1999年5月，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。这是国家首次以红头文件的形式明确禁止城镇居民购买宅基地上房屋。
近日，一则新闻说的就是农村宅基地买卖引发的纠纷：
2007年8月8日，李越（化名）在北京市房山区田各庄村有一处祖宅，李越与王桦签订了《房屋买卖协议书》，北京市房山区人民政府城关街道办事处某村村民委员会加盖了印章，该村委会收取了王桦3000元。
该协议书约定，王桦购买李越的上述宅院内房屋4间，支付价款6万元，当日支付房价款和其他款项共计8万元，后即开始在上述宅院内居住。
协议签订11年后。李越称，母亲对老房有情结，住楼房别扭，“就把房子弄回来得了。”他谈到，当时条件稍微好点，便跟王桦协商，但她一直不同意。
2018年，李越打算把祖宅买回来，对方不同意，李越便向法院提起诉讼。
2019年，法院审理并判决，双方签订的《房屋买卖协议书》无效。
法院认为，王桦并非该案涉及房屋所在村的集体经济组织成员，不应享有该村宅基地的使用权。其作为城市居民，不得购买农村宅基地上房屋。
5年间，王桦并不认可判决，多次提起上诉，各级法院先后作出17份判决，但其全都不认可，不履行判决。
近日，最终，法官破门强制执行，对房屋进行腾退。
时隔16年，位于北京市房山区的祖宅又回到李越手中。
国家法官学院教授胡云红在一篇对“农村土地产权纠纷案例”的研究论文中分析了2006年至2021年间，中国宅基地上房屋买卖合同的7万余份裁判文书。
其研究提到，宅基地上房屋买卖合同纠纷案件呈现几大特点：订立合同时间与诉讼时间跨距大。从合同订立到起诉的时间跨度少则10年以上，多则25年以上；大多涉及征收拆迁利益。系争房屋所在地一般都处于城镇开发阶段，涉及或将涉及房屋拆迁和征收补偿问题；矛盾纠纷多为出卖方不诚信行为引发。
调研发现，90%以上主张宅基地上房屋买卖合同无效的诉讼原告为出卖方；并且，案件增速与城镇开发速度成正比。
合同无效，是基于国家政策层面的硬性规定，但合同的签订，却是当事人双方在当时情况下真实意愿的表达，合情合理却不合法。
为什么这类型的案件诉讼原告大多为出卖方？无非是随着这些年的城镇化建设，各地城镇开发的提速，尤其是北上广深这类一线地区土地住宅价格的大幅上涨，原村宅基地房屋面临着征收拆迁补偿或当地房价急剧上涨所带来的财富已经远远大于当初的出售价格，在巨额财富面前，有多少人还能守住诚信和契约精神的道德底线呢？
商业的本质行为是交易，交易双方的基础就应该是遵守自愿、诚信和契约精神。
上海杉达学院中华优秀传统文化研究所所长邵龙宝在一篇文章中对诚信和契约精神有过论述，他认为，诚信属于道德范畴，又是一种文化和精神，指人的品德行为真诚、忠敬；契约是一种法律规则，它内涵着道德，也是一种文化和精神。中国诚信文化与西方契约精神都是来自人性的自然需要，为了追求美好生活的理想目标，殊途而同归。不同之处在中国的诚信契约主要建立在德性品格立信、守信的基础上，古希腊罗马的契约建立在商品交换的理性计算的基础上。中国诚信文化侧重道德良知、自律的约束，西方契约精神则强调惩戒的他律管束；中国由“诚”到“信”，西方由“约”到“信”；中国偏向德治，西方侧重法治。
2019年最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》，“在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益”。
道德范畴的诚信如果不能得到法治保护，诚信必将会泯于万众；契约精神若不能靠法治彰显，守约会成为行为异类。
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