2020年4月30日，中国证监会与国家发改委共同启动了中国公募RIETs试点。2021年6月21日，首批9只基础设施REITs试点产品上市，标志着我国公募REITs的正式落地。什么是公募REITs ? 它对中国不动产投融资体制带来了什么样的影响？本期嘉宾——张峥先生将针对以上话题展开分享。

张峥先生是北京大学光华管理学院教授，博士生导师，现任北京大学光华管理学院副院长，北京大学国家金融研究中心副主任，北大光华中国REITs研究中心执行主任。张峥先生研究领域主要包括中国金融、资本市场创新、实证资产定价、不动产金融等方向。张峥先生是北大光华REITs研究课题组的核心成员之一，主持和参与了多篇有关中国REITs市场建设的研究报告，具有重要的影响力。今天他为大家分享的主题是——中国公募REITs试点的发展现状。

# REITs是什么？

REITs是不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts）英文的首字母缩写。

“REITs不是房地产信托不是私募产品，不是债券”

●是公募融资

●是权益性质的融资

●不适用于开发阶段不动产的投资

●不仅局限于持有型的房地产

# REITs，让重资产变“轻”

REITs是“不动产证券化”的最佳工具，可以让重资产变成轻资产。

以酒店物业的买卖为例：

●对投资者来说，相比于直接购买实体资产，购买底层资产是酒店的REITs，可以降低投资门槛。

“REITs作为分割后的金融资产可服务于广大的居民投资者”

●融资者通常有两种手段以解决存量资产的变现问题：一、直接售卖酒店；二、出售REITs化后的酒店。REITs较强的市场流动性可以弥补不动产买卖的局限性，并且融资者可以通过REITs的部分卖出，在回笼一定资金的同时，保有对物业的控制权。

●从投资角度，REITs是一个金融工具，通过发行收益凭证汇集投资者的资金，由专业投资机构进行不动产的投资经营管理，并及时将投资收益分配给投资者。

●可REITs化的不动产分为两类：一、基础设施资产，如水电热气、清洁能源、保障类租赁住房等；二、持有型房地产，包括写字楼、零售、酒店、长租公寓等。

#公募REITs的特点

标准化的公募权益型REITs有以下四个特点：

●高比例持有具有可预测性强、稳定现金流的不动资产。

●权益型REITs是市场的主流品种，约占全球REITs总市值的90%。

●每年产生的稳定现金流进行高比例分配。

●公开募集，公开交易，流动性较高。

●多数市场给予REITs税收支撑政策。

# REITs的作用

“REITs最直接的作用是盘活存量”

存量盘活可作为企业的一种融资行为。利用资产REITs化，企业从持有资产变为持有REITs，将REITs部分或全部出售，回笼的资金可用来偿还负债或带动新增投资。

以租赁住房为例：

●租赁住房具有初期投入高、回报期长（回报率不高）、现金流相对稳定、成长性较弱的业务特性。

●目前的租赁住房建设主要依靠债务融资，缺少权益性资金。传统的投融资体制制约了租赁住房行业规模化、专业化的发展。

●企业可通过股票（IPO）或REITs获得高流动性的权益资金。从估值逻辑分析，REITs是更为适配的工具。REITs的估值逻辑为重现金流，轻成长性，而中国股票市场则看重成长性，轻现金流，这种估值价格压力易对租赁住房行业形成不当激励。

●酒店、写字楼等不动产都面临着类似的融资端的挑战，REITs是解决此类问题，形成投资良性循环的适配工具。

#公募REITs试点现状

截至目前，已有12个基础设施REITs项目发行上市，其中产权类项目6单，包括产业园4单，物流仓储2单；特许经营权类项目6单，包括收费公路4单，污水处理1单，垃圾处理及生物质发电1单。已成功发行的12单基础设施REITs产品，总发行规模为458亿元，发行资金中，用于新增投资的净回收资金约188亿元，可带动新项目投资超过2700亿元。

●目前，公募REITs试点涵盖的基础设施资产主要包括交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、新型基础设施、保障性租赁住房。

●探索在水利、旅游基础设施领域展开试点。

●酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围。

●商业地产未来有望被纳入公募REITs领域。