点击蓝字“听三哥说”关注我吧~
前天看中指研究院的最新数据显示，TOP100房企在今年前8个月拿地金额同比暴跌40%，其中央国企因为新房库存去化压力增大的原因，也大幅减少了拿地。
土地是一体两面，楼市上行期间土地在房企眼里是必须争抢的资产。
而到了楼市下行期间，在新房库存高企，二手房争抢数量不多的存量购买力的背景下，土地就变成了债务。
很明显央企们已经开始拒债了。
1
从开始融资困难负债累累的民营房企大幅减少拿地，到现在“财大气粗”的央企国企也大量减少地，房企身份的变化只能证明一件事，土地越来越难变现了。
而无法快速变现的土地压在手里，只能是啃食现金流增加周转成本的一堆债务。
在楼市上行期的阶段，房企面对的是什么市场?
是居民端杠杆空间充裕，是个体对未来收入和经济增长饱含信心，这时的个体是敢想敢干敢负债的。
借钱买房？没问题！
借了就借了，反正借的起这个钱，反正工资收入还得涨。
怕什么？
经济繁荣期，即使在多次分配不算很完善”的情况下，巨大的经济发展成果“难免”会更多的外溢到底层个体。
就好像一个大尺寸的蛋糕，顶层上的那些奶油和巧克力以及水果，也会因为装的太多，而向下掉落一些。
就掉下来的那么一点点，就够给下层居民给予未来最坚定最积极的信心了。
这种信心就是个体敢于负债的底气，同样也是房企敢拿地的勇气。
因为房企知道，只有个体敢负债且有能力负债，那么自己拿到的土地就不是债务，而是会快速增加财富的资产。
但当经济下行压力加大的时候，蛋糕体积增大的速度开始变慢，那些上层的水果和奶油的数量也不再增多，所以也不可能发生被挤落到下层的情况。
具体到个体身上就是，新闻上的那些和经济相关的数字几乎都在欣欣向荣，但个体的收入增长却貌似总是慢人一拍的跟不上节奏。
在这种情况下，居民收入增长预期放缓，个体会对负债也越来越敏感。
当下房企面对的就是这样的局面，所以房企不愿意拿地，因为他们清楚，这次拿到的土地大概率只会是债务，不会是什么赚钱的资产。
因为没有个体再负债为他们接盘了。
事实的确是这样，现在居民端基本处于“借无可借”的局面，63.5%的杠杆率摆在那就注定了新房去化减速的必然。
对应到楼市上的表现就是，新房销量连续两年半的持续大幅下滑和二手房市场越堆越多越多越便宜的房子。
楼市是一个靠债务和杠杆推动的市场，想要这个市场维持正常发展不瘫痪就要不断的填埋资金进去。
债务谁来承担？杠杆谁来撬动？当然是个体。
可再吃苦耐劳的个体也有个承受的极限，一旦触碰到了居民的负债极限，再叠加一个收入增速下降的DEBUFF，楼市除了瘫痪别无选择。
所以央企国企拿地金额暴跌一点也不奇怪，当房子不被个体用负债的形式消化掉，土地就无法变现，这种情况房企怎么还敢继续拿地？
可按理说央企国企都是“自己人”，拿地更多的时候是有托举土拍市场的“社会责任”在里面。
经济账要算，但“社会责任”的帐也要担。
怎么担？演戏。
从2022年下旬开始，在土地出让金快速下滑的情况下，穷则思变的地方上决定搭一个土拍戏台，然后演一出空城计。
演员自然是央企国企还有地方城投，所以我们看的是虽然台下没有一个观众，但每一家的演出都是极其卖力和认真，每个动作每个唱腔都是一板一眼丝毫不见一点马虎。
干嘛为一场没有观众的演出费神费力还费钱？
还不是想让个体赶紧掏钱进场负债买房嘛。
辛勤的演出下，土拍流拍率被降低了，地价被托住了，市场的情绪好像也被“稳定”了。
但被演技衬托出来的虚假繁荣，并没有让个体买账，这边是热情的群演在不同城市的土拍市场狂飙演技，那边的新房销量依然还在稳定且不断加速的下滑。
土拍的“虚火”和新房市场的冷淡，形成了楼市中最荒诞的一幕。
个体就这么静静的看着，看着这些略显拙劣的表演。
2
这下轮到央国企着急了，因为再大的“社会责任”也架不住一直干违背经济规律的事情，《经济观察报》记者采访某上市开发商负责财务的管理人时，对方说的很清楚“一块土地拿错了，都有可能让公司暴雷”。
虽说央企国企比民营房企家底要厚的多，暴雷的几率在身份光环的加持下很难发生，但地主家的余粮再多也经不住折腾。
保利、中海、建发、这些头部央国企为什么在2024年前8个月不约而同大幅减少拿地？原因基本就在这。
于是在演了一年多的空城计之后，央企国企开始逐渐退出舞台，陆续回到了归算经济账的正常企业思维当中去。
以销定产成了央国企们的主流思路，先摸清自己吃几碗干饭，然后再决定拿多少土地。
没了戏台上的空城计，真实的数据就会立刻浮出水面，今年1-8月国有土地出让收入1.77万亿，同比去年同期下降22.3%。
土拍市场大跌。
当然，也不用把央国企想的过于惨烈，过去人家帮忙演出空城计，这份情地方上还是会还的。
9月2号晚上国企“Y秀”地产发布公告称，集团公司旗下的于2021年分别以52.91亿和50.05亿元买入的土地，由广州负责土地开发的部门收回，并补偿120亿。
如果再算上8月30号Y秀位于广州白云广龙地块被政府收回的土地补偿的70亿元，上半年Y秀地产3块土地全部被有偿收回。
拿地两年一点没开发，不但没被处罚（无偿收回），现在还被地方上原价有偿回收，这种待遇民营房企肯定是享受不到。
西游记里给孙猴子使绊子的妖怪们，但凡是哪位神仙坐骑的，有哪一个死在猴子的金箍棒下了？
还不都是口头教育后，带回家继续好吃好喝养着了？
当初“Y秀”地产买入这些地块的时间是2021年，2021年的楼市是什么样子？当年全国新房销售18.19万亿，土拍8.7万亿 双双创下历史新高。
现在回过头再看，没有“Y秀”们在楼市最后的高光时刻贡献的那些未来随时可能被有偿回收的土地，这个历史新高怕是就要流产了。
但要是当初没有所谓的历史新高，又怎么吸引更多的人匆匆顶着高利率进场买房？
一场精心演出一定会达到某个效果，要么观众哄堂大笑，要么观众潸然泪下，而楼市中的演出就是让“观众”们尽快持币进场。
你以为土拍热闹，房企们争相下场拿地是看好未来市场，你以为地价飙升是周边配套未来还会继续升值。
结果到头来发现，一些热闹是气氛组撑出来的，部分地价也是自家人顶起来的。
楼市中的戏，都是演给台子下的人看的，台上的除了演员还是演员。
单就演出效果而言，这出戏在2021年是非常成功的，不过上了一当后人就会长个记性，再往后类似的操作就很难再复制2021年的效果了。
2022年新房销售13万亿，同比下降26.7%；2023年新房销售11.7万亿，同比下降8.5%。
连续下滑的新房销量就是最好的佐证。
至于“Y秀”地产这3块土地为什么现在突然被回收的原因也很简单，房子卖不动了。
销售失速的“Y秀”前7个月只完成了2024全年销售目标的41.1%，新房去化的减速让土地成了烫手吞金的债务巨兽。
是债就要少碰，“Y秀”今年前7个月拿地金额大幅下降到60亿元，而去年同期还在处在213亿的高位。
在债务的压力下，学会对土地敬而远之了。
辛苦演了一圈戏，本来想引导个体加速进场负债为房企去化新房，接着房企拿着钱再通过拍地为地方财政排忧解难，结果个体不怎么上套。
不上套的主要原因是个体的负债空间接近极限，而楼市的的本质又是一场“击鼓传债”的金融把戏，于是当处于链条游戏底层的个体没能力也不愿意继续接债时，处于中间的房企自然也就不会去接地方的债，也就是拍卖的土地了。
下游不接债，房企还继续大量接住上游的债（土地），那债务只会堆积在房企自己手里。
谁也不想当冤大头，所以先是民营房企拒绝，现在连国企央企都开始远离债务。
房企们集体一拒债，地方上的财政就得叫苦。
前阵子不少地方喊“砸锅卖铁”，除了之前来自财政的收入不足之外，更多的原因就是因为卖地收入这条大动脉几乎堵死了。
通过房地产吸了这么多年居民端的储蓄和负债空间后，突然“被迫”戒了这口，地方上真还就不行。
3
9月7号住建部主管的中国房地产报发文《支持楼市内需，利率政策还可作为》，话说的很明白，想要继续刺激楼市就必须让金融机构通过降低利率接着让利出血。
而更早一些的9月5号，央行货币政策司在新闻发布会上的说的是：“存贷款利率的下降还有一定的约束”。
一个是住建部下面的官媒在呼吁继续降低房贷利率的，一个央行直接站出来讲利率下降还有约束。
大家各有各的崽子要护。
显然，楼市这个击鼓传债的游戏只要没有新人带着储蓄和未来几十年的收入进场，那么矛盾和压力就会在内部升级。
楼市走到现在，走到各口子之间甚至有点踢足球的意思，根本的原因还是透支个体负债能力的速度太过超前。
而所谓的房企大幅减少拿地，甚至国企出现有偿退地的现象，只是个体拒绝债务后的一个连锁反应罢了。
让打工人继续加杠杆，不是解决问题而是制造问题，也许更高的杠杆可以撑过一阵子，但当再次达到一个临界点的时候，虚幻的楼市繁荣就会再次崩塌。
这方面16年的棚改去库存就是个例子，棚改+高杠杆+低利率的确是去化了一阵子新房库存，让楼市暂时性涅槃重生，结果呢？
更高的杠杆换的是来摔的更惨，现在的楼市就是活生生的例子。
楼市的救市方向，出了一点问题。
总是在透支个体的负债空间方面想办法，却没有同步补充提高个体的劳动收入，再能抗的个体也经不住这么用。
该去的杠杆不去，甚至还想通过降低首付往上再加一点，楼市的下行一点都不冤。
就这样。
感谢大家阅读，如果喜欢
热门跟贴