深圳房产：投资+自住，可选择的不多，先上车为妙！
1、问：您好，我想请教三个问题 1，如果我们现在买进尚峰的三房 五年后用华浩源74平的三房换深中学位。尚峰自住 华浩源能赶得上鹏公馆的25平单间涨幅吗？2，深中的25平单间 395万 月供8000 可以收租金3600/月 九年后才用学位 这么长的持有时间有风险不 涨幅能不能涨过利息 还是您有没有更好的建议。3，就我们现在一个在坂田上班 一个在罗湖上班 未来可以考虑全部去南山 宝安 上班。九年后小孩用初中 手头350万 月供一万 首期五成 您有什么更好的方案推荐吗？
答：您好。1、鹏公馆主要是深中的溢价，学区房；华浩源，刚需上车盘；两者没有可比性。鹏公馆如果学区政策变化，成绩下滑，房价也会跟着下降。鹏公馆小户型供应量大，缺少竞争力，我认为不怎么值钱。2、离用学位还有很久，不建议现在买，风险比较大。
2、问：您好！我想咨询一下南海玫瑰花园，投资+自住，3-5年后置换是否合适？主要有几点：1.这个小区比旁边的小区，2房要贵100多万，就隔条马路，同样的位置，离地铁也远。主要就是有海景，能吸引后面足够的人来这个小区接盘吗？2.听中介说，2房去年年底就买850万，现在有个低楼层的也是850万，不知道是不是横盘几个月了？3.不知道附近规划还有没有能升值的利好？3-5年后，这个小区的2房升值怎么样？流动性怎么样？容不容易转手呢？感谢老师的耐心解答
答：您好！南海玫瑰花园在蛇口也属于一线海景豪宅了。主打的是海景景观，有育才太子湾，卖的是稀缺的海景资源。保值增值和转手都没问题，自住喜欢可以买。
如果想要升值更高一些，建议到前海南看看。
3、问：你好，福田莲花一二三村的楼梯房值得投资吗？地段、学位、棚改。现在据说已经极少房源在卖。
答：您好！其实莲花一村是深圳老牌公务员小区，地段好，密度低，棚改十年内不要指望了。 莲花中学在福田成绩不是很差，和学位房无缘，带动不了房价，不要听中介的一面之词。 这个盘特别适合不看重次新的中老年人群，自住很舒适，投资的话就远离一点比较好。
4、问：你好，我自己不住，想买可以租出去投资的房子，小房子，适合在哪个区投资？
答：您好，深圳有便宜到几十万的小房子，比如启点公寓，也有贵到千万的小房子，比如双玺的一房一厅。所以你的预算几何，持有周期多久，乃至买房年龄都会有不同的买法，影响最终的决策。
5、问：你好，我在17年买了蛇口海伴雅居的小三房，满三年，我现在纠结的是，是否要进行置换？最好是次新大三房。本人还是蛮喜欢蛇口片区的，如果置换，不知道是否还是选择附近呢？南海玫瑰园？老王有更好的推荐吗？预计首付7-800万左右。还望老王给点意见。
答：您好。你这个问题也让我蛮纠结的，1000万在蛇口没有太多选择，我觉得自住问本心吧，如果追求更大的居住空间就换同小区大三房，如果觉得两房够用了，就换南海玫瑰园。如果是同片区置换，南海玫瑰园肯定优于海伴雅居，但1000万的总预算只能买到70多平两房，两房换两房改善意义不大。如果换同小区三房，海伴雅居这个盘升值又弱一点。但无论选哪个，小的换大的，便宜的换贵的，加大杠杆和家庭负债率都是正确的选择。
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