作者| 汤小泉
编辑| 汪戈伐
5月15日晚，*ST世茂发布公告，显示公司股票连续20个交易日收盘价低于1元，已触及终止上市条件。根据相关规定，*ST世茂的退市，恐怕属于大概率事件。
世茂集团实控人许荣茂是国内最早的一批房地产商，早在1989年就进军房地产行业。2000年，许荣茂入主上市公司万象集团，并将其改名为世茂股份（如今的*ST世茂），2006年许荣茂旗下世茂集团在港股上市，2020年世茂服务也在港股上市。
也就是说，许荣茂旗下有三家上市公司。也正是因此，许荣茂成为了中国知名富豪，2001年他首次挤进《福布斯 》中国大陆富豪前五强，2002年以65亿身家登上胡润中国富豪榜，2017年其家族位于《福布斯》中国富豪榜第22名。
许荣茂被业内称为“豪宅教父”，1995年杀入北京的房地产市场，5年投资超过40亿，凭借亚运花园、华澳中心、紫竹花园、御景园等高端住宅打响名声，当时世茂占据了北京三分之一以上的高端住宅市场。此后世茂以北京为原点，扩张至京津冀城市群，辐射山东半岛和东北城市群。
后来在上海市场中，世茂开发了陆家嘴滨江的世茂滨江花园，以一线江景、极致园林景观著称，并邀请梁朝伟代言，受到陆家嘴富豪的追捧， 最终连续4年成为上海销冠，该楼盘不仅成为世茂的标杆案例，也成为了上海标志性建筑，此后世茂便在上海扎稳脚跟。
但与恒大、碧桂园这种激进派选手不同，世茂此前在业内一直以稳健著称，但或许是房地产行业的整体风气影响了世茂的经营策略，后期世茂也开始激进了起来。
在2015至2020年间，世茂发展突然加速，签约销售额从670亿元增长至3003亿元，2019年和2020年，世茂连续成为中国房企销售额前十。2019年世茂还接盘了明发集团、万通地产、泰禾集团等遇险房企的数十个项目，成为了业内的白衣骑士。
显然，世茂迅猛扩张的背后是负债和杠杆问题，这也为世茂今日的困境埋下伏笔。
实际上，2019年就是世茂由盛转衰的开始，这一年，许荣茂之子许世坛作为二代接班人正式接手世茂，许世坛主导了世茂的诸多并购活动 。
许世坛开启并购战略的同时，也推进了多元化扩张，许世坛将其称之为“大飞机战略”。地产是核心，酒店管理、物业服务、商业办公、文化娱乐为坚实“双翼”；高科技、医疗、教育、养老、金融等投资，则为世茂平衡发展的关键“尾翼”。
只不过宏观形势突变，世茂的“大飞机战略”生不逢时。
2021年监管层推出的“三道红线”政策限制了过度负债的开发商，世茂的现金流就开始出现了问题，最终在2022年7月，公司未能偿还一笔到期的10亿美元公募债券，正式出现债务违约。
尽管采取了甩卖资产等自救措施，并获得了监管层的融资支持，但面对市场变化和巨额债务，世茂仍难以摆脱困境。去年底，世茂分别将账面价值134亿和106亿的资产进行拍卖，但最终却两次流拍。
2023年世茂的销售额大幅下降至428亿，净利润降至-48.2亿，2024年一季度又亏损了6447万元。
据世茂披露，截至2023年末，世茂借贷总额约2640亿元，超1990亿元将在未来12个月内到期偿还，而同期的现金总额仅214亿元。截至4月30日，世茂共有120.55亿元的各类债务未能按期支付。
为了保住A股上市地位，世茂采取了增持计划和股份回购方案等措施，确实一度提升了股价，但并没能从根本上解决公司 的债务问题。
值得一提的是， 尽管*ST世茂正处于退市边缘，但世茂集团港股近日倒是迎来大涨，1个月内暴涨近4倍，股价突破了1港元大关。
一方面是因为各地房地产政策开始松动，而世茂的核心业务就在东南沿海地区，杭州、南京取消限购的利好，以及上海政策变化的市场预期，推动了世茂本轮大涨；
另一方面是，世茂在A股走向退市，为推进债务重组的顺利进行，实控人保住境外上市主体的意愿也不断增强。
房地产市场的波动起伏让众多房企浮沉，世茂抓住了富豪群体的豪宅居住需求一跃而起，但也在房地产调整中陷入化债难题。
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