香港楼市“杀疯了”，各项数据让北上广深直呼羡慕。
房价六连涨，租金也打破历史纪录，更有大批内地买家疯狂扫货。
但这还不是顶点，多家机构预测2026年香港房价还能再涨10%。
壹
来自香港差饷物业估价署的最新数据，香港私人住宅售价指数连续六个月上升。
与此同时，私人住宅租金更是连涨12个月，接连打破历史纪录。
最新指数报得200.7，对比去年同期大涨了近8%。
｜广州楼市发布 制
不光房价、租金在涨，2025年香港住宅成交约6.28万宗，创下近四年新高。
得益于内地买家抢购，新房全年成交2.06万宗，同比涨幅超20%，达到2019年来最高水平。
可以看到，内地资金规模超过1300亿，其中近60%都用于购买香港新房。
｜广州楼市发布 制
值得一提的是，香港楼市爆发并非集中在少数板块和项目，而是全面开花。
从顶级豪宅到几百万的“刚需小户型”，都卖得非常不错。
连续两年，总价逾亿港元的顶豪成交破百套。进入2026年，1月前20天又有16宗成交。
｜广州楼市发布 制
这个数字比2019年更高，也是2013年以来的历史新纪录。
另外，很多大客户，特别是内地买家也开始抓紧买入低总价小户型。
新鸿基旗下的西沙SIERRA SEA 2A期，仅推出229伙单位，却收到超4.9万份认购申请，这相当于每214个人抢1套房，刷新“票王”纪录。
| 排队登记盛况
| 图源：星岛头条
还有启德区、黄竹坑／深湾区等板块，凭借交通、配套和新兴城市界面，也走出了维港・双钻、启德海湾、啟德柏蔚森等红盘。
特别是，由新世界发展和远东发展联手打造的柏蔚森，内地客户成交比例高达56%。
项目不仅有三面环海、名校和高端配套加持，更凭借小户型直面维港海景，被大客户抢购。
｜ 柏蔚森 内部实景
需要注意的是，现在仍然是进军香港楼市的好时机。
据摩根士丹利预计，随着市场信心恢复，2026年香港房价涨幅或达10%。
贰
当然，比起数据上的亮眼表现，香港楼市这轮爆发，明显有三重合力影响：
政策松绑、人口红利和租售比改善。
首先，香港“撤辣”全面松绑，明显是“政策一次性给足”。
取消买家印花税等新政，不仅大幅降低交易成本，也刺激了更多外来人才购房。
目前在香港买房首付比例最低10%，利率约2-3.5%，入市门槛相对友好。
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其次，“优才计划”、“高才通”等带来大量人口红利。
近两年港府持续发力“抢人才”、“抢企业”，吸引不少内地人才赴港，如今已初见成果。
截至去年12月中旬，已有近 40万宗申请获批，超26万人已经抵港，直接推动了住宅市场需求。
随着港股IPO重回世界第一，大量高收入人群增加，未来还会有更多购买力涌入楼市。
｜图源：德勤
最后，租金上涨带动租售比改善，提升了香港住宅资产的吸引力。
从早在房价上涨之前，香港私人住宅租金指数已先行起势，提前涨了一波。
租金走高，叠加美联储降息，购房资金成本下降，让香港不少物业实现了“租金高于利息”。
当房子重回“以租养贷”循环，不仅为购房者创造正现金流，也能同时撑起自住投资需求。
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换言之，现在香港的房子，“居住+金融”双重属性都得到了强化。
当然，香港无论制度、楼市结构还是经济模式等等，都有其独特性。
它的楼市复苏路径，不能简单地套用于内地。
但即便如此，楼市君看来，香港楼市企稳回升，对一线城市仍有借鉴意义。
｜广州城市航拍
｜广州楼市发布 摄
其一，政策要“快准狠”，打破观望预期。
香港在2024年2月全面“撤辣”，出手确实果断，也符合《求是》开年文章所说的“政策要一次性给足”。
这方面，广州取消全面限购同样走在了前列，北上深三地则依然有松绑空间。
其二，修复楼市信心，底层逻辑是修复回报率。
香港楼市量价齐升，本质上是重塑了“资产性价比”。租金上涨先行，带动房价跟进企稳。
租金先涨，改善了房产持有价值和预期；房价后涨，反映出市场对楼市基本面的信心增强。
目前一线城市二手房回报率不到2%，仍低于房贷利率，但二者差距在缩小。
｜图源： 麟评居住大数 据研究院
央行开年已明确今年会有降息空间，叠加租金水平企稳回升，房产的金融属性也在修复。
就拿广州来说，包括珠江新城在内，还是有不少市区项目“租金超过月供”。
当越来越多房子能够为买家带来“正现金流”，购房需求自然会被激活。
其三，人口和产业依旧是房价的长期锚点。
数十万高素质、高收入人才抵港，叠加金融业爆发，直接拉动了租赁和购房需求，为房价提供了最真实的支撑。
同样地，一线城市除了透过人才落户等政策，将人口流入转化为住房需求，也要加快壮大新型战略产业。
就拿广州来说，数字经济的快速壮大，让海珠特别是琶洲楼市迎来了爆发。
|琶洲航拍
|广州楼市发布 摄
接下来，新能源、人工智能、半导体、低空经济等面向未来的硬科技，同样也是发力重点。
总的来说，“香港经验”已经表明，楼市止跌回升是多重利好叠加的结果。
包括广州在内，一线城市已出现二手房挂牌减少、房价“转正”等信号，信心也在修复。
面对新周期，楼市想走出低谷，实现高质量发展，势必要找到新的平衡点。
你怎么看2026年的香港和广州楼市？
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