核心观点
10月购房信贷环境进一步宽松，百城首二套平均房贷利率分别降至3.88%、4.44%，放款速度维持上月水平。截至10月中旬，百城中超八成城市二套利率已降至4.4%的下限水平，超九成城市商贷首二套首付比最低20%、30%，京沪房贷利率与首付比相对较高。
与2021年9月高点相比，10月百城首二套利率分别累计下降186BP、156BP，三四线累计降幅最大，一线城市降幅最小。
十一假期过后，整体二手房交易恢复增长，部分城市修复较慢，市场预期仍需提振。当前京沪房贷利率相对较高，仍有调降空间，若此类举措落地有望巩固市场修复。
10月百城首二套利率创新低，超九成城市首二套首付比执行最低20%、30%
贝壳研究院监测显示，2023年10月百城首套主流房贷利率平均为3.88%，较上个月降低2BP；二套主流房贷利率平均为4.44%，较上月降低13BP。10月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落24BP和47BP。本月银行平均放款周期为20天，与上月持平，维持较快的放款速度。
图1：百城主流房贷利率指数及平均放款周期（天）
资料来源：贝壳研究院
分能级统计，10月一线城市首二套房贷利率分别为4.38%、4.88%，较上个月降低10BP、7BP；其中深圳分别降低40BP、30BP至4.10%、4.50%，与广州持平；京沪暂未有变化，为全国最高水平。二线城市首套房贷利率维持上月的3.88%，二套利率为4.45%，较上月降低10BP。三四线城市首二套房贷利率分别降低2BP、14BP至3.85%、4.41%。
图2：10月重点城市分线房贷利率
资料来源：贝壳研究院
目前，利率方面，百城中仅有一线城市首套利率高于4.0%，14个城市二套利率高于4.4%；首付比方面，九成以上城市已执行商贷首套最低20%、二套最低30%的首付比。
与2021年9月历史高点相比，2023年10月百城首套平均房贷利率累计下降186BP，二套平均房贷利率累计下降156BP，同期5年期以上LPR累计下降45BP。三四线城市累计降幅整体超过一线、二线城市。三四线城市中惠州、洛阳首二套利率下降空间均超过240BP，二线城市中郑州、南京、成都、苏州等城市首套利率下降200BP以上、二套利率下降150BP以上；一线城市中，广深首二套利率下降幅度较大，北京首二套累计降幅与5年期以上LPR降幅相同，上海首套利率累计降低10BP，二套利率与2021年9月持平。
降息有助于市场修复，一线城市仍有降息空间
长周期看，房贷利率作为一项购房成本，与市场交易量走势负相关：加息阶段交易量下行，降息阶段市场交易量上行。如2020年上半年降息对应同期交易量回升，2021年9月-2022年上半年的大幅降息，对应同期市场交易量筑底回升。
10月份，重点50城整体二手房交易延续修复态势，月初受假期影响，成交量回落，第二周起稳步回升，至第三周已达到节前水平。整体二手房价格仍然下跌，周度环比跌幅约为0.3%，反映价格预期的景气指数降至10以内（20是市场均衡位置），价格尚未触底。
9月以来降首付、信贷支持以及限购放松等政策组合效用已经显现，十一假期过后市场交易也在正常恢复，但价格仍在下跌，市场预期较弱，仍需提振。当前京沪房贷利率相对较高，仍有调降空间，政策优化有望延续并巩固当前的市场修复走势。整体市场进入平稳区间后，低息的信贷环境会进一步促进住房需求释放，会成为市场平稳发展的辅助器。
注：
1. 本期报告统计周期为9月下半月至10月上半月。10月下半月以后的利率调整将在11月百城房贷利率报告中体现。
2. 主流利率指统计期内房贷成交最集中的利率点位，利率指数基期为2019年1月。
3. 放款周期指签订贷款合同到最终放款的自然日数。
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