作者｜南笙 编辑｜寒彦
作为项目监管账户银行的中信银行福华支行前行长，竟在开发商龙光的子公司出任董事。
千万豪宅也会遭遇烂尾？来自深圳龙光前海天境花园的业主会告诉你：很有可能！
由于项目为限价地，该楼盘售价同周边房价形成倒挂，不少购房者一度认为“买到便是赚到600万”。谁曾想，如今房子还没盖好，购房款却先被挪用。这也意味着，不仅百万级的净收益在很长时间内可能成为“空中楼阁”，更麻烦的，现在连何时交房都是问题。
继河南郑州涉及千人的高端人才房陷入烂尾风波后，深圳此次事件再度令政策面一直倡导的“保交房”面临挑战。而曾被业主们寄予“最后看门人”角色设定的部分资金监管银行，亦陷入尴尬。
“项目被挪用了约138亿元，监管账户仅剩约5899万元，不及账户资金零头”，龙光前海天境花园业主日前告诉笔者。同时，他表示，此前项目监管账户银行的法人存在“两边任职”的情况，业主当下对监管银行的信任度已急速降低。
据悉，2021年，该项目监管银行行长曾同时担任龙光集团一子公司的董事。
壹
去年“网红盘”，今年维权难
2021年1月19日，龙光前海天境花园开启了意向客户登记。项目共计推出住宅房源1003套，户型建面约107-146平方米，均价11.2万元/平方米。以此计算，天境花园单套最低总价约为1153万元，单套最高总价约为1743万元。
公开数据进一步显示，是时共计冻资入围2852批，因过于抢手，开盘即告售罄。
（项目销售方案/来源：深莞龙光公众号）
而来自开发商的销售方案表明，该项目仅意向登记阶段即冻资300万元，远超深圳大多数楼盘项目。目前，深圳各大楼盘冻资金额大多在100万元。比如，今年开启预售的深圳中海某项目，其冻资金额只有80万元。
尽管总价逾千万，冻资金额也相当高，但作为深圳南山前海少有的住宅项目，同时又为限价地，导致其每平米售价较周边地区低出5.8万元。也因此，天境花园甫一入市即备受市场追捧。
然而，这一“网红盘”2021年有多爆火，如今业主就有多撮火。
龙光前海天境花园开发商为深圳市龙光骏荣房地产有限公司（以下简称“龙光骏荣”），系国内知名开发商龙光集团旗下子公司。
去年年末，市场上便有传言称龙光集团陷流动性危机。据销售人员反映，从去年年末至今年年初，为了加速项目去化，龙光在深圳和惠州两地同时开启“垫资卖房”模式。中介人员表示，龙光集团的惠州某项目，在垫资首付款的情况下，购房者仅需8万元首付款便可“上车”。开发商对于现金流的急切，可见一斑。
而至今年5月，龙光前海天境花园这一单套售价愈千万的豪宅，便传出了购房款被挪用的消息。
（截选自业主上诉书 来源：业主供图）
一份由业主提供的文件如此显示，“据中信银行工作人员反馈，5月20日，龙光前海天境花园资金监管账户余额为3099万元，而截至6月30日，龙光方面告知转入了2800万元，账户余额变为5899万元。”
那么，这138.88亿元的购房款究竟是如何凭空消失的？
贰
近139亿购房款遭“清仓”式挪用
“之前网传项目销售资金为116亿元。经对质后，项目开发商财务人员并未否认项目挪用资金总额约为138.88亿元，近139亿元”，龙光前海天境花园业主称，“而且据其他业主反映，除首付款之外，选择全款购房的业主，其购房款也是打入开发商的对公账户，并未转入资金监管账户。”
（业主供图）
同时，他表示，经业主私下统计后发现，流入龙光骏荣对公账户的首付款及全款购房款合计约有70亿元。
也就是说，项目近139亿元的购房款分两部分遭到挪用。其中，首付款及全款购房款流入龙光骏荣对公账户，合计70亿元，已遭全部挪用；而余下约69亿元为银行按揭贷款，存储在资金监管账户中。截至6月30日，监管资金账户余额为5899万元，即只剩下0.8%。
龙光骏荣要挪用对公账户的70亿元可谓轻而易举，毕竟钱就在自己的账户上。但转入监管账户的69亿元，又是如何做到不翼而飞的？
（项目预售监管协议书 来源：业主）
从项目预售监管协议书来看，若开发商想要挪用监管账户的资金，需要工程建设方、监理单位、监管账户银行三方的通力“合作”。
（来源：深圳市住房和建设局）
龙光前海天境花园建设工程施工许可证显示，龙光前海天境花园施工单位为龙光工程建设有限公司（简称“龙光建设”），监理单位为中海监理有限公司，合同价格为5.40亿元，合同竣工日期为2022年9月25日。
（来源：企查查）
企查查APP显示，龙光控股通过深圳市龙光传媒策划有限责任公司持有龙光建设91%股权。简而言之，龙光建设为开发商地道的“自己人”。
针对开发商将工程发包给自己的关联建筑公司的情况，广东金唐律师事务所律师齐岩冰表示，根据相关规定，国家并不禁止将建设工程承包给开发商的关联建筑单位，只要该工程性质和建筑单位的资质条件符合国家相应的强制要求，就不构成违法。
（来源：业主供图）
而从业主提供的票据来看，预售价款监管银行为中信银行深圳福华支行。企查查APP显示，截至2021年11月30日，中信银行福华支行法定代表人为刘艳，随后变更为刘润蓁。
（来源：企查查APP）
企查查APP提供的刘艳个人履职报告作了如下陈述：
截至2021年11月，刘艳担任中信银行福华支行法定代表人；
自2018年5月至今，刘艳担任龙光集团另一子公司龙光骏景房地产有限公司的董事。
问题是，龙光前海天境花园恰于2021年1月19日获批预售。
（来源：企查查APP）
这是一个充满悬疑的重合时间点——在2021年的某段时间内，刘艳既是中信银行深圳福华支行法定代表人，同时又是龙光集团的子公司龙光骏景的董事。
对此，来自广东金唐律师事务所的齐岩冰律师表示，国家《商业银行法》明确规定，商业银行的工作人员不得在其他经济组织兼职；同时，按照《银行业监督管理法》以及《银行业金融机构董事（理事）和高级管理人员任职资格管理办法》的规定，银行业金融机构高级管理人员应当具备所任职务所需的独立性；不存在同其在银行业金融机构拟任、现任职务有明显利益冲突，或明显分散其在该金融机构履职时间和精力的其他任职。否则，因此出现违法违规经营或违反审慎经营规则并造成重大损失或情节较为严重的，可在一年以上直至终身实施取消相应银行高管人员的任职资格的处罚，并处最高50万元的罚款，直至追究刑事责任。
这里面有一个需要明确的问题，即法定代表人并不当然属于高级管理人员的范畴。虽然按照《公司法》的条文，公司法定代表人依照公司章程的规定，由董事长、执行董事或者经理担任，并依法登记，但是在实际操作中，公司章程规定的法定代表人并不在公司担任高管的情形也较为普遍。事实上，只要进行了工商登记，依然可以履行法定代表人的职责。
齐岩冰认为，如果涉案银行分支机构的法定代表人，并非该银行或其分支机构的工作人员、高级管理人员，就很难适用以上法律规定进行追究。但如果其在担任法定代表人期间，同出现的违法违规经营或违法审慎经营规则的事件紧密关联，甚至从中获利，将可能同银行业金融机构一起受罚，严重的也会承担渎职罪的刑事责任。
而据业主反映，在卸任法人代表后，刘艳或仍在代表监管银行对接项目事宜。“5月30日，我们在中信银行深圳分行同银行方洽谈时，主要接待人员自称是银行该项目的负责人”，业主对笔者说，“但她当时并未透露自己全名，只说自己姓刘。后来，我们在向中信银行内部人员了解后发现，接待人或为刘艳。”
“刘艳之前是福华支行的行长，调走约有大半年了，现在还是否对接龙光项目业务并不清楚”，笔者以项目业主的身份，致电中信银行深圳福华支行，对方工作人员如此表示。而当笔者确认调任时间是否为去年11月时，中信银行工作人员给出肯定的答复。
那么，龙光骏荣挪用了多少购房款？监管账户资金又是如何被挪用的？为了核实项目情况，解答相关问题，7月5日，笔者又多次致电龙光集团和项目开发商龙光骏荣，但电话均未接通。
按照国家《城市房地产管理法》规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。但是对于此类预售款项的银行监管问题，国家并没有统一的规定。2010年住房和城乡建设部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，重点强调了完善预售资金监管机制的问题，要求各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。通知要求，商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。
齐岩冰表示，广东省内有8个地市建立了相应的监管制度，唯独深圳至今并未颁布相应的专规。但与此同时，深圳较早提出了对商品房预售款进行银行监管的管理要求，并执行至今。
以《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，预售款应当专款专用，由工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度，书面通知预售款监管机构向转让人划款。非经工程监理机构书面通知，预售款监管机构不得直接向转让人划款。工程监理机构和预售款监管机构监管不当，造成受让人损失的，应当与房地产开发商承担连带赔偿责任。但该条例并未对违背以上规定如何处罚进行界定。
齐岩冰称，无论地方是否建立预收款监管专规，将预售款项挪用于非工程建设或非相关工程建设的，均属于违法。按照《城市商品房预售管理办法》规定，开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
“该办法施行于1995年，我认为，同当代的经济获利相比，处罚力度显著较轻。而如果以上挪用属于开发商、工程监理单位、银行工作人员利用职务之便实施串通，挪用后用于个人或借贷给个人的，就涉嫌挪用资金罪。如直接导致涉案楼盘烂尾而无法按期竣工或交付，且金额较大的，不但可能因此承担行政监管的法律责任，以及民事连带的赔偿责任，甚至可能依法承担刑事责任。”齐说。
叁
业主：开发商公章受限，项目烂尾风险仍在
据悉，龙光前海天境花园截至目前仍有市值约15亿元的162套商铺并未出售。若上述商铺能够被打包出售，则龙光骏荣当能实现回款。
而在7月4日，深圳市龙光房地产有限公司在回函中承诺，“后续回款收入（约17亿元）将全部用于本项目工程建设费用支出，所有回款进入监管账户，专款专用”。但后续龙光骏荣能否通过变卖资产回款，回款能否用于项目建设，仍然充满不确定性。
（来源：深圳中级法院公告）
5月7日，深圳中级人民法院执行通知书送达公告显示，由于龙光骏荣未履行生效法律文书确定的义务，中诚信托于2022年5月7日向法院申请强制执行。公开信息显示，中诚信托申请强制执行金额高达16.81亿元。
（业主供图）
据业主反映，目前中诚信托已撤回强制执行并解除对龙光骏荣在内的一众被执行人的全部财产限制。“但目前龙光骏荣公章仍处于受限状态，由中诚信托保管”，业主对小编说到，“而现在我们最关心的是，龙光骏荣同中诚信托的协商能否顺利进行，希望项目商铺能够打包出售的同时，将出售资金用于项目建设”。
不是花絮
【深圳12345】您好，您来件反映的问题。本单位已收悉，针对您反映的问题，现答复如下：
市民您好，我局一直以来高度重视房地产领域风险防控工作，严格落实全市关于房地产市场管理工作部署。主要工作如下：
一、我局每周现场核查项目建设情况，目前前海天境花园项目处于正常施工中，近期经现场清点人数，每天约有380余名工人参加作业，工程款可以按期支付。
二、我局已向市住建局、市银保监局等部门报告。目前各部门正在协调处理，我局将跟踪和推动处理进展。
三、6月29日、30日、7月1日举办了三次开发企业、业主和相关部门之间的沟通座谈。按照沟通意见，我局已督促开发企业出具了保障项目交付的方案，并向业主进行反馈。目前，开发企业已通过“双周会”、客关经理点对点沟通、工地开放日、“家书”等多种形式与业主建立长效沟通机制。我局要求开发企业主动公布项目施工计划，以多种形式发布工人早班会、施工现场照片、视频，允许业主通过提前预约的方式到工地进行参观，知悉项目建设进展。
下一步，我局将会同市、区相关部门，做好项目建设过程监管，要求开发企业筹措资金并加强项目资金管理，确保项目开发正常推进，保护人民群众合法权益。
特此回复。
深圳市前海管理局 2022-07-08
在关注到上述回函后，有业主7月8日再赴深圳前海天境花园现场实地调查，发现并无恢复施工迹象，相关保安表示，过去几个月总计领到5000元工资，因此难以保证全员上班。
文中部分图片来源于网络，若有侵权请联系删除。
END
热门跟贴