年末楼市拐点已至？要不要买房？|买房|房产税|房价|楼市|高房价

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今年10月，各地房贷利率迎来下调，银行放款速度加快，有部分专家表示，年末楼市拐点已至。

那么，现在到底该不该买房？未来的房价会上涨还是会下跌？

判断未来房价的走势，我们先来理一理思路。

首先，我国的房价现在到底处于一个什么水平？

在国际上，“房价收入比”通常被用来衡量一个国家的房价是否合理。房价收入比是什么？即，你所在城市的房价与你当前家庭年收入的比率。一般来说，如果房价收入比在5:1左右，相对合理。简单的理解就是，一个家庭正常五年收入可以负担得起一套房子。

目前，北美房价收入比为 7.6，南美为21、非洲为17.3、欧洲为13.7、大洋洲为10.8。

那么，我国现在房价收入比是多少呢？

根据2021上半年的数据，世界上最贵的城市房价排名中，前五名全在中国：深圳排名第一，房价收入比在46.6，香港，作为世界三大金融中心，排名第二，房价收入比46，北京45.8，上海36.8，广州29.3。而以高房价著称的日本东京，房价收入比只有13.3，伦敦为13.5，纽约为9.3。无论是从国家层面还是从城市层面来看，我国的房价收入比是世界平均水平的三倍以上，房产泡沫显而易见。

目前有专家表示，核心地区的房产价格还将上涨，但事实上，我国一线城市的房价已经是世界平均水平的3~5倍。从投资的角度来看，这显然不是一个值得投入的价格。

其次，我国国民的购买力如何？这就要参考另外一个指标，即居民负债率。

据央行2020年统计，我国居民债务总额已超过200万亿，个人债务14.3万。高负债的主要原因是高房价。近年来房价的上涨导致大量居民贷款购房，最终的结果是高负债和高杠杆。目前，中国居民的杠杆率高达72.5%，高于50年代房地产泡沫破裂时日本的70%。高负债的直接影响，一定是导致居民消费水平下降。

另外，90后将成为未来购房的主力军，目前90%的人都有负债，而且人均负债为13万，购房势必困难。并且，中国现在面临着人口减少的问题。2021年上半年，中国13个省市公布的生育率同比下降17.2%。在一个人口深度老龄化、出生率下降、人口减少的社会，它根本无法支撑未来房价的急剧上涨。

有人可能会说，我们的总人口减少，但是城市化率会提高，未来城市依然稀缺。

所以，再来看，我国目前的城市化水平如何？

根据第七次全国人口普查的数据，中国的城市化率为63.89%，而世界发达国家的平均城市化率在70%~80%之间。众所周知，现在年轻人正在流入城市，生活在农村地区的基本是老年人。我们不可能指望农村地区的老年人来买房子，提高城市化率，这不现实。

最后，我们的人均住房面积在世界上是什么水平？

据2019年统计，我国城镇居民住房面积为40平方米，近年来的发展促使中国人的住房面积达到了中等发达国家的水平。那为什么很多人买不起房子呢？缺房的主要原因，是少数富人拥有几十套住房，而底层的穷人甚至连一套都没有。这就是事实的真相。

为了合理分配房产，国家引入了房产税，目的是遏制炒房。随着房产税的实施，持有多个房产的成本将变高。我国目前的房屋租售比在1%~3%之间，这意味着一栋房子需要60到70年的时间才能通过收取租金收回资本。根据70年的房屋产权，当产权到期时，持有人可能无法收回成本，还额外要交房产税。未来，持有多套房子就是一种负债。