佛山住宅供求趋于平衡

2003-2021年，佛山市新房成交近166万套，若每套居住4人，总共可以容纳664万人。

（当然，有两套房的家庭非常多，卖出旧房的人也在增加，我们不应该优先购买旧房子）

佛山2002年之前商品房很少，20多年来总量也不过200万套。但佛山还有大量的制造业工人居住在工厂宿舍、村屋，住房供应总体上稍微过量。

市场已经给高明、三水开发楼盘的老板教训了。而2021年顺德、南海新房供销两旺：顺德成交33109套，占32.3%；南海成交27919套，占27.2%。

卖地发展转向新兴产业

过去8年，佛山卖地的金额长期居高不下。但城市发展若转到新兴产业主导的实体经济中，以机器人、生物医药、新能源汽车、装备制造为主导，占佛山经济总量的比例越来越大，GDP提升更加稳固了。

新旧动能转换有阵痛，缺是未来2万亿佛山经济大市的必经之路。纺织、制鞋、童装、内衣、五金制品、瓷砖、食品等产业逐步退出中心区，才能腾出土地建设更强大的城市。

佛山积极整备村级工业园，重新引入高产值的企业，例如大族机器人、弘亚数控等，通过这些高新产业增加的税收，支撑地铁、学校等配套建设。

百亿投资级别的海天机械、瑞浦能源、信扬科技、云东海生物港、狮山镇平谦产业园、南庄镇中科诺电子信息产业基地等项目，投资50亿的深圳科技园佛山科创园、腾讯工业互联网大湾区基地、深国际南海现代智慧物流产业基地、中兴新智能制造产业基地等，将有效提升当地税收。

目前佛山新房库存量过高，但未来2年佛山还有几个对冲因素：

1、去年住宅地成交面积大幅下降，2022-2023年新房供应也随之下降；

2、超大供应的凤凰湾等楼盘开发接近尾声，未来佛山供大于求的局面缓解；

3、佛山城市发展紧抓实体经济，产业落地加快，地铁逐步成网，将导入更多外地人居住到佛山，总体上需求端并没有减少。

广州带来的购买力

不低于佛山自身产业新增部分

老城或新城买房？

佛山常住人口还将继续快速增长，广佛线、佛山地铁2号线、广州地铁7号线、广佛环线也将继续引导广州人到佛山买房，供求关系因此趋于平衡。

《广东地理》看好佛山房地产未来几年，健康发展成为主线。特别是汾江路以东的这一片，地铁站覆盖的住宅——稳中有升。

广佛两城逐步融为一体，佛山买房要考虑到将来可能广州工作的通勤问题。建议：千灯湖、佛山新城、北滘新城、陈村站、三山、祖庙、石湾、岳利沙、映月湖作为重点考虑片区。

没有十年耐心，不要碰和顺、官窑、松岗、小塘。

目前广佛已经初步融合为一个大城市，交通日趋便利，佛山顺德、南海、禅城都通地铁到广州。接下来要推动广州地铁10、17、19、25、26、32、33号线进佛山，佛山地铁4、5、6、8、11号线进广州。

观察下图，佛山中心九大片区示意，可对比出优劣势。

岳利沙，未来28号线16分钟到琶洲西区，能承载多少广州就业人口，可大胆畅想。仅仅大沥富二代购买，都是一个较大的量级。

映月湖，适合打算长期驾车到荔湾、海珠、越秀上班的人，广州白领阶层可重点考察，上班路程30分钟，比价格接近的花都、知识城更近中心。

城市中央活动区，医疗、教育、地铁、商场布局完美，就业岗位密集，但居住稍显拥挤，众多旧村很难整体改造。

三龙湾科技城，数字经济、会展经济初具影响力，三山新城、机器人谷启动大开发，是佛山重点推动的片区之一，目前在住宅供应上稍显过量，常住人口少，期待补充学校等资源，拉动人口入住将非常快速。

佛山新城活力区，以佛山新城文化中心、CBD、水口地铁站、大美公园这片为核心，智能制造、总部集群蓬勃发展，拓野智能、飞利浦、库卡机器人、埃斯顿机器人、中设机器人、中大力德、克鲁斯华南技术中心等选择此处，构建产城融合、职住一体的高端片区。

28号线将在路州建设停车场，在钢铁世界设站点，佛山新城南扩的条件已经成熟，预计2023-2024年将推进大开发。

千灯湖供应少、产业强、商业强、教育强，值得沥桂高端群体重视。总之城中心、地铁站、小学旁买房，没地铁尽量不要。

佛山现有130公里地铁之外，还要关注未来几年确定能兑现的新线，例如地铁4号线对季华七路的引领作用。

1月2日，佛山经广州至东莞城际初勘钻探施工启动，佛山新城将迎来160时速的新地铁，30分钟到琶洲西区。