房地产税再一次被提及，原来如此！|契税|征收|房产税|房地产市场|房地产税|税收

今儿来唠唠年度楼市话题劳模--「房地产税」。

可以说，从2017年开始，房地产税开始密集持续活跃在楼市热度话题榜单之上。哪怕是当年政策未曾提及的年份，也不免会有声音发出“政策不提，是不是会突然落地，给手上囤房的炒房客当头一棒”...

这不，在全国顶层会议闭幕后，「决定」60条出炉之下，楼市劳模「房地产税」，再一次被提及。

这一次的话题更不得了。根据「决定」60条，内容中提及完善房地产税收制度，更明确到2029年完成本决定提出的改革任务。

这两句话相加，就成了市场当下普遍传播的一条内容：属于购房者的达摩克利斯之剑--房地产税，落地还剩5年！

啊？这咋啥动静都没见的房地产税，离落地咋就只剩5年了？

房地产税收制度≠房地产税

回顾「决定」60条，在其中引起轩然大波的一句是--完善房地产税收制度。

乍一看，完善房地产税收制度，让不少朋友误以为是房地产税要来了。从字面意义来看，这句话的表述其实是房地产的税收制度完善。

而房地产税，也只是房地产税收制度中的一小部分。所以，完善税收制度并不意味着房地产税要来了。

好，全文完。

开个玩笑，我们先来好好唠唠房地产税收制度。

房地产行业税收，可以说是地方财政重要来源渠道大头。从房地产行业税收来看，共分三类十项，包括取得环节（印花税、契税、耕地占用税）、保有环节（房产税、城镇土地使用税）、流转环节（增值税、城市维护建设税、印花税、土地增值税、企业所得税、个人所得税）等。

弊端在于，由于税种设置的繁琐性，税种交叉与重叠现象严重，加重房企税收负担，降低企业税后利润的同时，也减少投资收益率。而投资收益率减少，也一定程度上会抑制房企投资行为。

同时，房地产税收与土地出让的收益，也成为不少地方财政的主力支柱。从城市发展角度来看，地方税收财政与土地出让收益主要用来推动地方范围内公共服务设施建设。因此在城市大力发展过程中，不少地方政府会选择推动房地产行业发展，拉升房价，从而提高房地产行业税收。

在实际发展角度，为了达到地方财政收入增长，地方政府通常会使用资源变化来推动房地产行业的快速发展，例如常见的城市大拆大建，在较短时间内释放强住房需求，改变市场供求关系。再如土地供应，通过土拍供求关系，带动地价上涨。

通过这种发展，让发展→税收+出让金→再发展→税收+出让金的地方财政基础收入出现循环增长，但也让越来越多地方财政出现了常见的“房地产市场依赖性”和“土地财政依赖性”。

从我们大众消费来讲，住房作为刚性需求，占据着我们消费支出的大头。楼房价格攀升，也间接增加购房者的居住类支出，降低其他类消费支出，造成市场其他经济消费支出的下降。

不过需要注意，房地产行业具有长期发展动能，很大程度上能够保证地方财政的税收稳定性，也因此能够持续成为财政支柱之一。因此调整和完善房地产税收制度，势在必行！

而作为房地产税制度变化的一部分，房地产税出现，也成为不少朋友关注的重点。从逻辑来看，房地产税是房产税与土地使用税合并后的产物，通过简化税制，避免重复设置税种之外，也增加了“持有环节”的成本，降低非理性投资，保持房地产市场健康发展。

但，从目前市场来看，房地产税并没有落地的环境。

政策不支持

从程序上来讲，房地产税落地要经过“列入规划-立法预备-论证-拟定草案-征求意见-扩大试点-专家评审-初审-二审-表决-各地落实征收细则”等一系列过程。

现在虽然“立案”意向以及最大难点“全国联网”已经基本解决，但以目前房地产市场刚刚恢复，经济依然需要“支柱”稳固的当下，并不需要这样的市场刺激。

尤其是在2022年，财政部也明确表示“不具备扩大房地产税试点城市的条件”，此后房地产税提及频率减少。

市场不希望

2017年市场热度极高的大环境下，房地产税被提及的频率也相对较多，但作为限制性政策，房地产税的作用和限购、限售一样。从部分一二线城市市场态度来看，在房地产税信息释放下，也出现恐慌性抛售。

而根据数据端的表现来看，2022年全国房地产市场进入下行态势，虽然现阶段在各类利好政策的扶持下市场热度有所回升，但此时作为非利好的限制性政策--房地产税，自然是市场不希望看到的。

丨2018年至今全国房地产市场数据表现

购房者不期待

由于目前房地产税征收的条件并不明确，倘若短期落地，标准的缺失也会让市场出现恐慌性抛售甚至是更多购房者呈现观望态势，进一步影响市场稳定性。

同时在这样的市场情绪下，也让改善置业和投资性置业速度放缓，进而导致房企对于市场拿地的信心和热度放缓。

购房者端和房企端的市场热度减弱，最终也会造成刚有起色的房地产市场重新躺回ICU。

不过要重点说明，房地产税落地并非全部利空，同时也是未来房地产发展的必然结果。尽管短期内受到各方面因素制约，落地可能性不大，但从长效政策来看，房地产税发挥的稳定市场发展、拓展地方财政收入、增加城市活力、避免楼市非理性涨跌等方面效应，都是接下来楼市健康发展的基础。

同时，从现阶段来看，经历了这一轮房地产大涨大跌下，顶层设计也在进一步完善地方财政“两条腿”走路，逐渐剥离地方对于土地财政的依赖度，例如大力发展的新兴产业、科创产业、低碳产业、绿色产业、旅游业、农林渔业等，就是在为地方“两条腿走路、两条腿都稳”做加持，避免后续楼市发展失去高量增长下，地方财政的收入不稳定性。

回到房地产税，大家关注的房地产税征收模式，目前还没有一个非常确切明白的征收答案。

不过梳理历史试点城市和各地方代表发言来看，未来房地产税有两种可能性：

例如设立征收面积段，例如人均60㎡的免征面积。对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(指住房建筑面积)扣除，也就是说起征点大概率会是以人均60㎡为标准。

再例如设立免征套数，如一、二套不征收，三套以上开始起征，对多子女家庭进行优惠等。

从这两点来看，对自住为主的购房者并没有太大影响，但手握多套房源的购房者，还是要想办法进行资产焕新，保证手头资产的优越性，例如选择核心资源住宅、选择便于流通性的面积段等，进行更好的资产配置。

3方面发力推进市场稳定发展

除了引起波澜的房地产税收制度外，「决定」60条中的其他几项房地产任务虽然在热度上只是泛起点点涟漪，但也值得重点关注。

加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。

加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。

支持城乡居民多样化改善性住房需求。

充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。

改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。