我们总说“不要买公寓，千万不要买公寓？”
至于原因嘛，你问100个人，可能有300个反对买公寓的理由：不能用公积金；水电费贵；转手难、税费高；很多不通燃气，没有阳台；不带学位...
如今，当住宅价格逐渐回落，东莞1字头新盘越来越多，公寓更如同被打入冷宫一般，出货难上加难，但话说回来，东莞不少公寓年租金回报率高达约4-6%，已经远远跑赢银行存款利率，从这一方面，我们是否应该换一种角度来思考问题。
东莞今年在售的公寓基本约0.9-1.3万/平，单价低，总价低，吸引了不少年轻客户群体，比如东城华堂城市星光，在上半年以约1万/平快速清盘；南城西平新地中心以约1.3万/平起快速走量，有的盘，则慢慢降慢慢卖，莞城丰华珑远翠珑湾又上千套公寓，住宅都交楼2年了，公寓还没卖完，2年前公寓最高卖掉了2.4万一平，而如今，已腰斩至1.3万/平起，除此之外，大部分公寓盘去化周期约3年及以上，在住宅不限购，价格逐渐友好的环境下，东莞公寓市场到底有多难，显而易见，得出的结论就是，非必要干嘛买公寓？
但是，还有另外一种说法，租金回报率！我查阅了大量的资料，对比了今年的主流公寓小区的成交价及租金作参考发现，年租金回报率普遍都能超过4%，甚至有个别超过6%，这意味着，躺着收的租金，妥妥跑赢5年定期存款利率。如莞城翠珑湾的公寓，地铁口，万达旁，对面还有君尚百货，大型社区，建面约64平2房基本挂牌约85万/套，租金约3500/月，还有深受年轻人喜爱的地铁口物业卓越中寰，无论是单间、loft一房、loft两房回报率均在5%以上，房子是租来的，生活却不是，两者靠近地铁，楼下有商业街，餐饮店、咖啡厅、小超市，购物生活方便，对于青年一族来说，生活便利，租金性价比拉满，出租率自然也很高，再来看看东城，碧桂园苹果，三种户型租金回报率均高达约4.5-6%之间。
那么问题来了，公寓到底能不能买，怎么买，可以分为两种情况，第一：公寓上车门槛足够低，年轻人买了就近上班，长辈买了轻松养老，通常是单身/情侣上班族组合，他们对房子的舒适度、面积要求没有太高，反而对租金敏感，月供接近租金时，购买自住还是不错的选择，但如果考虑到未来组建家庭的首套刚需，建议还是凑一凑首付买住宅吧。第二：不少人买公寓，是因为想占据珍贵地段，相比住宅，公寓往往能凭借更亲民价格，拿到更核心的地段，而核心地段、地铁或者TOD等轨道上盖、白领等高端居住人口流入大于流出、租金水平高于周边，且易出租，对于资产配置的买家，核心地段的公寓，收益确实不错。
公寓本身就不适合作为短期套利的工具，作为一种商办物业，公寓真正的价值，不在其转手的差价，而是强大的功能性带来的运营价值和附加值，公寓并不是不能买，但它确实不合适所有人，买公寓之前，先想清楚可以利用公寓做什么，估量一下谁会住在这里，再做决定，打击不妨可以聊聊，你现在所持有的公寓租金怎么样，按照目前的租金收益需要多少年回本。
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