天津住宅的“代际”有点混乱。
“退二进三”的时候，至少还有个立面以及得房率的巨大差异。
可从“退三进四”开始，开发商在产品定位上就混乱起来。
市面上最常见的就是4.0住宅、四代宅……代际越高，溢价越猛。
甚至，现在市场中已经有项目开始喊出“五代住宅”了。
严格意义上来说，目前津城只有4.0产品，滨城是有四代宅，但相较于南方的同类产品差距还是很大的，热度也没有那么高。
眼看着，天津四代宅还没整明白了，又开始琢磨五代宅了？
去年是天津四代宅的元年，以滨城为试点铺开。
文件中，明确规定了能做四代宅的条件：
建筑面积（产权面积）不小于144平方米的改善类住宅；
户内独享空中绿化平台需从建筑主体外挑设置，出挑尺寸应大于4.2米；
绿化覆土面积不应低于60%，覆土深度不低于0.5米。
前两天，滨城又发了一条相关指导意见的征求意见稿。
这次的指导意见，把面积缩小4平米，只要超过140平米就行。
绿化覆土面积、覆土深度没有变化。
但交房时开发商必须完成种植，交付后统一、定期养护。
截至目前，滨城已经做了十几个四代宅，但还有一部分是“丐版”。
而且，考虑到天津的天气和本地人对采光的喜好，已落地的四代宅都没有做太大的露台，大多是2.4或2.5米的进深，几乎是贴着“下限”做的，与南方的产品相比做出了很大的“妥协”。
同时，这也让四代宅和4.0产品的优势没有拉得那么大。
正因如此它的“杀伤力”大打折扣。
但至少，四代宅还有标准可以参考，五代宅呢？
客观说，从官方层面上还没有一个明确的标注。
我们整理了一些南方五代宅的基本特征，主要聚焦于架空层、空中花园和出房率三个方面。
架空层
架空层就是所谓的“抬板住宅”，它就是从天津开始的。
天津“抬板住宅”全国领先，功能分布、造景等已经相当成熟，很多外地的抬板住宅都是从天津学来的。
五代宅的一个普遍特征就是全域架空，也算是一个硬性指标。
不过，天津有的是局部架空，有的是全域架空。
在外地的四代宅中，架空层是非必要条件。
毕竟，这与地方规范息息相关，只是从今年开始在全国范围内普及，杭州、上海、西安、北京、重庆、武汉……
五代宅架空层的高差基本能达到4-12米。
杭州建发招商·元序，社区整体抬升约5米，架空层6.3米，叠加在一起超过了11米。
杭州建发招商·元序
安澜上海也是将社区抬高了约4米，做了三层的归家动线，分割出了下沉花园和中央绿谷。
安澜上海
天津为什么没有五代宅，差别就在空中花园上了。
要么没有开放式阳台，要么有开放式阳台但进深不足，且没有覆土。
空中花园
有一说一，阻碍天津四代宅发展，乃至五代宅落地的最大因素可能就是空中庭院。
不是开发商不做，而是买房人不认。
确实，天津的气候条件有些不太适宜做空中花园，而且有覆土的要求，业主会觉得这部分面积有些浪费。
像现在的4.0产品，开放式阳台大家都会纠结是封还是不封，一旦封上就失去了原有空中院落的意义。
此外，进深也是一个问题。
滨城的四代宅，露台只能做到2.4-2.5米，4.0产品都是1.5米左右。
这和标准四代宅的要求还差很远。
主要是因为采光。
所以，我们看到市面上有很多阳台奇偶错落、南北分置。
五代宅，就相当于打了个补丁。
四代宅空中庭院的Bug在于空中庭院太“集中”，把功能一股脑放在了一个区域当中。
而五代宅则是把空间打散，做成几个生态仓。
举个例子，成都金融城贝宸S1项目，拿出户内约13%的空间，做成4个空中生态模块。
375平米的户型中，配置了1个空中花园+3个生态阳台，共计53平米。
成都金融城贝宸S1项目375平米户型
中心位置的“空中花园”，开发商还给业主提供了2种精装方案，外加3年免费上门养护。
这样一来，就保证了建筑的“统一性”，也解决了业主的后顾之忧。
其实，空中庭院的痛点就是功能和保养两个要素。
它并不是静态的造景，而是要让业主深度参与进去。
不过，这对后期物业管理的要求也会很高。
出房率
为什么大家都在追逐新一代产品？开发商都争做“后浪”？
核心就在于出房率的提升。
四代宅能做到100%的出房率，110%、120%都不新鲜。
五代宅更凶猛！110%-150%是常态，个别项目甚至能达到200%。
比如，西安的中国铁建·轨交·秦风雅颂，平均得房率约121%。
117平米的户型能实现五室的场景，靠的就是高附加值。
三面环空露台全赠送，室内还有半赠送面积外加可改造空间，总计高达约47平米，实际使用面积约164平米。
但是，这种得房率一定会受限制。
去年6月广州已经明确了住宅得房率限制在120%以内，严查违规偷面积行为。
并且，取消收房后可砸墙改造的设备平台、花池、限制违规改造空间。
综上，天津根本没有什么五代宅，完全是一种营销概念。
因为房子的迭代不可能上一代产品还没有入住，就研发出新一代产品了。
这不符合规律。
再者，天津的四代宅还处在摸索阶段，而且大家对它的兴趣并没有那么高涨。
所以，对于买房人来说，完全不用care！
注：文中的户型面积，均为建筑面积。
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