作者：kangins
一而再、再而三，为了提振中国房地产行业，彭博社可谓操碎了心！
刚刚，彭博社再传消息，这已经是自8月30日彭博社第一次报道“存量38万亿房贷即将调降利率”该消息以来的第三次。
根据该报道：
1、部分银行已为利率调整做最后准备；
2、部分业主将很快就可以享受首批50个基点的利率调整；
3、拟议的降息将分两步，总计约80个基点；
如果消息最终落地，彭博社可谓房地产行业“V型”转折点的吹哨人！
01 38万亿的利益博弈
存量房贷的降低，显而易见的一个好处：
有效降低已购房者的负担,提振消费！
当然也有一个明显的坏处：
影响了银行的既得利益！
对于究竟是降or不降，自彭博社8月30日报道以来，涉及利益相关者开始了隔空博弈：
1、银行方代表招商银行，在其2024年中期业绩交流会上，对于被问及“存量房贷转按揭”时，行长王良表示，没有接到任何相关通知，政策还没有得到确认。王良也坦言，如果相关政策要推出的话，会对银行业的存量按揭利率带来一定的负面的影响。“我想宏观管理部门会做好充分的论证和研究，再推出这样的政策。”王良表示。
请注意这里措辞，“…没有接到…”、“…还没有得到确认…”、意思是虽然我也听到一些消息，但是上面没有给任何正式的通知，同时表明了自己这一潜在消息的态度“…做好充分的评论和研究，再推出这样的政策”，充分表明了，当前阶段银行端对这一消息似乎难以接受，至于什么时候能接受，这个问题应认真充分地讨论，显然以招商银行的态度真实反应了当前银行们对这一政策的真实态度，毕竟对于银行们而言，存量房贷利率下调对于银行息差构成挑战。
2、支持方代表当属以住建部为代表的官媒，9月7日在彭博社第二次发声后，在其主管的旗下核心媒体中国房地产报上用一整版面连发三篇文章，分别从经济学家的观点、惠民角度、社评的方式一气呵成，排版上呈现志在必得的之势。
其认为：
1、目前房地产发展的主要任务之一是稳定房地产、促进市场恢复和平稳支行，防止市场出现过冷，通过降低存量房贷利率等金融政策进行纾困和在消费上的支持；
2、虽然去年以来存量房贷利率已做过一些调整，但是新增房贷和存量房贷的息差依然较大。以北京为例，大部分存量房贷利率在4.75%，新增房贷利率最低能到3.4%，差了135基点；
3、平衡银行与整体大局的关系中指出，发展依然是首要问题。当前 ，房地产行业实现自我修复能力不足，从其基本面面临的挑战来看，则是蕴含着改革的勇气和迫切需要，存量房贷下调导致银行盈利下降是短期影响，长期来看，其资产负债表是改善的，不良贷款是减少的，持有的资产估值是提高的，对金融安全和经济稳定是大有帮助。
对于存量房贷利率调降对消费提振是立竿见影的，如果按平均降低1%的话，则每年节省的利息支出高达：
3800亿！
显然，这规模相当巨大！不同于其它银行放水是通过企业端再进入居民个人消费端，降房贷产生的收益将直接进入居民的口袋端，而减少的收益也是巨大的，如果按贷款余额100万计算：
每100万贷款每月可节省的利息相差700多元！
如果是在一线城市，对于动辄几百万的房贷，则利率产生的金额差距将更大，以上海中产的标准上车门槛500万房子而言，最大每个月可节省利息：
3000多元，妥妥省出一个人的生活费！
02 如何提升潜在购房者信心？
当前要让房地产行业重振旗鼓，除了对于存量购房者构成利好外，显然对于新购房人来说也是一个提升购房信心的观察指标：
毕竟如果存量购房者普遍陷入被套的窘境中，会让潜在购买者觉得现在买房会不会是一个君入瓮的陷阱？
如有存量购买人开心了，潜在购买者才有购买房子的动力和信心！
而且持续扩大的新房与存量房贷的利差对于存量房产购买人是否公平？毕竟：
存量购房人正在经受房价与还贷压力的双重打击。
截止到2024年2季度，中国个人住房贷款余额为37.79万亿，是2021年3季度以来最低值；
个人住房贷款余额的减少，很可能与新旧贷款的利率差持续扩大相关。
而通过灰产的经营贷用来置换中长期住房贷款则成了很多人挺而走险的尝试：
截止至2024年我们来看一组经营贷的数据，住户贷款中，经营贷余额是23.8万亿，创历史新高，同比增长12.2%，环比增长1.5%。
经营贷中中长期经营贷余额是12.8万亿，创历史新高，同比增长15.3%，环比增长2.7%。
一负一正之间，正说明了：
除了部分资金提前还贷外，相当一部分资金选择了利率更低的经营贷进行置换。
唯一的缺点就是，使用短周期的经营贷置换长周期的房贷，容易引发潜在的金融风险。
03 10万亿经营贷即将引爆？
近期，市面上开始不断有消息爆出近10万亿规模的经营贷即将被击穿的消息。
这10万亿数字到底是如何而来？
据康哥了解，消息源最早源于ZGFY这个自媒体对经营贷这一客观数字的推断：
截止至2023年底，全国商业银行经营贷余额高达22.15万亿，而在2020年末这个数字仅为11.54万亿。
于是乎，有部分自媒体就推断，按三年期经营贷来测算，这差额增量的超10万亿部分将于今年2024年集中到期，因此推断说10万亿这个大雷。
在康哥看来，这个10万亿数字不能说十分准确：
1、增量部分是三年累计新增，有部分可能是2022年或2023年新增的，所以贸然直接取值是会有夸大嫌疑；
2、虽然没有10万亿这么夸张，但是显然这是一个确定比肩恒大2万亿负债的大雷，甚至叠加核心抵押物住房在当前这个行情下估值重塑造成的冲击波，很可能今年未暴的雷明年也会暴。
写在最后
一轮始自恒大的房地产行业流动性危机，原来大家以为的是：
定点爆破。
现在回过头来一看，原来是：
接近全军覆灭。
而这多米诺骨牌能否停下？何时停下？目前来看尚未有明显迹象。。但是如何防止一个更大的雷被引爆，这无疑值得所有人：
警惕！PGH
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