| 天河智慧城| 广州火车站片区│杭州，来源视觉中国以获得授权
这两天看到一个表格，很重要。
或许不是正式版本，但是今天还是想要跟大家聊一聊。
嗯，也就是首批做地的范围，以及涉及的改造新项目。
当中，有广州火车站、海珠新中轴南段、天河华观片区、白云新城萧岗片区、荔湾花地河西片、大学城等等。
大部分都是核心区的重点板块。
|以实际批复为准
01
如果这个名单落地，这说明这几个板块的改造会快很多。
几个特点：
其一：面积大。
做地都是成片区，不是小打小闹。
其二：市国企+区国企组合。
如越秀集团+海珠城发；如珠江实业，广州城投、广州建筑、花都城投、增城城投等等。
其三：核心板块，重点功能区。
其中越秀、海珠、白云上榜的改造项目数量最多。
其实，做地肯定是要做的，无论是政策的指导，还有相关的范围界定，以及补偿原则。
接下来，相信大家都会看到。
年初的超级大会，就说明了一切。
投资2000亿，127条村要推！数万人“超级大会”，广州怒划旧改重点
眼下一些列政策的出台，也是在寻找除了市场化的项目能够落地，还有没有更高效的模式。
做地，就是旧改的另外一种路径选择。
以前改造，政府主要角色就是裁判员，开发商和村集体按政策、按规则来改。
开发商也是从能不能赚钱的角度出发，能赚就搞，不能赚钱的就不碰，等把周边配套搞好了，土地升值了，房价涨了，再来搞。
而做地呢？就是国企亲自下场，背后是ZF主导。
开发商躺平，你们不干，我来干。
大家一般把新房比作面包，土地出让比喻成面粉，卖楼就是把面粉做成面包。
那么，你们想过面粉怎么来吗？小麦。
对。简单理解，做地就是“开垦荒地”，种小麦。
之前种的是房子，你让人家改种其他的，是不是要给补偿？
种地之前要通水，要通电吧？小麦成熟了，要做成面粉，要卖掉吧？
这个循环的过程，简单来说就是做地了。
如果，你还不理解，那你就解读为改造会加速。
02
这对楼市来说，又意味着什么？
眼下，如何提振经济，成了目前每个城市需要突破的难题。
一个是拉动GDP ；一个是城市要高质量发展。
而溯本求源，根子还是在房地产身上。
今年全国两会期间，住建部部长倪虹，关于房地产有一个“456”的概括。
房地产的相关贷款占银行信贷的40%；
房地产的相关收入占地方综合财力的50%；
居民财富60%都在住房上。
这说明什么？牵一发而动全身。
今年以来，很多城市都放开了限购，什么招都用了。
无论是降首付，还是降利率，这些都用了，但是感觉就像是把一颗小石头丢入深潭。
有水花，但是不多。
上个月南沙放开人才购房，但是市场去化还是起不来。
救市，要下重手才行。
03
那么，以往的工具箱，哪个才是猛药呢？
毫无疑问，那就是货币化棚改。
2015年，那一波堪称救市“核武器”。
这个大杀招一出，当年低迷的三四线城市房价不仅稳了，到2018年还翻了一番。
大规模棚改随即启动，货币化安置，导致很多当地土著手中突然多了一笔钱，而这笔钱绝大多数都涌入了当地楼市。
价涨量增。
而采用做地模式进行城中村改造的杭州，楼市被点燃，房价疯狂翻番。
杭州当时推进的是货币化棚改，选择按现金补偿的，在市场价的基础上，再按评估价格的20%给予货币补贴。
很多人享受到了这轮红利的甜头。
04
不过，这招虽好，但是不会轻易使用了。
无论是居民负责率，还是企业负责率，都不可同日而语。
房价再涨一倍，杠杆再加一轮，谁还有信心？
以前棚改货币化引发的楼市暴涨，现在很难发生了。
去年郑州就推出棚改货币化+房票安置。
效果呢？2022年，郑州楼市一直低迷，量价齐跌。
那，广州大力推进做地，能让楼市彻底反弹吗？
我的观点是，会有一定效果，但是现在的预期和库存之下，很难出现2020年的市场高峰期。
但是，随着核心板块纳入做地范围，城市界面会改善很多，也会拆出部分需求。
不过，要想暴涨，一夜暴富，那也只能想想。
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