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说一说这两天挺热门的“房屋养老金”这事。

关于房屋养老金，主要有两个问题。

第一是资金从何而来？是否需要个人再多为房子缴纳一份费用？

第二是否具有可持续性？当前买的新房子，未来是不是也可以享受养老服务？

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按照政策原文的解释，房屋养老金分为公共账户和个人账户。

个人账户现在官方的解释是，不需要个人再缴纳费用，而是把之前缴纳的房屋维修基金也就是我们常说的大修基金，直接平移过去。

简单理解，个人账户的钱就是你在购房时缴纳的大修基金，因为买房的时候已经交了现在就不需要再缴。

其次是公共账户。

官方对公共账户的解释是，其资金来源主要是土地出让金归集一些，地方财政补贴一些等等政府的官方渠道。

一个是个人账户，一个是公共账户，按照的官方的解释看似两个账户的资金来源泾渭分明，但其实稍微深究一下就会发现，大部分钱还是来自个体。

很多买过房子的人可能第一眼看到房屋养老金的条款觉得貌似还不错，反正不用个人再交钱，毕竟因为买房的时候大修基金已经交过了。

即使那些还没买房的人也不会觉得反感，本来买房就要交大修基金，这是04年后就定下的规矩，现在只不过是换了个名头叫“房屋养老金个人账户”，以前该怎么交现在还怎么交。

有什么可烦恼的？

至于公共账户里的钱，那是公家帮出的钱，个体属于坐享其成，有什么好担心的？

道理好像是这么个道理，但是你有没有想过，即使公共账户的钱也来个体？

就像前文说的，对于公共账户里的资金来源，官方给的解释是，土地出让金归集一些，地方财政补贴一些。

一个一个来说。

首先是第一个资金来源，土地出让金的部分归集，这钱是怎么来的？是地方上通过土拍把土地卖给房企得来的，说的再直白点就是土地出让金，我们常说的卖地收入。

有人看到这估计会说，那挺好啊，卖地的钱分出一部门做房屋养老金的公共账户资金，等于是薅了房企的羊毛利好了广大个体。

事情要是这简单就好了。

我们都知道，土地财政是地方上不可或缺的“现金奶牛”，同时也是地方举债发展的最重要的融资抵押物。

所以土地升值十分重要，只有不断升值的地价才能有更大的融资能力，而更大的融资能力才可能换来更高的GDP和顶住前面债务的偿还压力。

而这一切的前提就是要保持土地的高价，一般来说在楼市上升期间，房企们互相的竞价就会把地价自然推高，而到了下行期间房企则会对土地敬而远之。

现实的例子就是从2022年一直到现在不断下降的卖地收入，这会房企还大肆拿地就是纯粹的为地方免费接债。

除了房企自己暴雷，没有太多其他的可能。

这时候就要城投上场了，用城投托住地价甚至推高地价就成了过去几年里，楼市中的经典保留节目。

比较典型的案例是2021年12月山东日照一块土地，在无人竞拍的情况下，当地城投企业自己抬价四次，美其名曰有保密价格，必须达到土地保密价格才能出售。

所以尽量维持高地价对于地方来说，是有动力的。

但高地价就会造成高成本，而我们都知道成本是需要转嫁的，当房企在土拍市场上花大价钱和同行竞价后，初始价格就不便宜的土地已经水涨船高，这时房企还需要保持自己一定利润空间，怎么办？

只能加到房价里。

早在2017年中国社科院发布的《房地产蓝皮书》中的数据就显示，截止到17年住宅用地的价格和房价比值为0.68，即地价占据了房价的68%。

后续有其他专家说社科院报告里的这个数字有点夸大，那咱们就折中一下，按照50%算。

50%这么高的地价占比，相当于土地出让金的一半都是个体通过购房买的单，现在说房屋养老金公共账户的钱从这边归集一部分，最多也就算是一定程度上的“物归原主”了。

还有一个资金就是地方财政补贴。

这个就更好理解，因为只需要回答一个问题，财政的钱是哪来的？很简单是收税，那么税又是从哪收取的？

答案不言而喻。

美国有句谚语说的挺好，只有死亡和税收无法避免，所以如果还有人要抬杠说什么我工资低没有收我的税，那我建议去了解一下间接税再来说话。

到这就很清楚了，房屋养老金这套机制虽然由个人账户和公共账户组成，但实质上还是由个体缴纳的各种税和费组成了全部的资金来源。

基本属于“取之于民用之于民”的逻辑，这钱本来就是大众出的，只不过现在搭上以房屋养老金的政策东风“回流”罢了。

当然这并不奇怪，依法缴税（和费）本就是个体应尽的义务，而个体的纳税和缴费也是政府提供公共服务和设施的资金来源。

我交钱，你提供服务，简单且直接的契约关系。

换句话说，没有什么福利是会凭空掉下来的，每一项福利的背后都是通过无数的个体劳动和生产活动所创造的财富换来的。

问题的重点在于用上，取之于民是很好取了，但要用好就有点难度。

这方面是有前车之鉴的。

之前的房屋维修基金也就是所谓的大修基金，在04年就开始推广，而05年就曝光出大修基金被挪用的现象，当时北京甚至出现了10亿大修基金被截留的情况。

接着07年上海曝出大修基金流入股市涉嫌炒股的新闻。

再然后虽然没什么特别大的违规挪用发生，但使用困难和糊涂账的问题成了常态化。

这么说吧，大修基金这玩意倒是一直都在，但真想用起来就很难。

首先是需要经过三分之二以上的业主同意，然后还得要有业委会，但国内大部分小区根本没有业委会，有的也是名存实亡的多。

而即使有了业委会，还要走资金申请环节，总之就是很难。

各种难造成的结果就是截止2020年末，大修基金中沉睡的资金已经超过一万亿。

一边是房子老化着急修，一边是钱躺在账户里装死不动。

房屋养老金这就有了走到台前的动力。

2

按照官方的说法，改变之前大修基金难申请和糊涂账的问题是房屋养老金制度出台的原因之一。

所以房屋养老金制度，实质上就是建立一个新的由政府直接控制和管理，用于维修和养护老旧房屋的资金账户，然后把之前的大修基金的资金和管理支配权，一并转交上去。

钱由下面的无数个口子说了算，未来变成了上面统一的规章制度。

这样做也许糊涂账的问题能解决，但即使把钱管好了，还有个问题无法回避，那就是这套机制能持续多久？

按照目前官方给出的政策解释，房屋养老金非常类似于社保养老金的运行机制。

属于后来买房人交的钱，也就是个人账户的钱，会汇入进总资金池，

而这些钱，必然会优先用来维修和养护老旧的房屋，和养老金一样，总不能给年轻人也发吧？

但问题是，现在买房人交过个人账户的钱后，因为他们的房子还很新用不上这笔钱，可当未来他们的房子老了后，谁来养？

按照这套机制的逻辑，房屋养老金基本属于后来人养前人的模式，也就是所谓的现收现付机制。

现在收的钱养以前老房子，未来卖房子收的钱（个人账户）养现在的房子。

这就需要不断的有新房出售然后产生新的“个人账户”的缴费（前大修基金）用来充实整个资金池，才能保证较新的房子和未来的房子都“老有所依”。

但按照目前楼市的情况和未来人口出生下降的趋势，加上存量市场的天量二手房，未来新房的去化降速是必然会持续的一件事。

不止一次出现了重磅级会议上的那句：“房地产供需关系发生重大变化”的话就是最好的信号。

而新房去化一旦继续降速，也就意味着进入到资金池里的个人账户的钱越来越少。

后续的资金来源的稳定性，是个问题。

还有04年之前的房子就没交过大修基金也就无钱进入个人账户，而04年之后的房价那几年又比较低，按照建安成本的6%收取的大修基金，根本收不上来几个钱。

没交钱的老房子，交了很少钱的老房子，这两类房子相当一部分已经进入或者正在接近老龄化阶段，短时间内修修补补的地方会越来越多。

这两波首先就要消耗不少的房屋养老金，剩下的怎么办？

所以未来可能要面对的情况是，需要接受养老的房子越来越多，但可以顺利卖掉从而产生那笔“个人房屋养老金”的钱却可能会越来越少的状况。

我养了别人的房子，未来我的房子谁来养？

和年轻人越来越少，老年人越来越多从而造成社保困局很接近了。

当然也可以想其他解决办法， 比如加大房屋养老金公共账户的资金投入量，从而来弥补个人账户因为新房去化减速，而出现的钱越交越少的问题。

公共账户主要来钱的口子有两个，就是前文说的，一个卖地收入一个财政补贴。

可当前甚至未来一段时间的情况是，地方上因为卖地收入锐减导致了债务压力剧增，自己大部分资金都要用在对付债务这头灰犀牛身上，恐怕没太大增量给房屋养老金的公共账户去帮衬一下。

前几天消费税后移和下划给地方的税改讨论为什么那么激烈？

不就是为了给地方财政多条收钱的口子，解决地方土地财政“感冒”后的资金来源问题么。

未来要修的房子越来越多，而资金池的增速现在看是有点堪忧，指望当前平移过去这一万亿的大修基金是铁定不够的。

所以找增量资金，是维持这套房屋养老机制的关键。

太长远的未来不好判断，但短期内大概率是之前没交过大修基金的老业主需要补交一部分，不然光指望当前资金池里的钱，狼多肉少实在是不够老房子分的。

存量房躲不了这一下的，想又享受到低价房，又不用交费（04年前买的），还可以用别人交钱给自己房子养老的好事，现在看是很难实现。

怕就怕存量房子把费用补交后，钱还是不够，那压力的回旋镖怕还是要飞回来。

只是回旋镖以什么名目再出现，那就不得而知了。

3

过去的几十年时间，中国的城市建设，尤其是住宅和基建可以称得上是日新月异，其体量之大速度之快放眼全球都很难找到第二个。

而这种体量和未来的人口出生率决定了，除了那几个超大城市之外，剩余的绝大部分城市的骨架也就发育到头了。

基建和住宅的狂飙时代已经过去，存量时代的修修补补就在不远的未来。

这期间基建的维护保养是一个大头，另一个就是我们构成城市水泥丛林主题的高层住宅。

这也是房屋养老金制度的出台的意义“之一”。

前两天政策刚在媒体上曝光，很多人说房屋养老金很可能加大房产持有的负担，主管部门隔天就紧急回应“房屋养老金不是房地产税，公共账户不需要老百姓出钱”。

其实不管是个人账户还是公共账户的资金，就像前文我说的，本质上都是来自个体劳动所创造的财富所得。

说实话大家怕的不是“羊毛出在羊身上”，毕竟一些税和费是个体必须缴纳的，而也正是这些税与费支撑和完善了我们社会的公共服务。

这些钱和费，应该缴。

既然交这些钱没一点问题，那大家担心的是什么？

其实不难猜，担心的大概还是羊毛被拿走后，却反过来忘记给缺少羊毛御寒的羊，披上一条保温毯。

拿了毛，冷了羊，大家怕的是这个。

所以，房屋养老金“挺好”，但资金使用和管理的大门这次一定得管“紧”了。

用之于民，这是关键。

就这样。

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