案情回顾
2023年6月7日，陈某的代理人严某与谢某及某房产经纪公司签订《买卖定金协议书》，约定房屋总价132万元，谢某支付定金20万元；双方应于90个工作日内，即2023年10月18日前签署正式的存量房买卖合同；陈某保证于2023年8月15日前取得不动产权证，并在取得后5日内办理网签。协议同时约定，谢某支付定金后即可占有使用房屋，并享有更名权及贷款方式选择权。
签约当日，陈某便将房屋交付谢某，谢某随即进场装修。2023年8月22日，陈某取得不动产权证并通知中介，中介将此事告知了谢某。三天后，谢某向陈某发函，主张解除协议并要求双倍返还定金。谢某一方主张，陈某迟延取得产权证致使合同目的无法实现；陈某则提出反诉，要求谢某继续支付剩余购房款112万元。双方协商未果，诉至法院。
案件结果
人民法院经审理认为，双方之间的本约合同已经成立，陈某不构成根本违约，谢某无权单方解除，20万元定金应抵作购房款，遂判令谢某向陈某支付剩余购房款112万元，并驳回谢某的全部诉讼请求。宣判后，双方均未上诉，判决已发生法律效力。
法律分析
北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：
一、名为定金协议，为何会被认定为房屋买卖合同本身？
《中华人民共和国民法典》第四百九十五条承认了预约合同的独立地位，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书等，即构成预约合同。但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六条同时明确，认购书等已就标的、数量、价款等达成合意，符合本约合同成立条件的，除非当事人明确约定将来仍须另行订立合同，否则应认定本约合同已经成立。
落到本案，判断标准有三项。其一，核心条款完备：协议已明确房屋坐落、面积、价款、付款方式等房屋买卖合同的必备要素，不存在需要另行磋商才能确定的实质内容。其二，主要义务已履行：陈某依约交付房屋，谢某接受并实际装修，双方已着手履行买卖合同的核心内容，而非停留在缔约准备阶段。其三，附随权利不影响性质：更名权属债权债务的概括转移安排，贷款方式选择权属履行方式的补充约定，均不改变本约成立的实质。
更值得注意的是行为与文本的位阶。当实际履行行为与预约条款的表面文义相冲突时，履行行为具有更高的意思表示效力。谢某已经占有房屋并投入装修，既形成了对交易的实际信赖，也使对方产生了合理预期，此时再以未签正式合同为由主张仍属预约，显然站不住脚。
二、迟延七日取得产权证，为何不构成根本违约？
根本违约的认定，关键不在于是否存在违约事实，而在于违约后果是否实质剥夺了守约方的合同期待。本案中，陈某虽迟延七日取得产权证，却未被认定为根本违约，理由有三：一是未导致合同目的落空，协议约定的签约期限截至2023年10月18日，陈某于8月22日取证时仍在履约期内，后续网签并不受影响；二是违约情节显著轻微，迟延时间短，且取证后及时通知，未对交易推进形成实质阻碍；三是买受人已享合同利益，谢某实际占有房屋并完成装修，此时准许解除，对陈某明显不公。
司法实践中，违约严重性常被转化为可量化的比较关系，即以迟延天数占约定履行期的比重作为衡量尺度，比重过低的通常认定为轻微违约。本案迟延七日相对于数十日的宽限期，占比不足一成，尚不足以撼动合同的存续。这也提示我们，解除权是形成权中的例外救济，其行使门槛远高于一般违约。
三、立约定金何时由担保变身房款？
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。这一条揭示了定金的功能转换机制。立约定金担保的是缔约行为本身，其效力期间始于预约成立，终于本约磋商期限届满。因此，一旦本约因实际履行行为而成立，立约定金的担保目的即告实现，使命随之终结，定金自动转为房款抵扣，不再适用双倍返还的罚则。
反过来说，定金罚则的触发，须以一方拒绝缔约或恶意磋商导致本约未能订立为前提。本案中，陈某取得产权证后积极要求过户，并无拒绝缔约的行为；谢某在履约期内径自发函解约，才系导致合同未能继续履行的根本原因。本约既已成立，20万元定金即应抵作房款，谢某只需支付剩余价款。
律师寄语
对购房者而言，签订认购书、定金协议时，务必先想清楚这份文件的性质与后果。若确有保留意见，应在协议中明确写明以签署正式买卖合同为交易成立的前提，并避免过早接收房屋、大规模装修，以免被认定为以履行行为接受了本约。
对出卖人而言，预约文本中的条款越完备、交付行为越早发生，转化为本约的风险就越高。若确需保留磋商空间，应保留核心条款的待议状态，并谨慎对待提前交房；一旦对方出现逾期或毁约迹象，应及时以书面形式固定催告与履约证据，避免陷入被动。
还需要提醒的是，房价波动属于市场风险，不宜通过毁约的方式转嫁。本案中，谢某不仅未能收回定金，反而被判继续支付剩余房款，正是对机会主义违约的否定评价。此外，中介机构在促成交易时，也应在定金协议中明确款项性质究竟为立约定金还是履约定金，以及定金超过主合同标的额百分之二十部分的效力，从源头减少此类争议。
北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。
如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好地维护自己的合法权益。
本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领
热门跟贴