文/乐居财经 张文静

10月10日，2021北京国际城市轨道交通高峰论坛之专题论坛——京投发展·第四届TOD创新论坛在京举办。

TOD是一种以公共交通为导向的开发模式。具体而言，TOD模式是以公共交通站点为中心，400-800米划定半径，对范围内的土地进行深度开发，规划建设成为覆盖商业、办公、住宅、文化、教育等功能集聚的发展区域，并更注重垂直立体空间的开发利用。

中国城市轨道交通协会数据显示，截至2021年6月30日，中国内地共有49个城市开通城轨线路，总里程为8448.67公里。据研究机构预测，未来还将新增2000个以上轨道交通站点，这为TOD开发带来了庞大的市场规模及增长空间。

据克而瑞研究中心统计，截至今年2月，我国40个开通轨道交通的城市中，已有近一半出台了TOD开发相关政策。其中，北京、上海、广州、天津、成都等城市更是积极探索“轨道+物业”的TOD开发模式。

当房地产行业步入后开发时代，房企亟待破局，寻求新增长方向。TOD模式因前景广阔成为房企争相涌入的赛道，万科、龙湖、绿地、绿城等诸多规模房企均已参与到TOD项目的投资开发中。

京投发展是涉足TOD较早的“玩家”，2011年就已开发第一个TOD项目。2018年，京投发展提出“TOD智慧生态圈”理念，首次把地铁停车场上盖或TOD开发的事和周边结合的概念明确地提出来，即TOD不是一个简单的开发，开发是为了形成一个共生的生态。

目前，京投发展已成为国内在建项目体量最大、房屋交付数量最多的地铁停车场上盖综合开发企业。

财报披露，今年上半年，京投发展实现签约销售额92.95亿元，同比增长109%，保持了销售额的稳步上升。其中，作为“TOD智慧生态圈”4.0产品的岚山项目在北京市场上名利双收，圆满收官。从去年12月12日开盘，到今年5月28日，岚山项目累计认购达67.4亿元。

据中原地产统计，岚山项目的销售成绩位居今年上半年北京新建普通住宅市场成交额的第三位。京投发展在地铁停车场上盖综合开发领域的专业实力可见一斑。

业内人士称，京投发展的销售增长动力，很大程度上得益于其过去十几年在TOD细分领域的专注深耕，逐渐建立起了技术、模式和开发经验上的领先优势，形成了区别于其他房企的独特“护城河”。

10日，京投发展总裁高一轩在论坛上发表主题演讲，并在会后接受媒体采访。高一轩认为，洞察趋势是企业发展的重要前提。

基于时代、行业和人的深刻洞察，京投发展回归用户价值，寻求从产品中心主义到用户中心主义、单维价值创造向多维价值创造、功能化产品向生活方式转移，并在无锡愉樾天成项目落地这一新思路与新实践，为行业带来更多启示和借鉴。

慢钱取代快钱

如果缺乏对趋势的洞察能力，那么企业提出的解决方案、商业模式或服务模式会有很大偏差。

据高一轩观察，今天是一个低碳生态时代。低碳是一个无界问题，碳中和和碳达峰“双碳”目标既是国家使命，也是一个全世界的课题。

同时，观念经济时代已经到来。今天人们去商场，商品已经不再是商场的主角，到商业空间更多的是为了体会。观念经济的到来正在重塑所有行业，包括零售、汽车、电器，传统意义上的房地产行业也必然会被重塑。

回到行业趋势上，当下行业内很多快周转的高杠杆企业陷入困境，意味着行业整体趋势发生了重大变化，企业要开始由赚快钱转向赚慢钱。行业从业者要建立一种慢钱意识，提高可持续发展的能力。

相比过去三届TOD创新论坛，高一轩也发现，TOD发展正回归理性。房企不再把TOD视为房地产短期快周转的工具，而是真正把它作为城市发展的一个重要内容。

眼下，经过过去多年的发展，TOD的潜力和价值已经为大家所认知，无需讨论。当下值得讨论的新课题，是TOD发展的抓手是什么？

高一轩认为，技术、经验已经不再是TOD发展的决定性因素，换言之，随着越来越多企业加入TOD阵营，单纯的技术、经验已经无法构成绝对的核心竞争力。如何把TOD和未来生活方式结合起来，提高幸福的效率，已经成为TOD发展的重要抓手。

京投发展还发现，现在的90后、00后已经是消费主义退潮的一代，他们有了全新的消费观，即为自己消费、为意义消费、为社交消费，而非单纯地为物质商品消费。

用户中心主义TOD样式

基于上述趋势洞察，高一轩得到一个结论，用户主义在推动商业逻辑产生巨大变化，其中有三个特征：从产品中心主义向用户中心主义、单维价值创造向多维价值创造、功能化产品向生活方式的转型。

无锡愉樾天成项目是京投发展打造的以用户为中心的典型作品。

此前，京投发展的TOD项目主要集中在北京，包括北京西华府、琨御府、北京公园悦府、岚山等。京投发展在2021年中报中表示，其目标构想是“植根北京，茂盛全国”，公司计划深耕北京市场，继续开拓全国市场。无锡愉樾天成项目为京投发展在长三角区域践行“TOD智慧生态圈”的首个示范项目，对京投发展而言显然意义重大。

愉樾天成项目是京投发展联手无锡地铁、中铁四局打造。据介绍，愉樾天成项目自立项之初便进行了广泛而深度的用户需求研究——时间持续近2年，受访人数超过1万人，研究内容从常规的物质需求到深层次精神需求、从传统产品需求到生活场景需求，绘制出覆盖9类人群、50+生活触点的用户地图。

“用户生活地图的绘制，让我们对用户有了更加细分、更加深度的认识，也为我们后续做相应产品和服务的研发提供准备。”高一轩表示，只有建立新思维，具备新能力，真正服务客户，才能获得好成绩。