广州又出新政，这次是为开发商“松绑”，盘活存量！
就在刚刚，广州规划和自然资源局发文：
自持住宅和商办物业可通过补缴土地金的方式，转向市场化销售，并明确了相关细则。
重点包括以下内容：
一、地块所在行政区和板块的去化周期在18个月警戒线以下；
二、允许企业分3批次将自持住房转为可售，首批不低于20%；
三、额度下放到各区，可根据去化周期动态变化和中高风险企业纾困需要，报请市土地管理委员会同意后实施。
四、补缴土地出让金，按照原出让时点和现调整受理时点价高者缴纳；
五、要提前确定拟转可销售商品住房的功能、面积、部位等；
六、符合自持转销售条件的项目，可由权利人向项目所在地规划和自然资源部门提出转售申请。
黄埔、南沙、增城、广州空港经济区范围内项目转售方案，由区政府（管委会）审核后报请市土地管理委员会审批。
其余项目转售方案由区政府（管委会）审核并征求市规划和自然资源部门同意后，报请市土地管理委员会审批。
|图源：广州规自局
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以下为相关细则全文：
广州市自持物业转为可销售物业项目
地价评估和土地出让金计收规则
第一条为规范本市自持物业转为可销售物业项目的地价评估和土地出让金计收工作，维护土地资产国家所有者权益，根据《国务院关于全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案的批复》（国函〔2025〕86号）及《粤港澳大湾区内地九市要素市场化配置综合改革试点实施方案》、《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》（下称“《实施方案》”）《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）等规定，制定本规则。
第二条 本规则适用于符合《实施方案》规定的条件且经规定流程批准的“定自持项目”（原出让文件规定需自持）和“竞自持项目”（原出让文件未规定需自持，自持面积通过限地价、竞自持方式产生）中，自持商品住房转为可销售商品住房的地价评估和土地出让金计收事项。
自持商办物业经批准转为可售商办用房入市的，其地价评估和土地出让金计收参照本规则执行。
第三条自持物业转为可销售物业的地价评估和土地出让金计收规则应遵循客观公正、程序规范、价值公允的原则。
第四条属于所在行政区和所在板块一手住宅去化周期均在18个月警戒线以下的项目，权利人可申请将自持商品住房转为可销售商品住房。各区可根据去化周期动态变化和中高风险企业纾困需要，研判自持项目转为可售住房入市影响，报请市土地管理委员会同意后实施。
第五条符合自持转销售条件的项目，可由权利人向项目所在地规划和自然资源部门提出转售申请。项目所在地规划和自然资源部门会同发改、投促等部门联合审查后拟定转售方案，报区政府（管委会）审核。
黄埔区、南沙区、增城区、广州空港经济区范围内项目转售方案，由区政府（管委会）审核后报请市土地管理委员会审批；其余项目转售方案由区政府（管委会）审核并征求市规划和自然资源部门同意后，报请市土地管理委员会审批。审批完成后，由项目所在地规划和自然资源部门向申请人出具函件，明确自持转售方案批复情况。
第六条自持商品住房经批准转为可销售商品住房后，权利人可凭项目所在地规划和自然资源部门出具的函件，向市级或项目所在地规划和自然资源部门申请办理土地出让合同变更协议审核事项。
第七条 权利人可一次性或分批次申请将自持商品住房面积转为可销售商品住房，申请时需明确转可销售部分的功能、面积、部位等内容。分批次申请需满足以下要求：
（一）最多可分三批次申请转可销售，首次转可销售面积不低于原出让合同约定计算规则或规划文件确定的相应面积计算基数的20%；
（二）未按变更协议约定缴清本批次转可销售应补缴的土地出让金的，规划资源部门不得受理其下一批次申请。
第八条土地出让合同变更协议应明确约定本次办理的转可销售商品住房的功能、面积、部位等内容，以及需补缴的土地出让金数额。
第九条自持商品住房转可销售商品住房的地价评估和出让金计收按以下执行：
（一）评估目的
为核定项目中原自持商品住房转为可销售商品住房需补缴的土地出让金提供参考。
（二）评估期日
评估需以两个核心时间点为基准，分别核算地价差额：
1.原出让时点：该项目土地出让起始时间。
2.现调整受理时点：权利人向规划资源部门申请办理土地出让合同变更协议审核事项（将自持商品住房转为可销售商品住房）且规划资源部门依法受理的时间。
（三）评估条件
开展评估前，需确认以下信息，确保核算准确性：
1.出让起始时间。土地出让起始时间和出让年限按照出让合同约定确定；出让合同约定以其它用地批文、交地文件等设定出让年限起始时间的，按相关文件确定。
2.规划与面积信息。需明确项目规划总平面图、自持商品住房拟转销售商品住房部分的规划报建、规划核实、实测和确权登记等相关信息和材料。
3.可转售面积确定规则：
拟转可销售商品住房的功能、面积、部位等，按权利人申请并结合拟转销售部分的规划报建、规划核实、实测和确权登记等确定。
已办理确权登记的：可转销售的总面积按确权登记情况确定。
未办理确权登记的：可转销售的总面积按原土地出让合同约定确定；原土地出让合同未约定自持商品住房具体面积、仅约定比例的，可转销售的总面积按原出让合同约定的计算规则或规划条件确定的相应面积计算基数乘以自持比例确定。
（四）计收核心原则
分别计算原出让时点和现调整受理时点自持商品住房调整前后的市场评估总地价的差额，取两者高者补缴出让金。
（五）关键概念定义
1.转销售状态下的土地市场价格：自持商品住房相应土地在转可销售状态下、剩余自持年限的市场价格。公式为：自持商品住房相应土地在转可销售状态下、剩余自持年限的楼面地价*本次拟转销售的自持面积。
2.继续保持自持状态下的土地市场价格：自持商品住房相应土地在保持自持状态下、剩余自持年限的市场价格。公式为：自持商品住房相应土地在保持自持状态下、剩余自持年限的楼面地价*本次拟转销售的自持面积。
（六）具体计算公式
1.现调整受理时点自持商品住房调整前后的市场评估总地价差额=现调整受理时点拟转销售的自持面积在转可销售状态土地市场价格-现调整受理时点拟转销售的自持面积继续保持自持状态下土地市场价格。
2.原出让时点自持商品住房调整前后的市场评估总地价差额=原出让时点拟转销售的自持面积在转可销售状态土地市场价格-原出让时点拟转销售的自持面积继续保持自持状态下土地市场价格。
3.应补缴的土地出让金为上述高者的土地出让金金额。
第十条《广州市规划和自然资源局关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》实施后，如商服用地的出让起始价按照“市场评估地价×（1-0.3×自持比例×自持年限÷出让年限）”拟定的，后续企业申请调整自持比例、自持年限时，按照上述公式核算、以调整受理时点自持比例、自持年限调整前后市场评估地价的差额补缴土地出让金，即：
补缴的土地出让金=调整受理时点市场评估地价×【（1-0.3×调整后自持比例×调整后自持年限÷出让年限）-（1-0.3×调整前自持比例×调整前自持年限÷出让年限）】。
同一项目有商业、办公用途，且分别包含自持面积的，需按上述公式分别核算各用途需补缴的土地出让金。
第十一条如国家、省、市对自持商品住房转可销售地价评估和土地出让金补缴政策予以明确或进行调整，或实操中遇到新情况或新问题，可根据上级文件政策精神或工作实际，按程序报批后对本规则内容进行调整和补充。
本规则自印发之日起执行，有效期1年。执行过程中政策发生调整的，按届时政策执行。
广州市工商业用地使用权续期管理试点方案
为规范广州市工商业用地使用权续期管理流程，优化营商环境，保障土地所有者与使用者合法权益，推动产业用地高效可持续利用，根据自然资源部有关工商业用地使用权续期指导意见及《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》、《广州市规划和自然资源局关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》，并结合我市实际，制定本试点方案试运行，作为办理续期事项的工作指引。具体内容如下：
一、续期申请分类与主体
（一）申请分类
1.到期申请：指土地使用者在土地使用年限届满前1年提出续期申请。
2.提前申请：指土地使用者在土地使用年限过半且距届满前1年以上提前申请续期。
3.逾期申请：在本方案实施前土地使用年限已届满，或本方案实施时将于一年内届满的，土地使用者可在本方案实施之日起两年内申请续期。
（二）申请主体
1.建筑物已核发不动产权证的，由现势证载权利人申请续期。同一宗地上的建筑物已分割登记至不同权属人名下的，可推选代表统一申请、一并办理；也可分别申请、分开办理，首个权利人提交续期申请时，同时告知其他权利人办理续期手续。同一不动产权证上登记多个权利人的，由共有权利人共同申请。
2.建筑物未核发不动产权证的，由建筑物所在用地的土地出让合同或变更协议受让方申请续期。受让方有多个的，由多个受让方共同申请。
3.因企业改制、合并、分立或土地使用权转让等发生主体变更，导致续期申请人与现势证载权利人、土地出让合同或变更协议受让方不一致的，需先办理不动产权属变更登记或土地出让合同调整事项，由变更后的主体申请续期。
纳入市国资委市属国有企业公司制改制涉及土地使用人名称变更企业清单的，申办续期时同步办理主体变更事项。
二、续期审核标准与要求
（一）基本原则
遵循“依法合规、规划引领、产业适配、集约高效”原则，重点核查规划符合性、产业适配性、合同履约情况及集约用地水平。
（二）审核要点
1.初步审核。
收到申请人提交的续期申请后，需对项目是否存在以下情况进行核查：
（1）原土地合同约定到期应当收回或未完成履约要求的；
（2）用地项目已纳入重点功能片区、土地征收储备近期建设计划范围，或因公共利益需要收回的；
（3）用地项目不符合现行国土空间规划用途的；
（4）用地项目属于国家、省、市明确禁止类产业，或在履行产业协议过程中发生违约情形未整改到位的；
（5）土地闲置超期未处置、存在违法建设未整改完毕的；
（6）用地项目欠缴土地出让金（含违约金、利息）、动竣工违约金等截至申请续期前仍未缴清，或所在地块尚未按照整体规划核实（规划验收）、实测情况缴纳需补缴的土地出让金（含地下空间）的；
（7）建筑物已核发不动产权证，登记的建筑面积尚未全部办理土地有偿使用手续的；
（8）按低效用地再开发路径申请续期，但未提交再开发利用方案或方案未通过审核，或未承诺落实改造要求的；
（9）其他法律法规规定不予续期的。
2.分类审核和特别要求。
（1）属到期或逾期申请续期情形的，除合同约定应当收回或未完成履约要求、已纳入近期建设计划范围、因公共利益依法需要收回、不符合国土空间规划、存在土地出让金未缴清或土地闲置等违约行为、其他法律法规不予续期的，原则上均予以续期。
（2）属提前申请续期情形的，如同一宗地上的建筑物已核发不动产权证但未分割登记至不同权属人名下、申请整体续期，或建筑物未核发不动产权证申请整体续期的，需核实项目增资扩产等情况，并经属地区政府（空港委经济区管委会）组织区发改、投促、工信等部门开展综合评估，并确认不涉及不符合履约监管要求的情形；或已完成备案入库且改造方案获批复的低效用地再开发试点项目，原则上剩余年限不超过10年可提出申请（确需超出的，须属地区政府和市相关部门评估确认符合产业政策、产业布局规划及产出需求）。
同一宗地上的建筑物已核发不动产权证，且已办理分割登记至不同权属人名下的项目，其中某个单元或楼层权属人申办续期的，可无需核实项目增资扩产情况、开展联合审查和综合评估。
三、续期年限与出让金计收标准
（一）续期年限
1.除出让合同另有约定外，续期年限由有审批权的人民政府结合产业生命周期、产业布局规划、经营期限和申请人意愿等合理确定。经批准的土地使用权续期年限与剩余年期之和不得超过该用途土地出让法定最高年限。
2.续期年限起始时间为原土地使用年限到期日次日。属于逾期申请的，逾期使用时间应计入续期期限内计算。
（二）土地出让金计收标准
工业、商服用地土地使用权以弹性供应方式出让的，其续期年限出让金计收标准按照合同约定及弹性供应有关规则执行。不属于前述情形的，工业用地续期年限应缴纳的出让金以基准地价为计收标准；商服用地续期年限应缴纳的出让金以标定地价为计收标准；地下空间续期年限应缴纳的出让金以基准地价为计收标准。以上原则上不低于所在地块协议出让最低价。
1.工业项目。由属地区政府（空港委经济区管委会）对其是否达到《广州市产业用地指南》对应国民经济行业分类的土地产出率进行判定。
（1）达标的续期费用按照“（续期年期÷法定最高出让年限）×同地段相应用途法定最高出让年限基准地价×用地面积×70%”缴交。此类土地，现行产业导向为鼓励类或允许类的，一次续期最长为20年；现行产业导向为限制类的，一次续期最长为10年；
（2）不达标的续期费用按照“（续期年期÷法定最高出让年限）×同地段相应用途法定最高出让年限基准地价×用地面积”缴交；一次续期最长不超过5年，以租赁方式办理。
位于产业区块范围内，经批准续期的工业用地，续期期间不得擅自改变用途。续期后因规划变化政府需要实施收储的，按照续期时点批准用途的市场评估价补偿。
2.商服项目。由属地区政府（空港委经济区管委会）对其是否达到《广州市产业用地指南》对应国民经济行业分类的投资强度进行判定。
（1）达标的续期费用按照“（续期年期÷法定最高出让年限）×相应用途法定最高出让年限标定地价（根据《城镇土地估价规程》中6.5.3标定地价系数修正法进行测算）×建筑面积×70%”缴交，一次续期最长为20年。
（2）不达标的续期费用按照“（续期年期÷法定最高出让年限）×相应用途法定最高出让年限标定地价（根据《城镇土地估价规程》中6.5.3标定地价系数修正法进行测算）×建筑面积”缴交，一次续期最长为10年。
上述基准地价和标定地价为申请人申办续期手续时点对应的地价标准。
3.地下空间。工业用地续期按用地面积核算出让金，其工业仓储类地下空间无需另行计收出让金，续期年限与地上续期年限一致。
地下商服用地续期，续期费用按照“（续期年期÷法定最高出让年限）×相应用途法定最高出让年限基准地价（不作基准地价系数修正，其中商业用途的基准地价为商业首层基准地价，含路线价加价）的一定比例乘以建筑面积”计收出让金，其中地下负一层的比例为10%，地下负二层的比例为5%，地下负三层及以下不计收。
4.其他情形。同一宗地上的建筑物已核发不动产权证，且已办理分割登记至不同权属人名下的项目，其中某个单元或楼层权属人申办续期的，如申请人可提供土地产出率、投资强度等资料且经属地区政府（空港委经济区管委会）审核符合对应国民经济行业分类的产业用地指南要求的，按照前述达标的续期费用标准计收出让金；无法提供相关资料或经属地区政府（空港委经济区管委会）审核不符合对应国民经济行业分类的产业用地指南要求的，按照前述不达标的续期费用标准计收出让金。
四、续期结果确认和出让金缴纳期限
（一）结果确认
续期申请获批准后，由市级或属地规划和自然资源部门与申请人签订土地出让合同或变更协议，属产业类项目的，还应重新签订产业监管协议（或投资服务评估协议）。
（二）出让金缴纳期限
1.用地续期应缴纳的土地出让金原则上应于出让合同或变更协议签订之日起30日内一次性缴清。
2.如确需分期的，由属地规划和自然资源局牵头组织区工信、投促等部门结合产业分类和集约节约用地水平进行审查，并确认是否可分期缴纳。经批准可分期缴纳的，首次缴纳比例不低于应缴出让金总额的50%，于出让合同或变更协议签订之日起30日内缴清；余款在出让合同或变更协议签订之日起12个月内缴清，分期期间按照支付第一期出让金之日中国人民银行公布执行的1年期贷款市场报价利率（LPR）计收利息，逾期缴款还应追究违约责任。
3.按低效用地再开发路径申办续期的项目，属工业用途的，首次缴纳比例不低于应缴出让金的30%，于出让合同或变更协议签订之日起30日内付清，余款在签订出让合同或变更协议之日起24个月内付清，按约定缴纳余款的，余款不计利息；未按约定缴纳余款的，从首期付款之日至约定缴款期限需按照支付首期出让金之日中国人民银行公布执行的1年期贷款市场报价利率（LPR）计收分期利息，并追究违约责任。工业用途以外低效用地再开发项目，按照上述第2点规定的分期比例及缴纳要求执行。
五、续期办理流程
（一）事前初审
收到申请人提交的续期申请材料后，属地规划和自然资源部门根据本方案第二（二）项判断是否符合申请条件。如符合，则由属地规划和自然资源部门按程序组织拟定续期方案；如不符合，由属地规划和自然资源部门函告申请人不予受理其续期申请及理由；可通过完善相关手续达到申请续期条件的，属地规划和自然资源部门应书面告知申请人需完善的事项和办理路径。
（二）方案拟定
属地规划和自然资源局会同区发改、投促、工信等部门开展联合审查后拟定续期方案。续期方案应对地块项目基本情况、是否符合法律法规文件规定的续期条件以及各部门联合审查意见予以说明；申请提前续期的，还应重点对地块是否符合产业发展、节约集约利用要求和开发建设情况、产业协议和出让合同履约情况等予以说明，明确是否已达到履约监管要求、是否符合产业准入等条件。续期方案完成后按程序报批。
（三）分级审批
续期方案经有审批权的人民政府批准后实施，审批权在属地区政府（空港委经济区管委会）的，经属地区政府（空港委经济区管委会）批准后实施；审批权在市人民政府的，续期方案需先经属地区政府（空港委经济区管委会）同意、征求市规划和自然资源局意见后，按程序报市政府批准。
（四）结果确认和协议签订
1.续期方案经批准后，属地规划和自然资源部门函告申请人签订土地出让合同或变更协议，除约定续期年限、土地出让金补缴数额及缴款要求等内容外，还应明确约定如后续国家、省出台的续期出让金计收标准与现行标准不一致、涉及补缴出让金的，申请人同意补缴。
申请人按照合同约定缴纳土地出让金后续期方案生效。经批准分期缴纳的，在缴清第一期出让金后续期方案生效。
签订土地出让合同或变更协议后，属地区政府（空港委经济区管委会）或相关职能部门应于2个月内与申请人重新签订产业监管协议（或投资服务评估协议）。
2.续期方案未获批准的，属地规划和自然资源部门函告申请人处理结果。涉及建筑物处置的，出让合同有约定的从约定；无约定的按照法律规定执行。
六、对不予续期用地的处理
（一）土地使用权收回及权证处理
土地使用权人未申请续期或申请续期方案未获批准的，土地使用年限届满后由属地规划和自然资源部门报有审批权的人民政府批准无偿收回土地使用权后，依职权在政府网站上发布土地使用权期限届满公告；不动产登记部门依据有审批权的人民政府出具办理注销登记的嘱托文件办理不动产注销登记。不动产登记部门按照规定注销权属登记后，书面通知土地使用权人，并公告作废原不动产权证书；由规划和自然资源部门催告原土地使用权人交还土地，经催告逾期拒不交还的，由规划和自然资源部门依法向人民法院申请强制收回。
（二）特殊情形
到期但不予续期、但权利人有使用需求的，以下情况可以租赁方式办理临时使用土地：
1.因纳入重点功能片区、土地征收储备近期建设计划而不予续期，但当年年度暂不实施征地拆迁的。
2.同一项目存在多种土地用途，部分用途已到期未批准续期，其余用途使用年限尚未到期的。
经申请人申请、有权限的人民政府批准后，在不改变用地及建筑规划用途的前提下，可由申请人与规划和自然资源部门签订年度土地使用权租赁合同。
租赁期限根据征地拆迁具体实施时间、其他用途使用权到期时间，并结合申请人意愿确定。属于前述第1种情形的，原则上每次租赁合同租赁期限为1年；属于前述第2种情形的，每次租赁合同租赁期限不超过20年，且不超过签订本次租赁合同时其他用途（除城镇住宅用地外）剩余年限。租金按年收取，与土地出让金相均衡，计算标准为：年租金＝相应用途法定最高出让年限市场评估地价÷相应用途法定最高出让年限。租赁合同中关于土地使用权到期或提前收回、建筑物补偿等的约定应与原出让合同保持一致，原出让合同约定不明的，按照法律法规规定执行。
七、附则
（一）本方案所称工商业用地包括工业用地、物流仓储用地和商业服务业用地；低效用地指已经市级或区级自然资源部门认定，并在自然资源部备案入库的低效用地再开发试点项目地块。
（二）本方案未尽事宜，按国家、省、市相关法律法规及政策执行。实操中遇到新情况或新问题，可根据上级政策文件精神和工作实际，对本规则内容进行修订、完善。
（三）本方案试行期间，如有相关问题、意见或建议，请径向市规划和自然资源局反馈。
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