这是严肃君的第615篇推送

4个月前运气爆棚的大华，终于在上周末揭开了朱辛庄地块的面纱。

疑似确定案名为「启宸府」，已经在昌发展万科广场和回龙观华联二店开展巡展，登记意向客户。

正式售楼处位于朱辛庄TBD万科底商，尚在装修，预计7月底或8月对外正式开放。

从已流出的产品信息来看---

姗姗来迟，但诚意很足。

1.

80-116㎡左右两居三居，按照销售指导价6.2万/㎡计算，总价约496万起，首套首付约200万起。

大家最关心的户型图，据说可信度很高，当然最终以官方发布为准~

80平两居，南向两面宽，主卧和客厅均带飘窗，干湿分离明卫，洗手台外置，紧邻洗衣机位，U型厨房，独立玄关，目测设计了不少收纳区。

89平三居，南向三面宽，同样全部带飘窗，南北通透，餐客厨一体，U型厨房，洗衣机挪入卫生间，玄关处有开窗这个设计比较少见。

107平三居，各功能间布局相似，北向多了一个客卫，主卧套间设计，同样是明卫，但留给衣帽间的空间不算大，以及餐厅位置略尴尬。

116平三居，最大亮点是大面宽横厅，据说超5米，主卧套也有了正经的步入式衣帽间，真正的餐客厨一体，避免了餐厅与客卫对视，设有独立的玄关和家政间。

另外，补充几个网传信息点~

共计6栋楼，北侧楼栋20层，两梯两户，南侧楼栋10或11层，一梯两户，两居户型位于西南和东南角，高得房率的同时，高单价；

没有一居室，也不做东西向，最小户型80平起，最大也只有116平三居，婉拒刚刚需，也没有大改善；

各户型占比由小到大，分别是20%，10%，50%，20%，得房率在75%到79%之间，小户型依然不好抢啊；

等宽飘窗，三居室全部做成三面宽，全明方正通透，迎合当下多数购房者的居住需求。

大华集团产品线主要有三条，公园系、锦绣系和最高端的府系。朱辛庄地块定名「启宸府」，作为北京新房市场的首开之作，调子起的很高。

2.

先天地段+户型产品加持下，启宸府基本已预定下半年昌平新房市场明星项目。

其实刚刚过去的2023年上半年，整个昌平新房卖的都很不错。

从总量上来看，以3446套拿下半年区域销冠；细化到项目来说，成交套数top15中，昌平一区就占去6个。

除国誉燕园是典型的刚需价格逻辑外，其余5个项目成交均价集中在5-6万之间，产品面积段也基本覆盖了60-140㎡左右的一至四居。

从西到东，基本可以划分为生命科学园、北清路沿线、北七家三个板块；成交均价上，也存在6万+，5.5万/平，5万/平左右三个梯度。

作为海淀购房外溢首选区域，距离海淀尤其是几大产业园区远近，能多大程度上“沾光”，决定了昌平新房项目的价格梯度。

生命科学园板块，包括朱辛庄几个项目在内，无疑是前排首选。

距离永丰产业园5.2公里，到中关村软件园直线距离3.8公里，但房价却比海淀便宜2万/平；配套规划和建设上，大型商业和医疗不缺，像朱辛庄万科TBD都已经处于开业状态。

唯一存在的问题是，交通太割裂。跨越高速和铁路的智航桥，修通后可能会部分解决目前存在的绕路问题。

处于第二梯队的北清路沿线项目，仰仗的是去往各大产业园区的通达性，比如小米产业园、生命科学园、宏福科技园、环保科技园等。

作为横跨海淀昌平的巨无霸路线，北清路正在积极拓宽，目前西侧路段进展要更快。

最后是北七家板块，也是昌平新房市场前几年供应最多，热度最高的板块，但由于区域内一直有企业缺人气，新房价格涨幅一般。

地铁17号线今年底全线贯通后，还可以寄希望于17号支线进展。

3.

从未来昌平土地市场供应来看，有向北部转移的迹象。

今年初首开拿下的南邵地块，已确定案名为梧桐山语，主力户型为62-127平两居至四居，预计开盘均价4.6万/平左右。

其所处的昌平新城东区板块，未来也还将会有住宅用地入市。

除此之外，除了常规的北七家、朱辛庄等板块，北边的高教园板块也有住宅用地排队上架中。

即将于7月20日出让的两宗宅地，就有一宗位于高教园四期。

地块距离昌平线沙河高教园地铁站仅600米，临近六环路和京藏高速，周边多高等院校，销售指导价期房部分5.5万/平，现房部分5.7万/平，上下浮动8%。

控规来看，总占地约6.15万平，建面约12.73万平，容积率为2.5、2.3、2.0、2.4、2.0等，控高45米。

每个住宅地块建控规模都不大，住宅容积率最低2.0，预计高板小社区，其中CP01-0302-0002地块实施超低能耗建筑。

截至目前，该地块已收到十多家房企缴纳的预申请保证金。

另一宗地位于北七家东二旗，紧邻定泗路，在东方普罗旺斯和首师大附中昌平学校之间。

期房销售指导价6万/平，现房6.2万/平，上下浮动10%。相较于目前周边在售新房项目，这个价格是抬了一手的~

地块容积率1.3，占地约11.01万平，建面约13.24万平，控高24米。

竞拍达到土地合理价格上限后，转入“现房销售”面积竞拍，上限2.2万平，再次触顶后将通过摇号方式确定竞得人。

互动时刻

2023年的昌平新房市场，注定是“卷”到飞起的一年。

对于上文中提到的新房项目，你怎么看？会出手买房吗？欢迎在评论区留言讨论~