在这轮地产寒冬中，作为央企中交集团旗下唯一A股地产上市公司，中交地产也顶不住了。

中交地产4月7日披露的2023年年报显示，2023年该集团实现营业收入324.68亿元，较上年降低15.59%，实现利润总额-8.06亿元，实现归属于上市公司股东净利润-16.73亿元。

值得注意的是，这是在这轮地产寒冬中，中交地产首次出现亏损。

如果从净利润的下降来看，这是中交地产连续五年出现盈利下滑。

当然，在地产寒冬中，能够坚持到现在，已经实属不易。

中交地产表示，导致2023年归属母公司净利润亏损的原因有三点：

2023年度达到交付条件的货值同比减少，房地产销售结转收入同比减少；

公司结转项目结构变化等影响，房地产开发业务本期交付项目毛利率下降；

公司部分房地产开发项目存在减值迹象，报告期计提金额同比有所增加。

销售面积和金额来看。

2023年，中交地产实现签约销售面积179.66万平方米，较上年同期降低8.23%，实现签约销售金额373.61亿元，较上年同期降低18.57%；

销售回款449.79亿元，较上年同期降低0.23%；

代建业务在2023年度新签货值114.63亿元，实现代建回款0.52亿元。

从具体销售来看，华中地区、西南地区毛利率下滑严重，西南地区毛利率夸张的降低到1.93%。而西北地区则神奇的出现了毛利率增加15.78百分点的情况。中交地产未解释原因。

而从其主要项目销售来看，本期销售金额居前的分别是天津春风景里（10.87亿）、重庆中交中央公园（8.1亿）、苏州春映东吴（7.23亿）、长沙凤鸣九章（5.56亿）。

同时，中交地产库存量也出现翻倍增加。2022年为135亿，2023年为311亿，同比增长129.51%，中交地产解释是因为本期竣备完工的项目有所增加。

除了库存量攀升，中交地产的财务费用也出现翻倍。

2022年为3亿，2023年猛增到6.98亿元，同比增长131.71%。

中交地产称是因为费用化借款利息增加了。

提到利息，中交地产的金融借款利息都不低，更为夸张的是，即便是在控股股东的借款利息，最高可达8%的利率。这个利率明显高于银行一大截。

中交地产曾就融资利率向深交所表示，控股股东方支付借款均为信用借款，无需明确具体用途，且在存在融资必要性的前提下，控股股东借款更为快捷、及时，因此利率相对银行贷款较高。

据公告披露，截至2023年末，中交地产融资规模约610.28亿元，融资途径主要包括银行贷款、债券、信托融资、控股股东借方借款，以及其他融资渠道；各渠道期末融资规模为271.55亿元、77.4亿元、264.23亿元、162.44亿元以及72.46亿元。

数据显示，截至2023年末，中交地产资产负债率为85.59%；该集团各渠道融资余额中，一年内到期债务规模分别为107.19亿元、4.4亿元、20.92亿元、11.13亿元以及26.71亿元，合计170.52亿元，而期末货币资金规模仅120.09亿元，现金难以覆盖短期债务。

与同行业其他央国企相比，中交地产的现状与其过去几年较为激进的发展策略有关。

也是受困于前几年的跟风拿地，中交地产的资金压力和存货压力都很大。

中交地产董事长李永前曾豪言壮语：2020年冲刺500亿元2023年远在千亿元之上。

此后，中交地产拿地可谓四处落子。

数据显示，2020年～2022年间，中交地产的土地购置款分别为535.80亿元、388.02亿元、234.37亿元，而在2013年到2016年，中交地产拿地总额才近109亿元。

持续大手笔拿地之后，是存货的一路攀升，2020年-2023年分别为720.3亿元、1089亿元、1069亿元。

很难想象，直到2023年，中交地产才醒悟过来，收紧拿地。

2023年，中交地产仅在成都、合肥获取了2宗地，土地款总金额27.7亿元，计容建筑面积21.53万平方米。

截至报告期末，中交地产持有房地产项目117 个，土地总面积 1071.40 万平方米，在建及待建面积 1200.98 万平方米。

公开资料性显示，中交地产在2013年到2016年的4年时间里，拿地总额才近109亿元。

在对业绩进行分析时，中交地产称，目前房地产市场供求关系已发生变化，市场总量上供给充足，库存项目需要进一步盘活。

同时，因城镇化减速和新增人口减少，区域分化明显。

房地产市场恢复仍依赖于购房者预期修复程度，新房销售市场依然面临压力。

中交地产也认为自己存在多个风险。

主营业务整体毛利率有所下滑，产品溢价能力还不足；资产负债率偏高、商业运营整体专业能力偏弱。

对于后续，中交地产表示，梳理各类资产，分类施策，加速推进存货去化与盘活；加大对在施项目的检查力度，以点带面提升品质，确保项目按时完成、保质保量达成竣备交付；坚持降存量、控增量的原则，落实过程管控，建立长效机制，扩大做实资产实效。