7月22日，央行再次降息，五年期的LPR从3.95降至3.85，这对于存量房贷业主来说是一个好消息，100万的房贷，一年能省684元。

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当然，本轮降息其实更像开胃菜，真正的主食还在后半年呢，考虑到今年下半年美联储降息几乎是板上钉钉，到时候我们央行肯定也会跟，一次性下调50个基点也并非完全不可能，所以期待下半年的降息会来的更猛烈些吧。

利率下调是好事，但存量房贷利率和现在的首套房利率对比下来差距依旧很大，存量房贷要到明年1月1日才能享受更低的利率，而新购房者现在就可以享受降息的红利。

更重要的是，现在新购房的利率最低可以拿到2.85%的利率，而存量房贷依旧有100个基点的利差，即3.85%。

一线城市的利差会更加突出，今天降息以后，北京首套房利率已经降至3.4%，但存量房贷的利率要到明年才会调整，这意味着贷款购房的家庭依旧要为4.75的利率买单，足足高出135个基点。

如果按照300万的房贷算，那么总利息差就能达到85万元，月供金额就差2000元，而且大家也不用过多期待存量房贷的利率会单独下调，因为现在银行就指望着存量房贷赚钱呢。

降息也意味着资产估值以及理财的方式都会发生许多变化，LPR下调同样意味着我们的存款利率也会降低，可以肯定未来钱放在银行里，得到的利息会越来越少。

另一方面，如果利率真的持续下调，比如降低到2%，再加上房价下跌的影响，那么租房会显得更加有利可图。

按照租售比算，上海的部分老破小租售比现在已经能达到3%，利率要是跌倒2%，那么未来上海老破小的租售比达到近5%也并非不能想象。

当然，总的来说只要租售比能达到3%，那么收益就非常可观了，比如日本的高层塔楼的租售比大多数都在3%左右，而我们目前一线城市的租售比只有1%多点，距离3%还有很大的发展空间。

高盛此前发表过一份报告，其中预测中国房地产要到2027年第三季度才会见底，这意味着中国的房地产会更类似于美国的情况，房价经过几年的下跌以后逐渐回暖，而不是日本模式，连续下跌几十年的情况。

尽管房价可能还会继续跌，对于手里持有房子的人来说不是好消息，但不像日本那样几十年来看不到尽头的下跌已经是万幸。

从2021年至今，国内的房价基本上已经从最高点下跌了3成左右，基本上2018年至2021年期间的涨幅是跌没了，如果接下来差不多3年时间里继续调整，那么我们的房价很可能回到2016年涨价去库存开始的那会。

总的来说，在国内缺乏靠谱理财渠道的情况下，房地产依旧是最靠谱的投资品，关键在于要选对城市，还要会挑地段，更重要的是关注买入价格以及租售比，如果租售比能达到3%左右，那么意味着房价属于相对合理区间，这也意味着基本上不存在太多泡沫了，不管是自住还是投资都相当合适，我们可以期待一下未来一二线城市进入租售比3%的时代。