“铺一代”，坐收租金才几年？“铺二代”，还在捂热铺面；“铺三代”，才等着接手时，
这些年追过的“传家铺”，咋就不香了？
2024年4月，在贵阳大营坡商圈的中大国际广场中，一层在营店铺里，优衣库还在“撑场”。
乘扶梯上了二层，沿中庭往里走上一圈，成排的店铺，却是清空撤场。
原来的理发店空了、服饰店空了、花车位也空了，店面失去了灯光的映衬，留下打印的“招租”贴在靠通道的显眼位置。
省去“业态调整”的围挡遮羞，搬空的店面，草草地向外敞开。
在这里停留一会儿，才能零星地看见路人走过。这一层，不少餐饮都已停业，那家味道不错的烤鱼还在维持。
走到商场中空玻璃护栏旁，抬头望向三层空间，可以看见多家餐饮店关门歇业。曾经贵阳唯一的万达影城，作为顶层的“排面”，
固守曾经区域首位城市综合体的“体面”。
这种商业近况要是盘起来，也不只有这一家。所以并不是要“diss”谁，看的只是在消费环境的新变化里，
老牌商场的兴与变，又透出楼市多少新无奈。
01
电商新消费冲击、业态优化购物体验、消费习惯彻底转变，在这些皆知的影响背后，多方面经营压力加速这个商场运管“失灵”。
在阿里资产公开信息中，长城资产贵州公司发布了自2023年底起，牵涉这个项目开发商中大房开的债权营销公告。
涉及这家房开的债权总额约4.12亿元，其中包括商业、办公房产，以及车库等多项资产。
长城资产是四大AMC（资产管理公司）之一。近年来，这类公司在贵阳市场曾有收购处置出险房企资产。
差不多就是，先从金融机构“接手”，再找有能力者“接盘”。
综合区域条件以外，商业管理公司的运营水平，是决定购物中心成败的关键。
不同于自持商业物业运营，贵阳一些早期开发的综合体项目，房开为了快速回笼资金，采取“整体”或“分割”的方式销售商铺加快去化，再签订合同交由商管公司整体招商。
好年景时，购物中心是商业市场的稀罕物，成为区域消费购物的目的地。
日常客流叠加节假日消费大量汇聚于此，购铺的房东每年能够从商管公司获得稳定的分成收益。
但是，一旦商场经营不善后，品牌店面交不上租金，
商管收不了租，房东们也就分不了钱。
后来为了商铺租金产生的不愉快，在贵阳商业地产市场并非个例。
这种形式让他们成为利益的关联体，但谁又能料到，
这一天，市场真的变了，消费观更是变了。
02
一些购物中心房东面临的困惑，也出现在过去不愁租的地段上。这两年，眼见身边一些经营多年的店面变为空置，
“房东直租”“商铺出售”久久地张贴在玻璃门上。
这面临的就是房东与经营者的直接对话。
近期的事例中，在贵阳一个普通小区周边，一家经营多年品牌糕点店铺在租约到期后，与房东几经协商，但是房租谈不下来。
未能续约，只有关店走人。
有的经营者会说，“如今生意不好做，租金降一点，又怎么了？”
但是，在一些惯性思维中，曾经的商铺可是要“养三代”的，这都没传下去，租金怎么能降？尽管房东可能面对不可预知的空租期，
做出决定的结果也是，宁缺不降，咬牙坚持。
特别是对于5年以上的长租店面而言。上一轮的签约时间，
恰是在2018年左右，刚好是区域楼市触顶的前夜，与此后的那段时期。
对于曾经“旺铺”而言，房东可以坐收租金。二房东也不会担心会亏，因为一旦不想做了，还能靠着一笔店面“转让费”，从容地全身而退。
好日子一去难返的落差，可不会差别对待。
如今，别说曾经的高周转建房模式告终，商铺经营的观念思维也在被改变。
过去曾经把10年、15年的租金回报比，作为划分优质商铺的指标。
放在今天低利率的行情下，市场收益的预期和周期，自然也将面临延长。
更何况实体店面中，人工为代表的费用，成为小本生意老板每日醒来就新添的“欠账”。
此外，传统店面业态受到团购、新消费、直播带货等方式影响，
变化，不知何处更盛，但又无处不在。
03
房东们也有自己的难处，每个月收不了这些钱，可能就得面对借贷的还款压力。
在一些至今仍算“头部”的优质商铺中，他们也有各自的不同遭遇。
2023年年中时，世纪城周边一处沿街商铺被法拍。面积约46.6㎡的商铺打折后以87.39万元起拍，
最终却以数百万元的天价成交。
从公示信息来看，这个被法拍商铺是由所有人，也就是常说的“房东”自用于做生意。
门面被抵押给银行后，“房东”欠下的是，因为金融借贷纠纷被执行的约280多万元的利息和费用。
凑巧的是，最终的竞买成功人也与“房东”同名同姓。
当时，这个商铺的市场评估价仅约1.97万元/㎡。尽管最终成交价不符常理，但是这次法拍结束后，并没有挂出二拍。
买家在不计成本的加价后，能被看出的却是，与其让别人拍下铺子，不如想方设法“留下”。
一些当年能够盘下优质商铺的买家，不仅有实力，也有拿铺的能力。
那些分割出售的购物中心商铺另当别论，更多能够落入普通买家手中的“旺铺”，毕竟还是少数。
这也无碍过去“一铺养三代”说辞一直诱人。
从这些年的一些法拍商铺也能够看出，一些曾经善于资本运作的“房东”过得并不容易。
不仅面临资产缩水，在同样经受的市场周期中，也面对投融资杠杆的反噬。
现在的行情里，不动产出售变现，都不轻巧。
有的铺面收租，也是落得赖以维生。
04
房地产商业市场中，形形色色的投资尽力翻开下一页。
如今来看，盘活购物中心商场的店铺，能够指望的“接盘侠”更少了。
楼市上个巅峰时刻里，曾经的万达商管接连盘活大上海商业购物中心、数博万达商业购物中心等城市综合体商业。
处于业绩扩张阶段的商管公司，经营性物业的稳定收入，对于房企而言都是眼馋的现金流。
不论是自持物业还是商业接管，高速扩张戛然而止，总会留下后遗症。
少数避过风雨的白衣骑士出手“救场”。像是世纪金源接盘过后，
烂尾多年的花果园海豚广场，在进入开业的倒计时。
目前来看，曾经进可攻、退可守的社区商铺，持续的价值分化在所难免。更多零散商铺的差异化也会更加明显。
传统大盘周边的铺面，依靠基础客流和消费群体，相比普通的临街铺面更有优势。
但是局限性也在于餐饮业态、果蔬生鲜等消费趋于同质化，抛去其他的经营成本而言，一些店面老板们的话也更直白，
“都是给房东打工了”。
事已至此，在今天的商业市场行情中，房东与租客的续约无法简单套用过去的模板。
对于唯有自救的市场双方而言，前有电商消费冲击，后有新兴购物生态的追击，
走出难关的前提或许也是，各让一步。
05
当夜幕降临大营坡，与中大国际广场一街之隔的益田假日世界购物的前广场，就热闹地聚集起广场舞队伍。
这个云岩与乌当间曾经的城乡结合部，在大型楼盘力改棚户区过后，早已完成了消费能级的飞跃。
2023年底，地铁3号线通车便利商圈生活，也让“地铁+”楼盘与商业成为现实。
这处新生代购物中心，在业态经营、消费场景与体验等方面，相比老牌购物中心都大幅提升。
不过，难以回避的是，大营坡商圈既有的区域客群中，消费的盘子就那么大。而且用于支撑商业体量的消费力也就如此。
在新老综合体消费吸附力PK中，商圈热度难免“一边倒”。
如今，略胜一筹的新综合体还得忙于自保，这也加剧了传统商圈中，老牌购物中心面临的转型压力。
广场上的舞曲依旧动感，在街坊邻里嗨跳起的烟火气面前，再高大上的商业体，也都无非是春夏夜里的陪衬……
不管是否在意，今天贵阳楼市的各种变化，依旧在片刻间，反复影响生活的点滴感知。
今天的贵阳，早已不缺商业消费能级，缺的还是积蓄起，更多一点的消费能量。
商圈站在新的大门前，商铺也在等候未来走向，更多新兴的购物生态，还会在今年发生。
那些改变在前，尽管步履维艰。
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