4月，金茂以极其炸裂的24500元/平米楼面价，刷新成都单价地王！
一时间，轰动全国。
市场至少有两点好奇：
第一，金茂做什么产品？
如果说，地段决定下限，产品决定上限。“林家坝”地段已定，可变因素只有产品。
金茂也清楚，必须要极有冲击产品，才能打赢这场“硬战”。
第二，金茂卖什么价格？
事实上，卖什么价格也取决于产品。
业内猜测，要能消化“高地价”，金茂定价应该会在4.5万/㎡左右。
最终价格仍待金茂公布，产品我们已经可窥见端倪。
01
新地王最终取名“金茂璞逸锦江”，金茂“璞”系全国第二座，第一座位于西安。
“璞”字取自“返璞归真”之意。
从西安的金茂璞逸曲江来看，设计感强，大面积玻璃立面，内部公区度假酒店风格，颜值超高。
其次，“璞”系强调“返璞归真”的理念，有种道法自然的意思，强调打造“高端度假体验”。
这也是当前主流“豪宅”追求的酒店化公区风格。
总体来说，以上两点在成都项目的介绍中，也能看到，具体如何呈现，有待示范区展示进一步深入了解。
02
“璞”系，户型方面，十分炸裂，有重大升级。
采用了豪宅最新款“双端厅”设计，双端厅前提是不做楼栋拼接，独立单元成栋，金茂璞逸锦江做到了这一点。
也有人说这是抄“华润·锦宸府”作业。
是否抄作业先放一边，我们先来看金茂璞逸锦江的总平图和户型布局。
整个项目占地约52亩，9栋住宅 （其中8号楼为物业用房，图上未标注）， 住兼商地块。
商业占比5%，在外围南边布局一排2F商业，商业楼高12米。
住宅与商业距离约13.6米，对4楼以下临近住宅可能存在视线干扰。
动线上，商业和住宅隔开，不会有太多干扰。
再来看户型。
整个小区只有198㎡和235㎡两款户型，面积段纯粹，也是目前“林家坝”面积最大产品。
很显然，它就是林家坝NO1。
▍235㎡户型，270°超大采光，似曾相识
是不是和“华润·锦宸府”有很强“似曾相识”的感觉。
当然，也难说抄袭，把现在市场上最卷的143㎡户型选10款出来，可能有9款“高度相似”。
有设计师曾说，好的产品，最终都会长得“一样”。
户型本身不用太多介绍，270°采光相当霸道。
1、超大端厅，客厅连续采光面达到18米。
2、主卧挑出设计，拥有180度采光效果。
3、空中花园是加分项，不仅是室外休闲空间，也提升户内空间动线效率。
如果要说有点小遗憾，做成全套房更佳。
另外生活阳台在“书房外侧”，晾晒衣物不太方便。
当然，像这样的户型有两个暗卫 （其中一个只有面盆） ，个人认为是可以理解的，毕竟采光面都给到客厅和卧室。
▍198㎡户型，U型端厅，3+X空间
这款户型，向南面宽偏窄，不到15.6米，甚至不如一些143㎡户型。
当然，这样的户型胜在270°全采光。
1、整个客餐厅为“U形舱”，包括厨房在内的U形采光面达到约21米。
2、配有180度采光转角空中花园。
3、虽然是套四，但其中一个房间为可变空间，可以切换为套三，或者设计为半开放书房。
这样的3+X设计，在麓湖等高端豪宅中，较为常见。
户型总体不错，虽然有个别瑕疵 （比如暗卫、不是独立入户等） ，但“瑕不掩瑜”。
主要考验是后期呈现，比如大面积玻璃立面工艺、颜值等，这也和金茂科技系统未来能否发挥更好的作用相关。
03
单看户型非常不错，但这类户型一定要强调场域内外的资源融合。
放在这块地，作为顶豪，它有BUG。
金茂璞逸锦江容积率2.5，加上住兼商，住宅排布稍显紧密，不够疏朗。
来看，金茂的楼栋间距。
把数据，放到模型上， 可以看到，楼栋之间间距普遍不大。
其中，9号楼端厅和4号楼卧室，最近间距只有19.9米。这样的距离，卧室基本暴露在对面端厅的“强大视野”下。
其余楼栋间距，基本都在20米出头。
要说完美位置，只有1号楼右腿，和7号楼左腿，南向间距达到55米，横向距离也有44米。
端厅大平层， 需要开发商解决：如何避免端厅超大视野带来的“强对视”问题？
市面上“顶豪”，主流解决方案是：一部分楼栋端厅，一部分不做端厅。
比如：麓湖·长滩，楼王做端厅，其余不做，長湖阙单独做。
麓湖·玄鸟湾，有视野优势的楼王做，其余不做。麓湖所有组团，总体思路均是如此。
阅天府，252㎡、部分199㎡做端厅，其余不做。
华润·锦宸府，280㎡做端厅，240㎡不做。
华润·青羊润府，238㎡楼王做端厅，其余不做。
一句话，有条件的楼栋做，没有就不做。
“金茂璞逸锦江”选择全端厅，的确相当炸裂，但非常有挑战性。
虽然任何事总有人做“第一个”，但这也意味着风险。
做好了“开先河”，做不好“成先驱”。
04
因为是地王，一点一滴，可能都会被放大。
也因为是地王，或许背负压力，需要更大胆突破。
目前项目仅开放城市展厅，能看到的也只是总平和户型布局，随着展示区进一步开放，希望金茂璞逸锦江给到更多惊喜。
「往期测评」
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