最高院：借名买房没过户，能否排除抵押权人的强制执行？|债权|抵押权人|最高院|案外人|法院|物权|被执行人信息|过户

作者：周军律师

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裁判要旨

《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条分别规定了案外人的“物权期待权”和“消费者生存权”成立的条件，但对上述第二十七条“除外”具体指向，需要比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位，此为执行异议之诉的本质所在。

就本案所涉实体权利优先顺位而言，“消费者生存权”最优，担保物权次之，“物权期待权”虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是既得的物权，本质上仍属于债权请求权，故虽优先于普通债权，但应劣后于担保物权。

也就是说，《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”内容包括第二十九条，但不包括第二十八条。

案情简介

2011年7月25日至8月10日，全新石化公司与七名案外人分别签订《房屋买卖合同》，案外人付款后，全新石化公司出具购房款收据及预办证收据。七名案外人均证实华孟均是房屋的实际所有人，并受华孟均的委托将所购入房款代为进行出租。

2012年10月12日，全新石化公司与进出口担保公司签订《房地产抵押合同》，约定基于德阳公司与进出口担保公司签订的《融资担保委托合同》，进出口担保公司已与中国进出口银行签订担保金额为2亿元保证合同，全新石化公司以名下房屋提供反担保，并办理了抵押登记，抵押期间从2012年10月10日至2018年4月9日。后各方产生追偿权纠纷，提起诉讼，法院支持进出口担保公司诉请，强制执行财产对象中含涉案房产。执行中，华孟均向法院提出执行异议，并提起诉讼。

法院观点

本案的争议焦点为：华孟均对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

《执行异议和复议规定》第28条和第29条分别规定了案外人的“物权期待权”和“消费者生存权”成立的条件，对第27条“除外”具体指向，需要比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位，此为执行异议之诉的本质所在。就本案所涉实体权利优先顺位而言，“消费者生存权”最优，担保物权次之，“物权期待权”虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是既得的物权，本质上仍属于债权请求权，故虽优先于普通债权，但应劣后于担保物权。也就是说，《执行异议和复议规定》第27条规定的“除外”内容包括第29条，但不包括第28条。

本案中，华孟均借七人之名购入房产，至于为何不用自名，且不做过户，为权利人华孟均经权衡后作出的安排，无可厚非，但此种借他人之名购置多间房产，用于出租，已经不符合第29条的规定。至于是否符合第28条规定，需查明是否支付全款，以及是否因买受人自身原因未办理过户登记，一审法院从“买受人未能举证是否支付全款的角度”认定华孟均购置行为不符合第28条规定，最高院对此并未查明，理由在于即使华孟均购置涉案房屋的行为符合第28条规定，“物权期待权”的效力亦不及担保物权。

进出口担保公司对案涉房屋享有抵押权，华孟均主张以《执行异议和复议规定》第28条规定排除进出口担保公司债权执行的请求，法院不予支持。其次，华孟均主张权利的房屋多达7套，亦不符合《执行异议和复议规定》第29条规定的情形。故，华孟均对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

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