有时候buff叠满了，降价是 “生存优先” 的必然结果。
市场很诚实
深圳的市场，若是在新房以及次新房扎堆的地方，市场内部调整都会相对剧烈。
上一个这样的版块是南山的赤湾，最近的一个版块是龙华中心。
最近（1月30日）位于龙华中心板块的金地启曜府取证预售。
一般而言，普通新房项目有预售，不是什么重点，重点是开盘价如何。
603套93~130平户型，备案均价约51000元/㎡，单价区间约4.48万—5.67万/㎡，总价区间约436万～734万。
这个价格，可以说是龙华中心板块新房的滑铁卢。
因为已经到了龙华新房开盘价的历史新低。
究竟有多低？
拉一把过去的新房价就知道了。
估计整个市场都想象不到，2019年431万只能买到约78平的户型，如今金地启曜府的最低总价户型98平只需要436万，这还未算上开盘折扣。
若算上正常的开盘折扣，这就意味着4年前的价格，在当下能多买十多平米的空间。
就问这个价格，感人不感人。
要知道，就连2019年开盘的华盛珑悦花园均价即使算上折扣优惠，也还是比金地启曜府高一截——
1788套约89-383㎡住宅，均价6.75万/㎡（包含精装），最低单价6.1万/㎡，最高单价10万/㎡，总价555万—3795万/套，开盘诚意登记20万则99折。
这还是2019年的新房开盘价格。
这对整个龙华中心板块而言，金地启曜府的开盘，不仅代表区域板块的摸底，也意味着龙华中心板块的天花板被压了下来。
相比曾经的市场高峰阶段，新房的调整价格幅度达到了32.63%。
一方面源于，龙华中心的扎堆高供应，从2018年的宝泰雅苑到2026年的金地启曜府将近8年的时间，这15个项目就累计供应了10402套住宅。
这样的体量，让整个龙华中心都成为这些年市场的话题榜。
经过这些年的供应，整个龙华中心板块的市场，随着市场的变化，迎来了结构性调整，也让龙华的新房陷入两难。
另一方面，作为福田、龙华核心区域外溢的板块，市场的实际估价水平一直都不算高，从二手房挂盘情况可以看到，金地启曜府附近的二手次新房整体水平维持在5万—6.5万/㎡。
2023年以及2024年分别推售两次的鸿荣源尚云花园去年12月31日交一套约89.57平的三室两厅低楼层。
挂盘169天，挂盘报价460万，成交总价约440万，折合单价约 4.91万/㎡；
去年10月也成交一套约88.78平的三室两厅低楼层，成交总价约452万，折合单价约 5.09万/平。
比如2022年分别两次推售的卓越和奕府，去年11月24日一期成交一套约111.15平的三室两厅低楼层，挂盘82天，挂盘报价536万，成交总价约512万，折合单价约 4.61万/平；
去年12月6日又成交一套约113平的四室两厅高楼层，挂盘33天，挂盘报价630万，成交总价约550万，折合单价约 4.86万/平。
再看龙华中心压舱石般的壹城中心，是整个龙华中心航母级的大社区，共计约350万平方米，经过市场调整后，也蒙上一层阴霾。
去年6月9日壹城中心十区成交一套约93.75平的三室两厅高楼层，挂盘65天，挂盘报价545万，成交总价约518万，折合单价约5.52万/平。
去年7月7日壹成时代花园（壹成中心第二区）成交一套约93.49平的三室两厅低楼层，挂盘281天，挂盘报价540万，成交总价约528万，折合单价约5.65万/平；去年6月20日也成交过一套约93.49平的三室两厅低楼层，挂盘7天，挂盘报价390万，成交总价约328万，折合单价约4.5万/㎡。
而去年11月5日壹城中心璞誉府成交一套约142.81平的五室两厅高楼层，挂盘233天，挂盘报价830万，成交总价约778万，折合单价约5.45万/平；
去年10月3日成交一套约109.46平的四室两厅中楼层，挂盘312天，挂盘报价598万，成交总价约590万，折合单价约 5.39万/平。
这些成交记录，不仅代表了壹城中心独立的区域成交记录，也代表了整个壹城中心市场估价最真实的一面。
并且可以看到，相比曾经的开盘价格，二手房的实际成交价格已经远低于曾经的开盘价。
再加上整个龙华中心的新房，实际过去都采取了高备案价叠加认筹签约高折扣的方式开盘。
比如幸福城臻园，2025年7月开盘，当时备案均价约6.46万元/平方米，单价区间约5.71万—7.11万/㎡，总价区间约553万—1159万/套。
但经过备案价调整后，最新备案均价约5.49万/㎡，总价区间约469万～984万，均价调整幅度约15%。
所以，在片区同质化竞争白热化，叠加区域以价换量抢跑以及供应高峰，金地启曜府开盘，自然是“去化优先”。
底价的必然结果
金地启曜府，选择卷价格的方式开盘，市场走势及格局是一方面，实际上除了市场的高库存与价格调整压力，更重要的项目本身以及开发集团存在一定的压力。
开发商层面，金地集团资金链承压明显，项目曾经停工，陷入烂尾的风险，整个集团现金流是紧张的 。
项目曾经取名为金地宸峯府，后更名为金地启曜府，曾经陷入停工，并且金地整个集团现金流紧张，急需继续补充现金流。
今年1月金地发布业绩公告显示，2025年归母净利润预亏超111亿—135亿元，创上市以来最大亏损，销售金额同比暴跌56.18%。
预亏的理由也说得很清楚了，就是销售规模下降，营收下滑，为了加大去化调整了营销策略，还顺便计提了存货跌价准备和信用损失准备。
而在去年的中期业绩会上，金地集团公开表示，剩余待偿还公开市场债务合计仅约5.01亿元，将在2026年3月初和4月初到期偿付。
但更重要的是，项目在整个龙华中心的市场上并不算特别出挑，产品力的短板明显。
一是项目的容积率非常高，容积率达到了8.59，在深圳控住宅容积率上限的背景下并不讨喜，地面休闲花园小，基本无社区体育活动场地。
其次，项目的居住纯粹性欠缺，1148套住宅，包含470套公共租赁住房。
以及户型设计算不上实质性的新规产品，得房率只有约76%。
实地交付样板空间可以看到，部分的130平户型玄关空间有限，部分户型虽设有玄关，但空间尺度相对较小，需要占用客厅空间。
客厅不仅要容纳鞋柜、客厅功能，还要容纳电视墙以及餐厅功能；
厨房操作空间相对紧凑，尽管采用U型厨房设计，但即使是130平的户型，厨房实际空间一般；
主卧室及次卧室实际空间飘窗占比不小，导致次卧空间较小；
公卫采用三段式干湿分离设计，由于空间较小可能导致实际使用过程中出现不便。
而龙华中心的市场已经被验证过，唯有低价才能抢到一片空间。
在这样的背景下，自然是回款优先，销售去化的节奏要拉满，以价换量也是市场唯一的出路。
作者 | 飞天小女警
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