秘不发丧！碧桂园正式清零|房地产|杨惠妍|清盘|清零

作者 | kangins

归零！天雷滚滚！万亿房企秘不发丧！

近日，作为中国综合性资产规模最大的基金公司之一，汇添富基金管理股份有限公司（后简称“汇添富基金”）将旗下基金所持有的“碧桂园”按照0港元/股进行估值调整。

这意味着最高市值曾超4000亿的碧桂园股权一夜间被清零！而曾经TOP10房企中享受此等待遇的上一家是：

中国恒大

根据碧桂园的公开财报数据显示，今年1-5月碧桂园累计销售216.5亿元，这个业绩相当于去年同期未暴雷前一个月的正常销量，相对于万亿负债的碧桂园而言，这点收入所带来的现金流压力是全方面的：

根据2023年半年显示，碧桂园一年内到期的债务规模/1-5年到期的债务规模/五年后到期的债务规模分别是695.2亿、829.7亿、36.87亿。

显然，如果按当前的销售推算全年总销量，对于碧桂园能否越过500亿尚存考验，而光一年内到期的债务规模就高达695.2亿，面对民营房企中彼时与龙湖等为数不多的三好生们，碧桂园究竟发生了什么？

01 超预期恶化：未违约的清盘

从公开市场消息来看，碧桂园在经历去年年中的负面消息危机后，仅仅进入到澄清环节，至于债务是否债务还是没有违约：

只有第三方的报道，碧桂园官网从未正式官宣。

我们来看一下曾经TOP3的暴雷程序的几个必经流程：

负面消息→澄清→公告违约→财报难产→股票停牌

像曾经TOP3成员的恒大、融创均是按这个节点过来的，到了碧桂园身上，碧桂园澄清之后，就一直没有声音，直到4月2日突然公告财报难产导致的股票停牌，为了更直观地展示，康哥做了一个流程可视化：

负面消息→澄清→→→→→→→→→→→股票停牌

从未公告违约的碧桂园，曾经也是民营房企三好生，突然“嗖”地一下直达终点，快的让人：

目瞪口呆！

作为一个上市公司，这秘不发丧的操作，不仅债权人内心要一万个不愿意，作为投资人估计内心也是瞬马奔腾：

啥？从未公告正式违约咋就被清盘了？这是什么玩法？

是的，碧桂园的清盘创下曾经TOP3（恒大/碧桂园/融创）的行业先例，不管是恒大还是融创，清盘呈请均是在正式违约后一段时间被提起的，而碧桂园创下了无正式公告违约却突然被公告清盘呈请的历史先河，可谓：

不声不响地给各大债权人一点惊喜，而且几乎一出场就是王炸！

与恒大/融创违约后从遮遮掩掩到毫无顾忌的过程相比，显然，碧桂园的玩法更高端，但是殊归同途。作为一直跟踪各大房企暴雷的康哥看来，从去年8月即开始预警碧桂园清盘风险，甚至被碧桂园投诉，如果从那时算起，到今天被正式被提起清盘呈请，其8个月的时间周期与恒大/融创却有着惊人的相似：

1、恒大从风险预警到被提起清盘呈请，共耗时9个月；

2、融创从风险预警到被提起清盘呈请，共耗时7个月；

02 天雷滚滚，预警信号频闪

前脚曾经宇宙房企之巅/TOP3之首的中国恒大在1月29日被香港高院颁布清盘令才没过三天，同样作为曾经的TOP3巨无霸的碧桂园后脚就紧跟上来。

2月1日，就曾有市场消息传言，碧桂园债权人将申请清盘，有香港银行将接管碧桂园在港抵押资产。

对此，碧桂园的回复，该传闻不属实。当前，公司经营一切正常，公司正与顾问团队一起，积极评估集团的财务状况……

与碧桂园回应迥然不同的是，对应的期间表现却表里不一。截止至2月28日，碧桂园地产集团有限公司新增三条被执行信息，被执行金额累计达9111万元。

根据天眼查的数据显示，这三个被执行案件涉案金额分别为7101.7万、461.9万、1963.8万，其中最大的增量来自2月，占全部被执行金额的近8成，创下近期新高。这或许就是一个明显的预警信号。

因此，对于碧桂园的回复，只能用一句话来形容：

熟悉的剧本，熟悉的回复。

前脚TOP3房企恒大刚刚在29日被香港法院颁布清盘令，后脚又一家TOP3房企若再度被清盘的话，对于当下房地产现状而言，显然是一个令人……的消息。

03 官宣的优质房企：股债双杀

2022年四季度双11开始的金融支持房地产16条重磅出台之时，彼时尚未违约的民营房企碧桂园作为优质房企获得支持，股债券双双止跌，股票从历史最新的1.0元/股暴力拉升至3.48元/股，然后，这一切的成果在时隔8个月之后逆转，从2023年7月开始，碧桂园、碧桂园服务及境内外债券已经历N次股债双杀，分别是7月17日、7月21日、7月24日……

在碧桂园清盘呈请公告出来之后，碧桂园开盘即开启暴跌模式，盘中最低股价0.62港元/股，离历史最低价0.61港元/股，仅仅差了1分，不到曾经巅峰的4%。

而不到一个月时间，在历史新低的底部再度暴跌25%，最新市值135.7亿。

除了股票外，境内债券市场价格显然就更不乐观，多支债券价格已进入垃圾债行列并且纷纷停牌，与2022年四季度一度加升到90元甚至95元（每百元面值）相比，大多数价格已经折上折。

04 碧桂园承诺缺钱

2023年8月8日下午，碧桂园未能支付应于8月7日支付的两笔美元债的票息。这两笔债券在新加坡交易所上市，发行规模均为5亿美元，到期日分别为2026年2月6日和2030年8月6日。

对此，碧桂园方面对媒体回应，受近期销售额与再融资环境持续恶化，叠加各类资金监管的影响，公司账面可动用资金持续减少，出现了阶段性流动压力。公司高度重视债务风险化解，目前仍在积极优化资金安排，努力保障债权人的合法权益。

虽然上述两笔票据仍有30天付息宽限期，但是这一幕何曾熟悉，在所有房企都会经历的辩护上，似乎碧桂园也未能免俗。

终于，在折腾两个多月后，10月18日，碧桂园正式官宣暴雷。

05 违约前的疯狂？

在碧桂园违约前后，市面上针对碧桂园的小作文数量颇有爆发之势，面对近期市场上疯狂的小作文带来的的负面消息，碧桂园开启了打地鼠模式：不是在辟谣就是在辟谣的路上！

传闻一：“大杨”杨国强（碧桂园事业体系创始人）和“小杨”（碧桂园事业体系现任话事人杨惠妍）出国。

传闻二：外媒报道国际四大会计事务所之一的毕马威受邀对碧桂园进行资产和负债的尽职调查。

传闻三：佛山市副市长带工作组进驻碧桂园，工作组要求碧桂园把家底都拿出来，包括海内外，直系亲属和关联企业的都拿出来，能变现的全部变现。做好自己的事情后，政府考虑支持其发债的事。

传闻四：大小杨已经去北京了，申请债务展期，但是证监会没有同意。并且小杨表示地产可以不要给国家，并保证完成保交楼任务，但后续的就业无法保证。

如果说市场的小作文仅仅是让投资者的信心产生一点怀疑的话，那么来自碧桂园高管的密集动作则让投资者忧心忡忡，不知这是否是违约预告前最后的疯狂？

事件一：7月19日，碧桂园生活服务集团股份有限公司总裁李长江分两笔合计减持碧桂园服务322.79万股股份，套现2824.7万元，近乎清仓式减持。

对此李长江回应，减持是为了偿还自身债务，但该解释显然无法让人信服，这不免让人想到了恒大前副主席兼总裁夏海钧在公司2021年8月底陷入债务危机前持续抛售公司股票和债券套现。两者如此一致的行动是否意味着接下来的剧本也将会如出一辙？

事件二：7月21日午间碧桂园官网发文《不负重托，坚定信心，走高质量发展之路》，讨论7月19日中央印发的《关于促进民营经济发展壮大的意见》，文章本意是要稳定市场信心，表示公司要扎实落实“保安全、保交付、保资产”三保工作。

但有心细之人发现，该表述与年初提到的重点“四保”不一致，年初提出的“保交楼、保安全、保资产、保信用”，少了“保信用”。

结合此前大小杨去北京、仅保证完成保交楼任务、其余无法保证的传闻来看，这传导的信息不免让人担心企业的信用是否要放在次要的位置而引来间接躺平？引发市场对碧桂园后续能否偿还债务的担忧。

事件三：7月30日碧桂园服务发布公告，公司董事会主席兼控股股东杨惠妍及其全资持有的必胜有限公司于7月29日向国强公益基金会（香港）有限公司赠与所持碧桂园服务20%的股份，共674640867股，用于支持香港和粤港澳大湾区慈善公益事业的发展。按公告披露前最后一个交易日收盘价计算，对应价值为64.43亿港元。

根据民法典的规定，捐赠的资产日后不会被纳入破产财产，显然，这一动作是否是杨氏家族为了将核心资产提前转移从而作风险隔离的小动作引发市场警戒。

如果说传闻的因素固然有不可靠的一面，那么房地产市场持续无情地打击则是浇灭了碧桂园那仅有的一丝丝救生火苗：

根据中指研究院数据显示，2024年1月TOP100房企销售总额为2815.3亿元，同比下降33.3%，较去年同期降幅扩大1.6个百分点；环比下降47.7%。

2022年本来房地产大环境已经够惨了，结果2023年更惨，没想到，2024年开局来个：

惨中惨。

在这个房地产整体悲惨的大环境下，显然，作为个体的碧桂园即使戴着优质房企的帽子，想要解脱并不是一件容易的事情。