作者 | 梁秀杰
编辑 | 宋金煜、刘玉娇
责编 | 韩玮烨
租金坪效，一向是公寓运营的关键指标。
资产方、运营方和客户，都是「坪效」的重点关注者。
资产方期望通过这一指标来追求较高的资产回报率，运营方希望通过它提升运营收益。而最终买单方是租户，其租金承受力和居住体验，又决定了项目前期测算的租金坪效能否实现。
在现实的市场中，我们到底有没有可能实现三赢？
在这一点上，栖心公寓打造的「小河迷仓」青春社区，可能具有一些借鉴意义。其在上海部分项目的改造运营实践，已然实现了租金坪效与用户体验的平衡。
近日，睿和智库研究部深入调研了栖心公寓运营的小河迷仓青春社区(上海大宁店）（以下简称“小河迷仓”），探究该项目的改造运营如何实现极致坪效。
小河迷仓青春社区(上海大宁店）位于百联莘荟商业园区内，属于妥妥地上海内环核心地段。租户以95后为主，出租率常年保持在95%以上。值得注意的是，项目还拥有特种行业许可证，通过长租+日租模式，整体出租率和收益率得以进一步提升。
图表1：项目基础资料
资料来源：公开资料、睿和智库整理
从位置上看，项目直线距离地铁1号线上海马戏城站约886m，延长路站约881m，步行均在15分钟左右，临近静安区大宁商圈和虹口商圈，交通便捷。周边生活配套丰富，不仅位于百联莘荟商业园区内，还毗邻上海久光中心、大宁国际商业广场、凯德虹口商业中心等大型商业，以及上海大学延长校区、上外虹口校区等高校。
项目所处的百联莘荟商业园区，是一个典型的城市更新项目。曾经是上海联华生鲜食品加工配送中心，后被升级改造成为集生活集市、餐饮娱乐、儿童亲子、健身医美、运动休闲和社区服务功能于一体的社区商业。
公寓部分总建筑面积约6,505㎡，可提供357间房源，包含小河迷仓青春社区和Sweet「甜的」服务式公寓两种产品。客群定位分别是刚毕业的大学生或工作5年内，对租金比较敏感、有居住品质需求的高素质人群，和工作5年后对居住品质有改善需求的白领收入人群。
图表2：小河迷仓青春社区(上海大宁店）产品
数据来源：公开资料、睿和智库整理
租金方面，小河迷仓用8㎡精致小户型，打造极致性价比的产品，直接将租金拉低至2500元/月起。睿和智库调研周边公寓及普通住宅发现，目前周边公寓赢亦灿公寓·健康智谷店25㎡一居2980元起，住宅宁和小区40㎡一居4500元起，慧芝湖花园73㎡两居8200元左右。放大到整个上海内环来看，据了解市场平均水平在4500元/月左右。对比来看，小河迷仓的租金相较周边区域下降了至少15%。
具有高性价比的同时，项目也注重年轻人的体验感和舒适感。公寓整体采用简洁的ins风设计，每个房间精装全配，家电齐全，独立卫浴，一层房间还自带独立的小院子。
由于大部分是Loft公寓产品，卧室在隔层上打造，也让“大床房”不再是梦想，即便8㎡内也有1.5m的大床。同时注重空间感和收纳功能，不仅洗衣机、冰箱等家电皆有，更将收纳空间利用到极致。此外，房间还采用9层超强隔音材质，打破了市面上对公寓隔音差的固有认知。
由于项目的主体建筑以原厂区的冷库和生产车间为主，外观较为封闭。为了解决公寓的采光和通风问题，小河迷仓不仅将窗户进行了增大处理，还用大大小小的通风井，进一步保证每个房间的通风采光。
原本的首层架空部分，改造成了入户大堂和公区，添置了台球桌、竹林健身房、星空自习室、共享厨房、中庭樱花榻榻米休息区等。屋顶则布置成露天阳台，可供租户聚会、烧烤。再加上涂鸦墙壁、宠物寄养暖心设计等，住在这里就会被无处不在的自由气息所包围，匹配年轻人的喜好。此外，项目还整合各种创意策划，为租户提供多样化的市集和社群活动。
在安全管理和服务上，采用智能化门禁设备，借助大楼入口的人脸识别系统、智能化门禁门锁等，实现一人一码；公共区域24小时全方位监控，保障租户居住的安全性；24小时的管家服务，及时响应租户需求。
更适用于一线城市的核心区域的“坪效神话”？
住惯了大房子的人可能会觉得8㎡起的小户型产品够极致，但也略显压抑。但不可否认的是，在上海这种寸土寸金的一线城市，这样拥有独立空间，保证私密性的公寓也难能可贵。项目常年超95%的出租率，无疑是其成功的最好证明。
而进一步总结小河迷仓的成功策略，其“坪效神话”似乎更适用于一线城市的核心区域——
目标用户上，聚焦刚毕业的大学生或工作5年内，对租金比较敏感的高素质有居住品质需求的人群。
选址在上海的中环之内，地铁站沿线800米左右范围内。这个区域的特点是，并不是超核心的位置，但又是相对核心的区域。对于其目标用户来说，距离他们的工作场景在通勤半个小时范围内，时间距离相对友好。
最关键的，还是通过产品来实现高坪效，满足不同利益相关方的要求。具体来看：
在有限的空间内，通过设计和规划，实现高坪效，提升空间利用效率。小河迷仓目前改造的产品多是工业或者办公性质，柱间距通常介于6.4-8m之间。按照传统改造方法，可以1改2或1改4，即1个柱间距能做2或4间房。而小河迷仓则在8m乘以8m（加上柱子8.6m）放下了6间房，每个户型2.8m乘以3.2m，直接多出来了33%的运营面积。
进一步提升产品的性价比。用极致的8㎡小户型，小河迷仓将租金拉低至2500元/月，直接将房租在上海平均月薪支出占比由超三成打下到两成，从而进一步提升产品的竞争力。
同时还需要关注租户体验，确保租户居住时的舒适度和满意度。产品上，先保证“在螺丝壳里做一个完整的道场”，1.5m的床、1.5㎡的洗手间、3.5m³的储物空间、洗衣机、冰箱、折叠桌椅，再加上一个操作台，完整地植入进8㎡的户型里。虽然小，但使用的功能性要求基本上都满足。
服务上，一方面，保证满足客户在安全、押金和及时响应等方面的刚性需求；另一方面，尽量在低成本甚至零成本的基础上，提升租户的居住体验。比如，提供无责任转租，和随时与租户保持互动和沟通的“预言信箱”等。
在追求价值最大化的同时，小河迷仓还严格控制总投资额和改造成本，从而实现价值与成本的最佳平衡。
可以看到，极致的坪效，不仅让小河迷仓在激烈的市场竞争中脱颖而出，更让其得以由轻向重转型，拥有了拓展重资产的能力。目前，其已在上海中环外与资本方和业主共同打造了某重资产项目，据了解整体坪效超6元，IRR超25%。
结语
在新青年群体追求高性价比的同时，企业也需确保稳健且可预见的收益，这看似矛盾的两个目标需要通过更精益的产品管理和运营来实现。
小河迷仓通过打造极致坪效的小户型产品，试图重新定义公寓运营的新标准。然而这种模式在其它市场中能否成功复制，还需要考虑到租金与在地目标用户可支配收入之间的关系。
当国资大体量保租房大规模入市之后，对于市场化公寓运营企业而言，加强产品力和极致运营能力，是企业生存的唯一路径。通过深耕细分市场、理解用户需求，精准定位，不断实践复盘和迭代，来确保企业的高质高效发展。
市场化公寓运营企业新一轮淘汰赛又开始了，市场这轮新的浪潮又将掀起什么样的波澜，我们拭目以待。
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