作者 | 飞天小女警
文章来源 | 格隆汇楼市
旧改巨无霸也延付租金了，村民们的过渡费用该何去何从？
“销冠”被扼住咽喉
近日（7月30日），位于深圳南山的白石洲旧改项目传出过渡期租金延发的消息。
根据绿景天盛实业有限公司发布的《关于租金延期发放的说明函》显示，受到深圳按揭需封顶银行才发放贷款新规影响，银行对绿景白石洲项目施工建设进度的实地考察后，未达到建设改造预期，于是影响了放贷审批手续，导致暂时无法准时发放租金。
经过与银行沟通，约定本季度第1批租金将在8月10日前发放，后续租金将有序发放，直至本季度租金发放完成。
没想到，7月5日才执行的新规，这么快就有开发商顶不住了。
要知道，白石洲旧改项目在今年上半年成为深圳核心地段的销售不错的项目。
根据克而瑞最新的统计数据，上半年在深圳的豪宅（均价9万/平以上）销量排行中，绿景白石洲项目无论是成交套数或成交面积均位居前列。
而该项目也在今年端午假期官宣短短三天卖出42套房源。
该项目首批预售房源最便宜的一套住宅总价约1019万起步，这就意味着，项目不少按揭款被银行停止了发放。
虽然绿景已经和银行沟通协商后，村民的租金3季度能够正常发放，但下一个季度，以及往后的时间里，村民的租金是否依旧能够如期发放？
这里需要打上一个问号。
一方面，该则延期发放说明函仅说明了“后续租金将有序发放，直至本季度租金发放完成”，并未对本季度以及发放结束后的后续季度如何安排作出解释。
另一方面，对于项目的施工建设进度接下来是否能够达到银行的放款预期也存在施工的不确定性。
所以，作为深圳备受市场关注的旧改巨无霸，如何平衡市场销售、旧改资金投入、银行贷款以及开发利润，也就成了绿景持续经营的关键。
开发商“割肉回血”
如今银行卡住了开发项目的贷款，就卡住了开发商的咽喉。
因为绿景实在太倚重白石洲这个项目了。
就连绿景本身也在去年的业绩汇报中对各位股东说，得益于白石洲项目在去年下半年开盘，才让公司在不利的市场形势下，合约销售依然保持稳健的态势；白石洲的正式开盘，标志着公司进入项目收获期，对公司有不言而喻的重大意义。
而且在对各位股东的汇报中，集团主席报告也花了相当大的篇幅对白石洲项目的情况进行了汇报，另外管理层的分析中还透露了公司未来发展的计划，要倾力打造好白石洲城市更新项目。
足以见，白石洲旧改项目对绿景的影响。
而绿景计划是用8—10年的时间，分四期滚动开发完成建设。
如今白石洲项目贷款发放又遇上了问题，公司的资金压力还能否支撑公司走这么久，还是个未知数。
今年6月绿景就将福田核心区的优质商业资产，以白菜价卖给了国企。
根据绿景2024年6月6日对外发布的公告显示，绿景将旗下位于福田红树湾的虹湾购物中心59个商业单位和426个地下停车位，总建筑面积约3.3万平方米以8.1387亿元的价格出售。
而绿景将这些物业作为投资物业计算账面价值，共12.794亿元，预期录得公允价值亏损约3.92亿元。
也就是说，绿景出售这些物业亏损了约4个亿。
很难想象一个经营40年的地产公司，若不是为了缓解资金压力，会将一线城市核心地段的优质项目出售。
要知道，绿景红树湾的物业是妥妥的现金奶牛。
7月29日，绿景在《有关出售该等物业之主要交易》公告中显示，2022年项目的租金收入达到5480.2万元，2023年更是达到了6116.4万元。
更何况，即便出售了这些物业，绿景也还要租回这些物业，回租5年，首年每个月租金高达417.83万元，之后每年还要涨租1.5%。
如今绿景的总债务已经达到356.3亿元，其中147.147亿元贷款、1.259亿元可换股债券以及境内公司债券8.446亿元，共计156.852亿元债务需要在1年之内偿还。
而公司也明确表示，运营资金充足性存在不确定性。
如果贷款、可换股债券、境内公司债券必须偿还或者赎回，并且公司债券回购、银行及其他借贷进行再融资、银行和其他借贷机构同意将一年期贷款重续及延期、销售回款、内保外贷融资政策可行、关联方同意在公司财务具备还款能力之前不要求偿还的假设统统不成立，那么集团公司就有可能没有充足的运营资金经营业务。
总之，公司的融资计划、销售计划以及延期还款的计划没法实施，若遇上这些债务偿还就会面临未来12个月没有充足的资金支撑持续经营的局面。
资金早已捉襟见肘
实际上，从绿景过去的业绩来看，经营资金早已捉襟见肘。
2021年绿景实现营业收入1.72亿元，归属股东净亏损2041万元；2022年实现营业收入23.41亿元，归属股东净亏损7.30亿元；2023年实现营业收入61.18亿元，归属股东净亏损21.26亿元。
所以，如今深圳对房企实施放贷新规，要求项目封顶以后才能放款，对急需预售回笼资金的 对绿景来说，无异于滔滔大河被拦成了涓涓细流。
再加上市场情况不明朗，绿景白石洲项目的销售回款不及预期。
根据深圳市房地产信息系统显示，绿景白石洲璟庭2023年9月获批预售，推出1257套住宅，但截至今年8月2日，剩余未售485套，去化率约61.4%。
从公司长远经营来看，销售回款速度缓慢，一旦银行停发贷款，就不仅仅是影响对拆迁居民过渡期租金发放了，连公司正常经营也会受到影响。
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