未经竣工验收擅自投入使用，胶州一小区项目被罚！|五证|交房|产权证|开发商|房产证

普通人买房子，最害怕的就是办不下房产证。没有房产证，这套花了巨款的房子就不是幸福生活的保证，反而天天给人添堵，卖不掉也没法卖，谁碰上谁倒霉！

近日，胶州开发祥瑞苑就因未经竣工验收擅自投入使用，其开发商青岛祥瑞房地产有限公司被胶州市城乡建设局警告并行政处罚壹万元人民币罚款。

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这个项目也是很“刚”，之前就被相关部门多次处罚。

2019年9月，祥瑞苑19#-24#楼工程因未经竣工验收擅自投入使用被胶州市城乡建设局行政警告同时处于壹万元人民币罚款。

2020年8月3日经查，祥瑞苑小区10#、15#楼项目于2016年4月开工建设，2018年8月建设完成，规划为5+1F多层住宅楼，建设中存在未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的问题，祥瑞苑小区10#、15#楼项目平面位置、建筑外立面与审批通过的规划方案不一致。执法人员当场制作现场检查笔录，并对祥瑞苑小区10#、15#楼项目拍照取证。最终被胶州市综合行政执法局罚款915551.21元。

小区实际建设与审评通过规划方案不一致、未经竣工验收擅自投入使用，这对业主意味着什么？就是业主在开发商这种违规操作下根本不可能拿到房产证！

来源青岛政务网

祥瑞苑小区很多业主自2018年交房至今，三年了，售楼处房产证迟迟不能协助给予办理。如果开发商不能改正违规操作，你说怎么办？耗精力打官司？

不要说三年，青岛还有很多十几年办不下房产证的小区，真令人无语。

市北区杨家群丽景苑小区，近千户业主在2005年买的房子，因涉及钉子户房屋征收、中心车库工程未完成、村民委员会不同意对住宅部分先行验收等问题，截止去年媒体公开报道还未能办理房产证。

2010年崂山区东盛花园小区北区几栋楼的业主，因开发商手续不齐全，多年一直无法办理房产证。

海上嘉年华位置多好，黄岛商业核心区域，看海又靠近地标，2016年前后广告打的震天响。结果300多户的业主的房子都被开发商在建的时候就抵押出去了，特别是那些一次性全款买房的人，现在起诉估计也是路漫漫其修远兮。

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与其到时候因办不上房产证一哭二闹三上吊，不如提前把功课做好。归类小结一下，非购房者自身原因办不了房产证主要有下列因素，也是购房者日常买房需要注意的雷点：

1、开发商无资质

开发商要想在房地产市场上销售商品房，必须取得五证一书，如果五证不全，那么所建房屋就属于违规建筑，购房者即使买了也无法办不动产权证。开发商的资质是影响购房者取得房产证书的主要因素，其中的“五证”非常重要，包含：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。如果开发商五证不齐，就不能在后续办理房产证。所以稍微大一些的开发商售楼处都会在相应位置上有个标识板展示五证，证明自己是有资质的开发商。

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2、违规房

有些无良开发商为了利润最大化，就会擅自擅自改变土地使用用途，不按照已经通过审核的设计用图进行建房而是违规建房。如果购房者买了这种房子，也是无法办不动产权证的。因此，决定购房之前，审查开发商资质非常重要，相对保险的做法就是选择知名楼盘和有实力的开发商。

3、楼盘验收不合格

根据我国相关规定要求：建筑工程只有验收合格后，才能交付购房者使用。新房质量存在问题，没有通过政府相关部门的验收，那么这样的房子就不具备交房条件，交不了新房，房产证自然是办不下来的。如果楼盘因质量问题而无法通过相关部门验收，即使交了房也无法办不动产权证。

4、抵押

开发商高价把地拿下来之后，马上会把土地或者房屋抵押给第三方换现金来补充现金流。如果房产商现金流断裂，牵涉多方债务，购房者购买的房屋风险就非常大。

根据《民法典》中涉及抵押的相关条款：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。购买已被抵押的房屋，须经抵押权人同意才能购买房屋获得产权，未经同意的即使有房屋买卖合同且付了全款，转让也无效即不能办理房产证。只有开发商找齐钱把抵押给解开，才可能帮民众办出房产证。

而开发商特别是小开发商的债务关系往往错综复杂，一般购房者很难有精力和能力厘正查清，特别是全款买房时尤其要慎重，毕竟贷款买房时银行还顺便帮你审核一下房屋相关资质。