出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
最新房贷利率，按兵不动。
9月20日，新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，1年期和5年期以上LPR均未调整，1年期LPR仍为3.35%，5年期以上LPR仍为3.85%。
前一日，美联储启动降息，联邦基金利率的目标区间下调50个基点，被视为降息通道开启。国内多位专业人士认为，这一动作利好中国房地产市场，预计后续我国降准、降息的调整或加快落地。
不少业内人士预测，美联储降息对房贷政策有积极影响，今年9月份至年底LPR降息概率和幅度会增大，有助于引导存量房贷利率的进一步下调，甚至有人认为最快9月20日LPR就可能继续降息。
但这一预测落空，9月20日LPR报价维持不变。LPR年内是否还有下调空间，进一步降低存量房贷利率的可能性有多大，多位业内专家进行分析。
LPR下调，或在四季度体现
中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉搜狐财经：“尽管9月LPR报价未变，但考虑到经济稳定运行面临的挑战，以及中美利差倒挂幅度的收窄，四季度央行降息的可能性较大。”
此外，降低存量房贷利率将大大减轻居民负担，提振市场信心，且涉及38万亿房贷。预计本轮下调存量房贷利率幅度为60-80bp，每年为借款人减少利息支出约2280亿元-3040亿元。
“综合来看，尽管目前LPR报价维持不变，但未来一段时间内，根据经济运行态势及物价走势，央行有可能在四季度再度下调主要政策利率，届时可能会引导LPR报价跟进下调，从而对存量房贷利率产生影响。因此，存量房贷利率下调的可能性仍然存在。” 柏文喜指出。
上海易居房地产研究院副院长严跃进也指出，LPR当前不调整，不意味着后续没有调整的空间。从目前各商业零售价格和资产价格等角度看，都需要更为宽松的货币金融政策做支撑，所以LPR下调是时间的问题，或在四季度有所体现。”
“从降低购房贷款利率和降低存量房贷利率的角度看，后续下调的空间依然是存在的，也有助于进一步降低房贷方面的成本。”严跃进说道。
但也有不少业内专家认为，存量房贷利率短期内下调的概率很小。
降低存量房贷利率，短期内可能性小
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“美联储降息，预示着后续降准降息的通道会更加宽敞一点，比如按揭利率进一步调控的空间更大。但是，我国是否马上就降息，存在制约。”
银行存贷款环境发生重大变化，资金来源端成本变高。今年以来，随着存款利率下降和对存款“手工补息”的控制，存款搬家到银行理财市场。今年上半年，银行理财规模超越29万亿元，逼近历史高点。根据中信证券估计，在国有银行的带动下，2024年下半年理财规模有望重新站上31万亿元的历史高位。
截至8月底，我国10年期、30年期国债利率分别降至2.1%和2.3%，未来还将会继续下降，这也导致银行净息差继续在警戒线下方走低。今年二季度，银行业净息差为1.54%，连续六个季度低于1.8%的警戒线。
在李宇嘉看来，去年9月份超过22万亿元存量房贷（占比65%）完成利率下调，平均降幅达73个基点，短期内继续下调的可能性较小。
同策研究院联席院长、首席研究员宋红卫告诉搜狐财经：“降低存量房贷利率是一个零和博弈，短期来看，利好广大的购房者，是以牺牲银行短期利益为代价；但对银行是利空，目前银行的净息差已跌至1.54%左右，达到一个历史低点，明显低于银行合理盈利空间的1.8%门槛，银行端对降低存量房贷利率有抗性。”
今年二季度末，银行的个人按揭贷款余额为37.79万亿元，比最高值的2022年三季度的38.9万亿元，下降了1.1万亿元，并且这个趋势还在延续。
“从长期来看，银行会将成本转嫁出去，通过降低存款利率，拉大当前的存贷利率差，这样才有可能加快降低存量房贷利率的节奏。”
宋红卫认为，降低存量房贷利率从实际观察来看，对于提振住房需求效果不明显。此外，房贷是20年至30年的长周期，如果未来进入升息通道，商业银行能给这些存量房贷业主加息吗？“所以，银行的积极性不高，调整存量房贷利率的可能性不大。”
中国城市房地产研究院院长谢逸枫也持相同观点，他认为，即使市场上呼声再高，存量房贷利率下调，在今年年内可能性大不，最主要的原因就是银行的利差难以弥补。
“如果这个利差有办法弥补，下调进程可能会加快，例如降低存款利率，但这又会导致银行揽储困难，存钱的人会减少。”他指出。
存量房贷业主如何“自降”
如果存量房贷利率短期内没有下调，存量房贷业主如何“自降”？谢逸枫认为可以通过三种方式来调整：
一是采取转按揭方式，即将房子“卖”给自己人，然后重新找银行按揭；
二是进行 “商转公”，即商业性住房贷款转公积金住房贷款；
三是存量按揭客户与银行重新协商房贷利率。
当前，全国五年以上首套住房公积金贷款利率为2.85%，低于6月新发放房贷平均利率3.45%。目前，开展“商转公”业务的城市已超30个，包括深圳、苏州、福州、厦门、台州、许昌等城市。
“第三种方式很难实现，一般银行不会重新商定利率，除非有特殊情况。” 谢逸枫强调道。
宋红卫则指出：“转按揭现在尚未放开，如果放开会造成银行间的恶行竞争，如果限定在同个银行内，存在一定的可行性。”
“如果不能转按揭，可以通过经营贷置换，或者用‘名义过户’的方式，即通过虚假过户，进行名义上的过户，比如父子之间进行一场虚假交易，用新的贷款置换原来的贷款，从而降低房贷利率。”
目前来看，新房首套、二套房贷利率分别为2.95%-3.45%、3.25%-3.90%，存量首套、二套房贷利率分别为3.85%-4.75%，5.15%-6.23%。新房与存量的首套房贷利率差为0.90%-1.3%，二套为1.9%-2.67%。
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