改革开放以来上海的发展举世瞩目，金融中心“纽伦港”有望成为“纽伦沪”。
上海也做不到一碗水端平，有陆家嘴、徐家汇、大虹桥的光芒万丈，也有四川北路、梅川路的黯然退场。
甚至各区内部也不断有板块兴衰，此起彼伏。
增速放缓后，各区新增资源减少，越来越沦为存量竞争。
拿到更多资源的区域开始崛起，资源外流的板块开始衰退。
各板块之间的兴衰，完全的反应在房价上。
看懂了各区的发展方向，就看懂了各个板块的房价。
一个典型案例就是徐汇区。
徐汇是上海发展最快的明星区域，不可谓不成功，徐汇区内也不尽是高歌猛进。
徐家汇的发展，现在就慢了下来。
办公市场进展缓慢、商业上进入更新周期，住宅市场更是“一泻千里”。
徐汇区现在重仓徐汇滨江，取代了徐家汇的部分价值。
徐家汇原先是辐射整个西南，现在徐汇滨江抢走了很多流量，好像大家突然就爱上了滨江步道户外空间。
更重要的是住宅市场重合越来越高。
一号线最先开通，徐家汇顺势崛起，20年前建设了很多电梯板楼，比如亚都国际名园、莱诗邸。
在徐汇遍地工人新村的年代，徐家汇风头无两。
后来徐汇滨江横空出世，地位上稳压徐家汇一头。
不过刚开始冲突不大，徐汇滨江主要是抢古北客户，徐家汇不在视线内。
2021年后徐汇滨江出现了一些小户型，开始抢夺徐家汇客户。
御江廷、汇元玺、中海西岸。
徐汇滨江居住定位高一头、城市环境更新、房屋品质吊打，徐家汇几乎没有还手之力。
不仅新房，徐汇滨江二手房降价后，跟徐家汇也出现了交集。
莱诗邸曾经卖到2000万以上，现在中信君廷标准三房，竟然出现了2300万的笋盘。
这谁还去买徐家汇？
即使是徐汇滨江二线小区，品质上也比徐家汇高不少。
徐家汇之前还有办公、学区优势，渐渐的也被徐汇滨江取代。
2000多万的客户，只能眼睁睁看着被徐汇滨江抢走，莱诗邸大打折扣才能卖掉。
任何区域的客群都是金字塔形，越向上总数越小。
现在2000-3000万出现了更好选项，这部分蛋糕徐家汇就抓不到了。
徐汇滨江三房的总价下限，成了卡住徐家汇价格上升的瓶颈。
后面徐汇滨江还有新房，以及东安二村还在动迁，徐家汇这个瓶颈还要卡很久。
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徐汇区的故事，将原封不动的在杨浦上演。
徐汇有两大优势，决定了徐家汇不会被彻底抛弃。
一个是徐汇区经济强劲，到现在还在快速发展。
今年上半年，徐汇财政收入增长遥遥领先。
第二，徐汇是上海建成区地理中心，可以虹吸西南部的长宁、闵行、松江、奉贤。
杨浦就没这么幸运了。
杨浦经济增速全市倒数，增量越来越小。
杨浦位置也偏居一隅，等虹吸的区域实在太少，大约只有宝山、浦东北部少数居民会在杨浦买房。
杨浦的地理位置
杨浦的内部竞争，比徐汇还要激烈。
黄兴公园曾经是杨浦高端居住区，新江湾开发后，客群迅速外流。
新江湾环境、小区品质的优势实在太大。
而且杨浦相对封闭，有钱人群体很固定。他们集体北上新江湾，黄兴公园只能不断下降，跟定位更低的小区抢客户。
原先住不起黄兴公园的，现在发现买得起了。
所以黄兴公园房价一直不温不火，现在降到了8万以内，在内中环成了价格洼地。
其实新江湾一直被抱怨：实在是太远了。
虽然在外环内，开车、坐地铁去人民广场，都比外环外的浦江还要远。
浦江啊，那可是没人去的闵大荒。
但是大家为什么还要买新江湾？在杨浦实在没得选。
说实话，2008年之前杨浦好房子很少。
杨浦2008年之前建成的小区，品质要比黄浦、静安、长宁甚至徐汇差一些。
直到新江湾，才出现全市领先的高品质小区，杨浦人的自豪感立马拉满。
虽然远一点，也只能硬着头皮上了。
环二一些朋友上班在陆家嘴，由于是杨浦人不想搬走，还是会住在新江湾。
宁愿早高峰堵一个小时。
现在大家有更好的方案了：东外滩开始崛起。
五角场-新江湾开发时代，东外滩还处于拆迁困难期，当时的商业办公需求、改善居住需求，被五角场-新江湾全部占领。
其实杨浦滨江的定位，要比新江湾-五角场更高。
五角场只是副中心，杨浦滨江内环内是最高规划中央活动区。
现在江湾-五角场接近饱和，开始搞东外滩了。
东外滩绿化虽然不如新江湾，但是小区房龄更新、品质上不会差太多，将来会分走大量的高端客群。
尤其是外区上班的居民，选东外滩实在是方便太多了。
同样是晚高峰，陆家嘴到东外滩20多分钟，绝大多数居民都接受得了。
到新江湾超过50分钟，很多人可能要放弃了。
想住大户型的，东外滩有缦云，有翠湖滨江，后面还有一大堆风貌别墅。
商业、产业上，杨浦滨江也会挑战五角场地位。
五角场在杨浦一家独大，是因为杨浦滨江之前实在不给力。
地标项目八埭头烂尾，渔人码头基本做废。
杨浦滨江现在规划了364万方商办规模，全部落地后将成为杨浦另一增长极。
江湾-五角场一带的B站、抖音，可能将来都会搬到杨浦滨江。
杨浦滨江远期规划新房9800套左右，将持续分流新江湾客户。
江湾-五角场的区内地位、市级地位，可能都要下滑。
存量时代，各区或多或少都会有一些变化。
老闸北被静安合并后，也迎来快速发展时期，西藏北路迅速崛起。
大宁难免就受到精准打击。
大宁实在太贵了，中环外的静安府单价高达13万，内环边的融创香溢花城现在10万不到。
同是北上海，中环碾压内环，实在是天下奇观。
大宁很贵，向内看是因为资源均衡、环境优质，学区、商业、地铁、产业、公园一个不缺，次新房又很集中。
大宁很贵，向外看是因为北上海能打的太少了。
融创香溢花城属于普陀光新板块，周边一圈老破小，一个拿得出手的配套都没有。
真如开发不顺利，瑞虹新城没学区，不夜城生活配套匮乏，其他板块更是不值一提（在大宁面前）。
从1990年开始，大宁每次有楼盘上市，都会虹吸一次北上海精英客群。
持续20多年后，大宁已经坐实了江湖地位。
闸北最好的学校原来是闸北一中心，在苏河湾一带。
随着大宁的崛起，大宁区域内的闸北实验地位上升，成为闸北最好的学校。
大宁对优质客群的虹吸可见一斑。
现在西藏北路崛起了，势必分流大宁。
大宁跟新江湾一样，劣势是有些偏远，大宁虽然在中环内，去核心地带还是比西藏北路远一些。
中兴路一号虽然不太成功，却吹响了西藏北路开发的冲锋号，此后十几个项目陆续上市。
这些新房，依然会分流大宁客户，为新房配建的公共配套，也提高了西藏北路的居住水平。
百万方的中兴城，不仅提供了新的生活空间，也改善了当地的市容市貌。
西藏北路会不会超过大宁暂且不论，对大宁优势的分流客观存在。
随着优质客群向西藏北路汇集，闸北实验学区地位会不会也被取代？
万物负阴抱阳，这几个区域出现板块替代，也是因为快速发展。
对于徐汇、杨浦、静安，对于上海市来讲，这些区域的更迭一定是好事情。
如果我们还能回到10年前的高速发展，各个板块完全可以携手并进，共同出圈，就好像长宁天山、中山公园一样。
如果发展速度放缓，增量上不去，就难免出现窝里斗。
区内为了扶持某些地标，动员一些本区企业搬进去，已经成为公开秘密。
比如真如，很多企业就来自长风，你说真如的开发对长风有没有影响？
以上只是部分案例，更多的区域分析，欢迎大家跟我们详细沟通。
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