今天中海大境开盘了，房源400多套，收筹量300多个，7成筹客下定。
确实是爆了，满大街的海报。
你可以保持怀疑，但基数这么大，很难粉饰，毕竟也有网签，而且市场也是良性竞争的。
这次中海大境热卖，至少说明了几点：
1）对于海珠价值，改善客群还是很认可的。
无论是老广本地改善客置换，还是中大布匹市场老板，以及琶洲CBD互联网新贵，或者天河、荔湾的改善客，都在用脚投票。
2）7字头出货，也说明随着广州各大板块之间等价圈在回缩。
即同样的价格预期之内，地段越能打，具备学铁商，配套给的越多，就能出圈。
稍微留意市场，其实能发现，不止大境，市中心几个豪宅，如越秀观樾、保利华创·都荟天珺，要么地段能打，要么景观出众。
当中，保利华创·都荟天珺开盘即将涨价3%，越秀观樾首开卖了15亿。
保利华创·都荟天珺售楼部现场
买家愿意出手的背后，可能不一定是因为价格，而是同样价格之内，人无我有，人有我优，做到超配。
具体来看，就是学校，地铁，景观，地段.....几乎没有短板，客观来说，就是“六边形”选手。
可惜，上面提到的这几个都是实打实的改善盘，总价段去到1000万以上，完全不给刚需活路。
即使是最小的约125平，也要900万起。
那么，接下来还有没有同样能打，预算1000万以下的选手？
当然有，那就是海珠东方红地块，即保利燕语堂悦。
这个项目，距离刚刚热卖中海大境，也就是4个地铁站距离，且价格与上面几个“贵货”，有明显差异。
目测总价段在1000万以下，而且未卖先火。
售楼部暂未开放，户型图也还没出街，但我们意外收到很多海珠地段客的咨询，有种开盘要爆的节奏。
一些粉丝朋友，看完其他盘，没下定，坐等项目户型和售价。
毕竟，只报大名，不谈价格，都是耍流氓。
项目从挂地，到拍地，我们全程都有跟进，预计卖什么价？今天来好好盘盘。
其一，可售楼面价4.4万/平
2023年，保利击败2家房企，一举拿下项目所在的东方红印刷厂地块，折合拿地价约1.72万/平。
注意，这里只是名义楼面价。
地块还需配建琶洲南留用地补偿安置工程（总投资暂定26.94亿）+无偿建设24班小学+1.09万平市政道路等。
学校是个巨大加分项，能配建肯定最好。
林林总总算起来，实际可售楼面价高达4.4万/平，和便宜俩字完全不沾边。
虽然计算方式及数据可能与开发商不一样，但估计差不了太多。
这么说吧，附近的江湾和樾（锌片厂地块，可售楼面价超4万/平）、江泰里（地价4.5万/平），售价普遍6-7w+。
滨江樾（滨江西路502地块，楼面价超4.2万/平），逼近10万/平，最便宜也要7万+。
我们做过初步测算，参考周边地价、市场，结合开发商正常建安成本：
项目预计卖7万+/平才有搞头，部分会有6字头。
其实，在这个地价标准段里，项目体量超过很多蚊型盘，而且配套全能。
大胆立个flag，海珠今年1000万以下，这个盘别绕过。
其二，千万以下的总价段，很难选
据我们了解，项目主推建面约90-125平户型，姑且按照7万+/平来算，总价预计600-900万。
我们整理过数据，目前海珠，超6成的新盘，普遍大户型，都是千万级别，土豪当然可以随便挑。
但预算千万以下，普通改善/刚改人群，就有点难受了，容易陷入纠结。
约600-900万价位，在海珠，很难选到一个“全能配套”、不用将就的楼盘。
没错，地段价值摆在这里，海珠“面粉价”，经过多轮市场周期，依然牢固。
最近挂的广纸地块，目测建单体楼，没有太多景观，可售楼面价去到4.4万/平。
另一块石岗路地块，占地仅约1.6万平，别看它是“蚊型盘”，预计可售楼面价也要4万+/平。
所以，目前一个趋势就是：
未来很难在海珠成熟地段，找到一个价格合适、配套全能的盘子。
NO.1
为什么值得关注？
观察一个产品，不要看它说了什么，要看它做了什么。
这两年相继入市的保利四季和颂，保利华创·都荟天珺，保利天瑞，市场认可度很高。
一个是广州首波高使用率板楼；
一个开创超流体大平层豪宅；
一个在市中心打造新中式小高层，去年销量创下天河No.1。
保利的产品迭代力，还是非常超前。
保利燕语堂悦，作为保利重回“主战场”工业大道的“标志性盘”。
我估计，项目会拿出最大的诚意，拭目以待。
我们继续。
俯瞰卫星图，海珠最稠密的地铁网，就在工业大道附近，四条地铁线穿过（广佛/11号/2号/8号线）。
保利燕语堂悦，门口就是广佛线+11号线（在建）燕岗站。
真正的双地铁上盖，妥了。
在建的环城地铁11号线，有一定的预期和增量，预计今年通车后，8站就能直达琶洲。
通过广佛线转3号线，7站到珠城，不到一集《新闻联播》时间（百度地图数据）。
对琶洲、珠城上班的朋友，很友好。
海珠最成熟的商业，基本都在这里了。
周边2公里内，华新方圆333、乐峰广场、万科里、广百新一城等，主打一个烟火气，吃喝玩乐不愁逛。
医疗有南医大珠江医院、广州医学院第二附属医院等。
教育方面，周边地段就有口碑不错的昌岗中路小学、工业大道中小学等。
现在套牌学校满天飞，周边的学校确定，还有一定成绩和口碑，很不容易。
项目自身还配建一所24班小学，就在家门口，目送式上学。
要知道，海珠近2年拍出10余宗宅地，仅3宗配建小学，东方红印刷厂地块，就是其中之一。
所以，保利在海珠西，杀出这样的产品面积段，又有合理地价和成熟配套支撑，几年估计很难再遇到。
NO.2
谁的菜？
最后，简单聊几句。
今年的热盘都是千万级以上，保利燕语堂悦，是1000万以下，最有可能拉爆市场的盘。
在蚊型盘遍地走的海珠，我建议，今年预算1000万以下的刚改/改善买家，不要绕过这个“六边形”。
尤其是老城区本地置换买家，以及“珠金琶”通勤+11号线牵引客群；
还有看中地铁+学校刚性需求，不想等待，入住就能过上舒适生活的人群。
好了，大家觉得：
保利这次会带来什么样的产品？价格会卖多少？我们评论区讨论吧！
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