最近被恒大的消息震惊了！
恒大被广发银行申请冻结1.3亿元。
1.3亿被冻结！恒大集团紧急回应
借的钱，迟早是要还的！
先给大家讲一家房地产公司的传奇故事
如果大家想发展壮大，却苦于融资无方，那么一定要学学这家房地产公司。
四年融资3000个亿，在中国能运用的融资方式，华夏幸福几乎都尝试了一遍。
1、销售输血法
2、信托借款
3、公司债
4、夹层融资
5、售后回租式融资租赁
6、债务重组
7、债权转让
8、应收账款收益权转让
9、资产支持证券（ABS）
10、特定收益权转让
11、股权收益权转让
12、战略引资
13、关联方借款
14、特殊信托计划
15、夹层式资管计划
16、定向增发
17、委托贷款
18、银团贷款
19、银行承兑
20、短期融资券
21、股票质押和对外担保
由于文章篇幅的原因，对于如此多的融资名词，在此不一一解释了，感兴趣的可以自行学习一下。
由此可见，华夏幸福的成功并非偶然，其他房地产公司仅在融资上就差太多了。
可以这么说，这已经达到了空手套白狼的至高境界。
加杠杆，已经达到登峰造极的水平。
华夏幸福，就是房地产野蛮生长的真实写照，几乎所有房地产开发商都在这么干，只不过没有这么“出色”。
万科负债1万多亿，中国房企的负债率究竟有多高？
先来普及一点财务知识：偿债能力
资产负债率反映债权人所提供的资金占全部资金的比重，以及企业资产对债权人权益的保障程度。这一比率越低(50%以下)，表明企业的偿债能力越强。
因为公司的所有者(股东)一般只承担有限责任，而一旦公司破产清算时，资产变现所得很可能低于其账面价值。通常，资产在破产拍卖时的售价不到账面价值的50%，因此如果资产负债率高于50%，则债权人的利益就缺乏保障。各类资产变现能力有显著差异，像土地这类资产，保值率远超50%。
2018年，恒大负债规模最大，融创负债率最高
2018年典型房企的负债率情况
数据来源：各公司2018年报
房地产企业没办法再玩借新还旧了
监管部门持续收紧房地产市场融资，并为地产企业融资设置了三大红线：
通俗点说，即越是缺钱的房企越是不让你融资，超过这三条红线的，均会对融资形成一定限制。
红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%。剔除预收款后的资产负债率 =（总负债-预收）/（总资产-预收）
红线2：净负债率大于100%。净负债率 =（有息负债-货币资金）/股东权益合计
红线3：现金短债比小于1.0倍。现金短债比 = 非受限现金/短期债务
数据来源：2019年公司年报
从以上表格中不难发现，大家耳熟能详的品牌房企，如融创、恒大、富力、绿地、华夏幸福等，都极有可能触碰到“三道红线”，被归为红色档，该类房企的融资规模将被严重受限。而半数以上的房企均踩到红线，佳兆业、金茂、首创、阳光城等全国知名的房地产企业也纷纷撞线。仅有约五分之一的房企，被归为了绿色档。
房地产行业信用债违约规模居首，房地产企业陷入危机
泰禾
截至2020年12月31日，泰禾集团已发生公司债券及中期票据未按时兑付事项：未能完成17泰禾MTN001、17泰禾MTN002、H7泰禾01、H7泰禾02、H8泰禾02本息的兑付、H8泰禾01回售本金及2020年度利息的兑付。
按照公告，泰禾集团已到期未归还借款金额为455.94亿元，在手货币资金24.07亿元。
与此同时，泰禾集团与四川信托的48亿借款纠纷案也已落下帷幕，上海金融法院判决泰禾集团十日内向四川信托偿还本金人民币39.95亿元、支付截至2020年1月19日的利息、罚息、复利等共计人民币2.61亿元、支付自2020年1月20日起至实际清偿之日止的违约金。40多亿的判罚，对于深陷泥沼的泰禾而言无非是雪上加霜。
华夏幸福
2021年7月20日，华夏幸福(600340.SH)发布关于公司及下属子公司部分债务未能如期偿还的公告。
公告显示，近期华夏幸福及下属子公司新增未能如期偿还银行贷款、信托贷款等债务形式的债务本息金额63.81亿元（人民币，下同）。
截至2021年7月19日，公司累计未能如期偿还债务本息合计732.20亿元。
目前公司正在与未能如期偿还债务本息涉及的金融机构积极协调展期相关事宜。
蓝光发展
2021年7月12日，四川千亿级房企蓝光发展股份有限公司也出现违约。
公告显示，截至到期兑付日终，发行人未能按照约定筹措足额偿付资金，“19蓝光MTN001”不能按期足额偿付本息，已构成实质性违约。
据悉，“19蓝光MTN001”发行规模9亿元，期限2年，本计息期债券利率为7.5%，应付本息金额为9.675亿元，兑付日为2021年7月11日（实际兑付日为2021年7月12日）。
走过2019、2020年偿债高峰之后，房企接下来的偿债规模仍保持高位。
中指院数据显示，2021年包括海外债券在内的债券偿还总规模将达10909亿元；2022年，房地产行业需偿还规模将回落至7856亿元水平；2023年在8000亿元水平。
房企现金流仍将遭遇严峻的考验。
从中小房企，再到百强房企， 房地产企业一个个倒下！
对于房地产企业而言，冬天早已开始。在行业融资“紧箍咒”下，金融去杠杆直接压垮了不少房地产公司。
据人民法院公告网显示，2019年，房地产开发商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产，创下历史记录。在这张长达30页的房地产破产名单中，多数为三四线城市的中小房企，但也不乏一些知名度较高甚至跻身百强的知名房企。
2020年，与2019年超过500家的数量相当
在人民法院公告网上，以“地产+破产文书”为关键字可检索出525条破产文书，与2019年超500家的数量相当。
若以企业为单位，剔除部分非房地产企业或债权人会议等，发布破产相关文书的房企大约270家。
百强房企被申请破产
宁波首富熊续强掌管的上市房企银亿集团突然申请破产重整，消息流出后也引来市场热议。
2019年6月17日中午，上市公司ST银亿发布了公告，银亿集团、银亿控股已于2019年6月14日向浙江省宁波市中级人民法院申请重整。一家原本400亿市值的公司很快跌落到50亿市值。
2019年10月，三盛宏业集团董事长现场洒泪的图片刷屏朋友圈，原因是三盛宏业集团难以向员工兑现公司理财。随后，三盛宏业因涉及交叉违约条款被中诚信托查封旗下资产，并宣布该信托计划提前结束。曾是地产百强企业的三盛宏业，如今则需要成立临时监管小组来推进债务重组。
曾经的渝系知名房企，协信地产终究没熬过去。
2021年7月5日，重庆市第五中级人民法院（下称“重庆五院”）发布了一则案号为（2021）渝05破申428号的破产审查公告，内容显示，重庆市协信远创实业有限公司（下称“协信远创”）被申请破产，申请人为北京易禾水星投资有限公司。资料显示，北京易禾水星投资为一家资产管理公司。
正应了那句话，退潮时才知道谁在裸泳
银行与房地产企业说再见，部分银行大幅收缩房地产贷款业务
这意味着，即便是地产商选择借新还旧的路径，可能面临还了以后没有新额度可以用。
很多银行没有给地产公司提供任何融资。
“所谓的授信规模都是虚的，每个公司都有很多授信规模，但是真正可以拿到钱的少之又少。”
一般而言，银行的通常操作是让地产商还钱，继而减少信贷投放，这样即可以控制总量。
“几年前我们能轻松从银行获得几个亿贷款，但现在公司贷款余额只剩下几千万。银行这几年将贷款收回后便不再放出来，即使质押公司资产也无法获得银行的资金。”一家中国西部的小微开发商人士告诉记者。
最后提醒大家：
买房一定要小心，最好买现房，不要买到烂尾楼！
一定要能办理房产证，别买到抵押房！
网易号“货币经济学”，期待与你相遇，望大家点赞，关注，转发，收藏。
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