2022年4月27日，漳州完成了第二场土拍，总成交金额35.92亿，平均溢价率仅8.5%。这样的成绩并不十分出色，不过，从大环境考虑，能成功出让就不错了，至少没有流拍的现象。

这次土拍总共出让7宗商住用地，分别位于芗城区、龙文区、高新区。较为热门的地块，要属于芗城区2022P01地块（益民片区01地块）。该地块虽然被外界看好，但很奇怪的是只吸引了建发、九龙江2家房企参与竞拍。最后建发以底价成交，楼面价6828元/平方米，总成交金额为12.25亿，溢价率0%。该地块的爆冷成交，确实让很多关注这次土拍的人们大跌眼镜，是什么原因导致的呢，接下来我们来分析下。

芗城区2022P01地块位于腾飞路以南、益民路以西。属于老城区地块，配套成熟，交通便利，周边较近的小区有信和御龙天下、福海阳光、禹洲城上城等。P01属于第一学区地块，初中可就读漳州八中、漳州市玉兰学校，小学就读于岳口小学（暂定）。信和御龙天下、禹洲城上城跟P01地块就读的小学并不一样，这两个小区小学只能就读市尾小学（异地重建中），小学还未建成，目前该小区的适龄儿童可以选择古糖小学,南坑中心小学,第三实验小学就读。

既然处于同一学区地块，位置上又临近，那这几个小区的售价可以作为P01地块的参考价。信和御龙天下在P01地块对面，价格上来说，最具有参考意义，排除以后小区定位因素，我们来分析下价格。信和御龙天三期目前在售卖的价格在15000元/㎡（精装修），之前开盘搞活动价格在13000元/㎡左右。按目前最高成交价15000元/㎡（精装修），粗略地转换成毛坯价在12500~13500元/㎡左右。以现在的房地产环境，那P01地块最低售价会在12500元/㎡(毛坯），最高15000元/㎡。如果P01地块毛呸房的价格跟信和御龙天下三期精装持平，这样的价位要卖出去，会变得很困难。所以P01最佳的售价在13500~14000元/㎡(毛坯），这还不考虑环境变化的情况下。如果大环境不见好转，那该地块的小区售价很有可能会低于12500元/㎡(毛坯）。

接下来我们来看下，离P01地块较远的两个小区价格。福海阳光小区的二手房售价在12500~13500元/㎡左右，禹洲城上城小区售价在12500~13000元/㎡左右。对比三个小区的价格，乍一看，P01地块还是挺有竞争力，可是忽略了另一个因素，P01对面还有P02、P03两块安商房。这两块安商房位置在芗城区益民路以东，如下图所示，据土拍资料，P02、P03地块住宅回购价在7452元/㎡，这样一来势必会影响以后P01地块的销售，投资风险也会变大，这点因素也成了房企不敢溢价竞拍的原因。

综上分析，总结了P01地块的爆冷几个原因：一、不是学区房，缺乏炒作营销空间。二、周边小区有较好的精装房、刚需毛坯房、二手房，售价提不上去。三、P01对面有两幅安商房，同一时间土拍，会影响以后销售。

虽然P01处于老城区地块，可是没有任何一点较为突出的优势，以至于不被房企看好，爆冷底价成交，这说明了，房企拿地趋于谨慎，大环境下，使得房企不得不考虑众多风险因素。

不过P01地块如果能找到较好的小区定位，把它打造成智能化、富有特色的小区，我想即使价格提不上去，销售情况也不用担忧。