪宅、改善市场率先回暖，积极信号成功从上至下、由市中心到外围区传递。
站岗疑虑，渐渐消逝，取而代之的是信心回归。
广州刚需，自然也就动起来了。
那接下来，就看刚需市场能否维持这波行情，期待外围区有更多项目能与刚需买家实现双向奔赴。
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