最高法院:拍卖财产上存在租赁权时,是否应将租赁权涤除之后再拍卖?|保全与执行|军事同盟|军事条约|执行|承租人|抵押人|抵押权|拍卖|物权|租赁权

拍卖财产上存在租赁权时, 是否应将租赁权涤除之后再拍卖?

阅读提示：一般来说，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。但如果租赁权或其他用益物权继续存在于拍卖财产上，对担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院是否应当依法将其除去后再进行拍卖？法院判断涤除租赁权等用益物权时是否应考量租赁权等用益物权与担保物权设立的先后时间？本文通过一则最高人民法院发布的案例对该问题进行解答。

裁判要旨

拍卖财产上原有的租赁权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的抵押权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

案情简介

一、2012年4月6日，兴某银行江门分行与中某公司签订了《最高额抵押合同》，中某公司将其名下案涉房产在建工程抵押给兴某银行江门分行。2012年4月12日，兴某银行江门分行与中某公司为案涉房产在江门市住房和城乡建设局办理了《广东省在建工程抵押登记证明》。2013年7月16日，案涉房产办理了房产登记。

二、2013年11月12日，谭某有取得案涉房产20年承租权，租赁期限自2013年11月12日起计算至20年租期届满。2014年10月30日，谭某有将案涉房产转租给鸿某公司，租期自2014年11月1日至2020年10月30日止。

三、兴某银行江门分行与被执行人中某公司、维某公司、林某更、肖某乐、李某耀、翁某和借款合同纠纷一案，依据江门中院作出的已发生法律效力的（2015）江中法民四初字第5号民事判决，被执行人中某公司应向兴某银行江门分行偿还借款本金4000万元以及支付借款本金7200万元的利息（含罚息、复利）。

四、2018年9月25日，江门中院立（2018）粤07执541号案执行。在执行过程中，兴某银行江门分行将本案债权转让给广某悦公司。江门中院经审查后，裁定变更广某悦公司为本案申请执行人。2020年5月20日，江门中院作出（2018）粤07执541号之一执行裁定，拍卖案涉房产。

五、利害关系人谭某有对此不服，认为江门中院在裁定拍卖案涉房产未有依法公示谭某有为上述拍卖标的具有20年承租期的合法承租人的信息，损害了谭某有的合法权利，向该院提出书面异议。

六、2020年6月15日，江门中院作出（2020）粤07执异27号执行裁定，驳回谭某有的异议请求。

七、谭某有对江门中院上述裁定不服，向广东高院申请复议。广东高院于2020年11月9日作出（2020）粤执复885号执行裁定，驳回谭某有的复议申请，维持江门中院（2020）粤07执异27号执行裁定。

八、谭某有不服广东高院（2020）粤执复885号执行裁定，向最高人民法院申诉。最高人民法院审查后驳回谭某有的申诉请求。

裁判要点及思路

本案的争议焦点：拍卖财产上存在租赁权时，是否应将租赁权涤除之后再拍卖？最高法院的裁判要点如下：

1.抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。在案涉房产取得产权证至尚未重新办理房产抵押登记期间，在建工程土地使用权抵押和在建工程抵押并未解除、抵押物没有灭失的情况下，应视为抵押延续，具有对抗第三人的效力。故谭某有主张案涉房产的在建工程抵押权效力止于案涉房产办理房产证之时，缺乏法律依据。

2.谭某有2013年11月12日才租赁案涉房产，在案涉在建工程抵押权根据登记机关办理程序重新办理房屋抵押权登记、转为房屋抵押登记的情况下，执行法院及广东高院认定其承租权是在案涉房屋抵押权设立后取得，具有事实依据和法律依据。

3.谭某有取得租赁权晚于兴某银行江门分行抵押权的设立时间，由于在标的物上设立的租赁权等用益物权，将直接影响案涉标的物的处置，影响抵押权人担保物权的实现，本案抵押权人对谭某有与中某公司的租赁合同亦不予认可，据此，执行法院涤除其租赁权拍卖案涉房产符合上述法律规定，谭某有请求在拍卖公告中公示谭某有为合法承租人的申诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。

实务要点总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

1.拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

2.租赁权涤除后，承租人的利益怎么保护：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。我们对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着我们对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

相关法律规定

1. 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（2022修正）

第四百九十一条拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。

2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(2020修正)

第二十八条　拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

法院判决

以下为该案在最高法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述：

本案争议焦点是执行法院涤除谭某有享有的租赁权拍卖案涉房产是否符合法律规定。

一、关于谭某有享有的租赁权与本案抵押权人享有的抵押权成立先后的问题

首先，关于案涉在建工程抵押权的效力问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”根据本案执行依据查明事实，2012年3月22日，兴某银行江门分行与中某公司、维华公司签订了编号为兴银粤抵押字（江门分行）第201203010783号《最高额抵押合同》，约定中某公司将其名下位于江门市蓬江区的土地使用权抵押给兴某银行江门分行。抵押额度有效期自2012年3月22日至2017年3月22日。2012年3月23日，上述土地使用权办理了抵押登记手续，兴某银行江门分行取得了他项权证。2012年4月6日，兴某银行江门分行与中某公司签订了编号为兴银粤抵押字（江门分行）第201203010783-2号《最高额抵押合同》，中某公司将其名下位于江门市蓬江区在建工程全部抵押给兴某银行江门分行。抵押额度有效期自2012年4月10日至2017年4月10日。故兴某银行江门分行对案涉在建工程享有的抵押权于2012年4月6日即有效设立。《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定：“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”据此，抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。在案涉房产取得产权证至尚未重新办理房产抵押登记期间，在建工程土地使用权抵押和在建工程抵押并未解除、抵押物没有灭失的情况下，应视为抵押延续，具有对抗第三人的效力。故谭某有主张案涉房产的在建工程抵押权效力止于案涉房产办理房产证之时，缺乏法律依据。

第二，关于案涉在建工程抵押权与房产抵押权的关系问题。根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”而《房屋登记办法》第六十二条规定：“在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。”上述条文均对在建工程抵押转为房屋抵押的登记程序作出了规定，但办理的具体程序和方法有所区别，故在实践中可能产生不同的办理程序。从本案查明事实看，2014年6月12日，兴某银行江门分行与中某公司签订了编号为兴银粤抵押字（江门分行）第201307050438号《最高额抵押合同》，中某公司将其名下案涉房产抵押给兴某银行江门分行。2014年6月13日，案涉房产办理了抵押登记手续，兴某银行江门分行取得了他项权证书。上述事实表明，中某公司在取得案涉房产所有权证后，又与兴某银行江门分行重新签订《最高额抵押合同》并办理了房屋抵押权登记，符合《城市房地产抵押管理办法》第三十四条规定的办理程序，案涉在建工程抵押权自2012年4月6日设定，直至案涉房产取得房产证后，案涉房产又重新办理了抵押登记手续，此时在建工程抵押权登记即转为房屋抵押权登记。谭某有主张抵押权人放弃对房产的抵押权与查明事实不符。并且，根据本案执行依据查明事实，案涉在建工程抵押权与房屋抵押权所担保的主债权合同、抵押权人与抵押人均相同，案涉在建工程抵押权与房屋抵押权设立连续，谭某有主张在建工程抵押权与房屋抵押权之间存在空档、其租赁权可以对抗案涉房屋抵押权的申诉理由，缺乏事实依据。因谭某有2013年11月12日才租赁案涉房产，在案涉在建工程抵押权根据登记机关办理程序重新办理房屋抵押权登记、转为房屋抵押登记的情况下，执行法院及广东高院认定其承租权是在案涉房屋抵押权设立后取得，具有事实依据和法律依据。

第三，《中华人民共和国担保法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据上述查明事实，谭某有享有的租赁权系在兴某银行江门分行就案涉房产享有的抵押权设立后取得，因此不能对抗案涉抵押权，谭某有的相关申诉理由不能成立。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。据此，谭某有如认为中某公司出租抵押物造成其损失，可依法另行主张。

二、关于执行法院涤除谭某有租赁权拍卖案涉房产是否符合法律规定的问题

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2005年施行）第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”如前所述，谭某有取得租赁权晚于兴某银行江门分行抵押权的设立时间，由于在标的物上设立的租赁权等用益物权，将直接影响案涉标的物的处置，影响抵押权人担保物权的实现，本案抵押权人对谭某有与中某公司的租赁合同亦不予认可，据此，执行法院涤除其租赁权拍卖案涉房产符合上述法律规定，谭某有请求在拍卖公告中公示谭某有为合法承租人的申诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。

综上，广东高院（2020）粤执复885号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；谭某有的申诉请求缺乏事实依据和法律依据，本院予以驳回。

案件来源

谭某有、江门市广某悦投资有限公司等借款合同纠纷执行监督执行裁定书【最高人民法院(2021)最高法执监302号】

本文作者检索到了以下3个同类案例供读者朋友参考：

案例1: 扬州明某汽车服务有限公司、江苏宝某农村商业银行股份有限公司等金融借款合同仲裁执行监督执行裁定书【最高人民法院(2021)最高法执监39号】

最高人民法院认为，明某汽车公司主张其在抵押权设立前，即2008年10月15日至2015年9月25日期间一直实际租赁案涉房地产，但并未提交其与明某电气公司在此期间所签订的相应期限的书面租赁合同及与之相对应的付款凭证，其所提交的明某汽车公司与明某电气公司、明九红之间在2011年至2015年注明用途为“借款”和“往来款”的银行转账流水单、《企业住所（经营场所）使用证明》、转租合同等证据亦不足以证明明某汽车公司在该抵押权设立前系因租赁关系而实际占有使用案涉房地产。同时，明某汽车公司与明某电气公司于2015年9月25日签订的书面租赁合同载明，鉴于明某电气公司资金困难，且对明某汽车公司垫付的资金不能归还，明某电气公司愿意将属于自己土地及地上建筑物租赁给明某汽车公司使用。因此，明某汽车公司所称上述租赁合同系对之前租赁情况的延续和阶段性明确的主张不能成立。即便如明某汽车公司所称，该公司与明某电气公司存在租赁关系，在宝某农商行与明某电气公司设立抵押权时，明某电气公司与明某汽车公司系同一个法定代表人，无证据证明该事实已向宝某农商行如实披露，宝某农商行相对明某汽车公司而言亦具有善意。本案中，案涉租赁合同签订时间是2015年9月25日，而抵押权设立时间是2015年8月25日，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，且对抵押权实现已产生影响，扬州中院除去租赁拍卖案涉房地产并无不当。

案例2: 傅ｘ、富某华一银行有限公司苏州分行等借款合同纠纷执行复议执行裁定书【最高人民法院(2020)最高法执复112号】

最高人民法院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。傅×在案涉房地产抵押权设立后与被执行人签订租赁合同，该租赁权不能对抗抵押权的实现。其次，实现抵押权时，应否保留租赁权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款明确，拍卖财产可以保留租赁权，也可以涤除租赁权。是否涤除该权利取决于该权利对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现是否有影响，有影响的应当将其除去后进行拍卖。执行法院为实现案涉房地产变价价值的最大化，要求傅×在拍卖、变卖前迁出所租商铺并无不当，但傅×的租赁权并不同时而消灭。再次，承租人在承租房屋时应对房屋上是否具有抵押权等情形尽到注意义务，应当对可能产生的权利损害有所预见。如傅×认为其租赁权遭受损害，可以向出租方主张权利，从而得到救济。故其请求不予迁出其租商铺于法无据，江苏高院（2020）苏执异20号执行裁定并无不妥，本院予以维持。

案例3: 广州某某物业管理有限公司、长沙某某股份有限公司广州分行等借款合同纠纷执行复议执行裁定书【广东省高级人民法院(2023)粤执复578号】

广东高院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第二十八条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。根据该规定，如果担保物权或者其他优先受偿权设定在先，租赁权设定在后，设定在后的租赁权不能影响设定在先的前述优先权的实现，否则将涤除租赁权进行拍卖。具体到本案，申请执行人对广州市番禺区**街**道**花园**层设定抵押在先，复议申请人与被执行人陈某彬就该房产签订租赁合同在后，且租赁期限长达二十余年，如果该租赁权继续存在于该房产上，将影响该房产变现价格，进而影响到设定在先的抵押权的实现，执行法院对该房产去除租约进行拍卖，符合上述司法解释规定，并无不当。无论申请执行人对涉案房产出租情况是否知情，均不影响执行法院对该房产去除租约进行拍卖的合法性。某某公司请求带租约拍卖，于法无据。

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。

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本期主编

执行主编黄绍宏北京云亭律师事务所

责任编辑法丽微信号：17310145421

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