日前，网上疯传一篇地产小作文，据说上面正在酝酿降低38万亿规模的存量房贷利率，还允许转按揭，消息传开后整个地产圈一下子热闹起来，地产股一片飘红。
在A股市场，金地、天地源涨停，万科A、滨江、中交全面大涨，港股中的旭辉、世茂、融创等一众曾经暴雷房企涨幅更是超过了10%。
然而，靴子尚未落地，这种小作文也无法彻底扭转市场风向，眼下，房地产市场的低迷程度前所未有。
01
最新的房企上半年财报出炉，在房地产萧条的背景下，几乎所有开发商利润都在下滑，甚至连实力雄厚的央国企大佬也无法幸免，利润大幅缩水，甚至有的转盈为亏。
首先是“地产利润王”华润置地，2024年上半年，华润置地的营业收入为791.3亿元，同比增长8.4%，虽然营收保持了增长，但综合毛利率仅为22.3%，已经是连续四年下滑。
其应占溢利为102.53亿元，同比大幅下降25.37%，创下了五年来的最低纪录。
再是央企巨头、昔日的利润王——中海地产，如今也难抵时代洪流。
今年上半年出现了营收利润双降的局面，营收同比下降2.49%，归母净利润同比下降23.54%，更为甚者，中海一直引以为傲的净利率，也从上年末的13.35%下降到13.26%，低于华润置地的15.82%。
之所以中海会在净利率上落后华润，原因在于过分依赖地产开发业务，该业务占总营收的94%多，而华润占比是74%多，还有部分营收是商业收入，这个收入是中海的5倍。
在地产业务萎缩当下，第二曲线增长尤为重要，中海这块短板急需补齐。
另外，还有央企招商蛇口，最新半年报显示，其营收为512.73亿，同比下降0.33%，而净利润为18.47亿，同比减少51.41%。
至于新晋的地产一哥保利发展，归母净利润也同比下降39.3%，创下近11年来这一数据的首次负增长，实属罕见。
营收稳住，利润下滑，已经成了头部央企的新常态。
02
之所以这些央企纷纷陷入利润困境，究其原因，其一误判了形势，2023年部分央国企积极拿地，认为行业即将企稳，但高昂的土地成本叠加市场的低迷，使得预期落空。
比如招商蛇口，今年1-7月仅投入88亿拿地，而去年全年可是投入了867亿元之多，拿地强度瞬间缩水，在形势所迫下，正如其董事长蒋铁峰公开说的，“不会盲目追高。宁可错过，不能错拿”。
拿地慎之又慎，以“安全为主”，已成头部房企的共识。
另一个原因在于当下销售端的疲软，房子卖不动，只能降价去库存，口袋里的利润自然减少。
以中海地产在重庆的项目渝中云锦为例，卖了3年还剩500多套，如今直接从2万/平降到1.3万/平，去化速度一下子就起来了，还有中海在苏州的一豪宅项目，从5万/平降到3.9万/平，市场马上热起来，在低迷的市场面前，终究还是绷不住了。
慎重拿地和降价去库存，成了头部央国企今年最鲜明的打法，唯有如此才能撑住营收。
03
相比之下，腰部的央企和国企面临的挑战更为严峻，部分企业甚至已经陷入亏损的泥潭。
亏损的央企都是一些耳熟能详的名字，包括五矿地产、华侨城、中交地产等。
以央企五矿地产为例，今年上半年，公司收入仅为50.23亿元，同比减少40%；净亏损达到10.5亿元，同比大跌277%，本来规模盘子就小，支出还高企不下，其中销售营销费用以及行政费用同比上浮1.4亿。
更严峻的是，五矿地产的现金流状况极为紧张，手头的现金及银行存款总额不到30亿元，而一年内到期的短期借款却高达154.66亿元，这意味着公司难以覆盖短期负债，且看背后的靠山五矿集团能给到什么程度的支持吧。
与此同时，一些地方性的国企如首开股份、金融街和万科（混合制）等也同样面临严峻的财务压力。
比如首开股份，预计今年上半年净利润亏损19亿元至24亿元。面对如此巨大的亏损压力，首开坐不住了，在厦门的项目不得不进行清仓大甩卖，拿地楼面价高达3万元/平方米的项目，最终售价却“腰斩”至1.5万元/平方米。
这种以亏损换取现金流的做法，国企也无可奈何了。
04
倾覆之下，焉有完卵。
目前房地产行业正处于前所未有的困境中，究其根源，主要在于市场需求的持续疲软。
根据国家统计局的数据，今年上半年，全国新建商品房销售面积为47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%；新建商品房销售额为47133亿元，同比下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。
强如龙头央企，亦或是地方国企，都面临着巨大的利润压力和财务挑战，如果一个行业连巨头公司都遇险，那就真的病到根处了。
未来的地产行业是触底反弹，还是继续下行，关键就在即将出台的救市政策，股市已经表现了一波看涨，接下来就看这波大招能否真的落地了。
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