作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
宝中的新房重头戏中铁阅臻府终于入市 。
314套住宅，备案均价约8.59万/㎡，总价区间约735万-1274万/套，相比今年5月去化约98%的鸿荣源胤璇贵了约1400元/㎡。
作为从土拍阶段就受到市场关注的项目，会有多少土豪排队呢？
暂且等待揭晓。
预期或许留在一年后
中铁阅臻府，位于宝安区罗田路与金辉路交汇处，目前项目的市场关注度不低。
据了解，项目未入市，售楼部在蓄客期接待就已经比较繁忙。
如今项目正式入市后，本地的讨论度也一再升温。
具体原因有以下几个方面——
1、价格相比地块出让之初的限价8.86万/㎡低了约0.28万/㎡。
2、这是深圳首个竞“现房销售面积”的项目，优先推出两栋住宅预售，剩余两栋按照地块出让要求进行现房销售。
3、项目所在位置处于宝安区宝中板块，属于宝安最核心的板块，规划规格高，并且融合前海，有持续的产业导入。
4、配套资源优质，项目处于宝安头部教育资源的范围，能够享受优质的教育资源。
5、项目相比同类楼盘得房率有一定优势，推售房源得房率约80%-81%。 若算上飘窗等空间面积，可达到90%以上，而深圳过去几年市面上普遍得房率集中在75%-80%这个区间。
综合维度来看，是优质属性较多的新房。
但价格公布后，似乎有点超出买房群体的预期。
在新房发售普遍折扣在约85折的市场共识下，项目仅给出“3个99折”，即约“97折”。
有关注楼盘的网友在社交平台上评论——比预想中至少贵了50万。
还有有关注项目的网友认为，开发商可能不了解深圳市场，预计“97折就只能慢慢卖了”。
除了价格，即便开发商给出“97折的优惠”，市场的观望态度也相对谨慎理性。
主要有以下几个方面原因——
1、板块价值。
虽然项目位于宝安最核心的强板块，位置确实不错，也能够承接规划用地绝大部分为商业用地的企鹅岛的外溢购买需求。
但同时也处于宝中板块的边缘，周边需要比较长时间才有可能达到宝中核心位置的水平，目前周边暂时没有成熟的居住氛围，购物、娱乐、消费等需要自驾出门。
最近的配套是宝中的宝安图书馆、宝安壹方城、欢乐港湾等。 而这些配套，直线距离项目都超过了1公里。
就连最近的地铁口也需步行约920米（到达11号线宝安站）。
所以，日常十分依赖自驾出行。
2、环境价值。
首先是声音环境。
项目位于宝安罗田路一侧，直线约280米便是广深沿江高速，且正处于宝安机场航线下方，难免会有噪音影响。
据了解，夏秋航季深圳机场计划新开及加密航线超过30条，每周计划航班量（含客货航班）将超过9300架次，而今年暑运前半个月深圳机场日均航班量已经超1200架次。
这对环境安静程度要求高的群体来说，需要仔细衡量。
其次是视野环境。
项目首批房源预售的是一单元、二单元。
从项目实地来看，东北向看新安中学，东南向未来存在调规后新建住宅，西南向则被小区其他单元建筑遮挡，整体的景观视野面较少。
由于后期周边还会有写字楼建设，部分房源看不到宝安中心的摩天轮标志风景。
3、项目的整体布局属性。
作为备案均价约8.58万/平，总价约735万-1274万/平的新房，价格对应的客户群体很难不追求更高质量的居住体验。
但小区体量较小，占地面积15239.84平米，仅4栋建筑，花园较小，园林活动空间一般。并且楼栋梯户配置为2梯6户（1单元，31层）、2梯5户（2单元，31层），若早晚班出行高峰期电梯等待需要等待。
4、预期变化。
中铁阅臻府虽然是宝中地段少有的优质项目，但如今市场是存量购买力竞争的市场。
项目旁是今年6月宣布调整为二类居住用地的地块，容积率为5.4（中铁能建阅臻府容积率为5.75），目前地块已经平整，预估很快可以在土地出让中出让。
而项目本身未来还有3单元以及4单元以现房入市，期房与现房之间的持有成本差距，也有账本可计算。
那么市场多少也会保留部分观望的预期。
所以，市场持币的买家很难不会把预期留到一年以后以便更好观察开发商的实力与项目品质。
保障房分流
虽然项目这个价格段可选的替代品比较多，但真正能够搅动市场的，还是可售保障性住房， 不仅存在价格差，并且位置还相当。
中铁阅臻府之所以被关注，其中一个很大因素——所在的学区处于九年一贯制的海韵学校范围内。
这所学校是宝中近年来的黑马学校。
但如今不必再需付出735万-1274万的代价即可享受同样的学区，同样的配套。
因为宝中的“天花板”瑞璟湾居安居型商品房已经在吹风入市，相关的户型图也已经流出。
而这个项目距离中铁能建阅臻府步行仅640米，是纯安居房项目。
作为2022年由商业性办公用地调整为二类居住用地被28家房企激烈抢拍的宗地，瑞璟湾居所在地块最终以6亿元成交，综合楼面单价约18439.98元/㎡。
而该宗地出让之时便限制了安居型商品房平均销售价格不高于44300元/㎡、最高售价不高于46500元/㎡。
根据市场释放的消息，项目建面约68-88㎡的2-3房，这就意味着，约5折的价格便可享受与中铁阅臻府同样的市政资源、城市文化休闲配套、教育配套等。
所以，这笔账怎么算相信购房群体会有抉择。
更重要的是，这个项目也有约400套房源，那么对原本为了宝中地段和配套的群体，很难不会形成分流。
要知道，与中铁阅臻府相距约3.5公里的天健和郡府，虽然位于宝安翻身地段，配套以及资源都不及宝中核心板块，但598套房源均价约46926元/m² 依旧吸引2975户家庭申购，并且152套两房全部选完，446套三房也已经选走200多套。
目前，瑞璟湾居已经建设出地面多层，根据当前的市场情况，若达到预售的建设条件，相信很快便会入市。
所以，相同区位地段、同样的配套，几乎半价的项目，货量也相对更多，只是产品属性不同，原本属于中铁阅臻府的购买力会被如何分流？
且待时间验证。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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