近段时间，市场接连官宣大利好。

短短一周时间，完成了从美联储开启降息周期，到宣布存量房贷利率、房贷首付比例要下调，再到住房限购政策要调整，甚至罕见提出促进房地产市场止跌回稳……

可以说重磅消息的密集出台，超出了市场预期。

当然，面对此情况，对于众多手持资金、有置业需求的人来说又疑惑了：

接下来会打出政策组合拳吗？

楼市是不是真的要大反转了？

新周期下如何进行资产配置？

1

别急，大招可能在路上？

市场的转折，出现在9月。

继美联储大幅降息50个基点后，市场情绪拉到了高潮，黄金应声大涨、人民币汇率重返7以内。

事实证明，每一轮美联储降息周期过程中，会带来一次全球财富大洗牌，尤其对中国楼市产生积极影响。

紧接着9月24日，信号更加强烈，央行+金监+证监三大部门联手发布超级猛料。

存量房贷利率下调0.5%、二套首付比例下调到15%、降低存款准备金率与政策利率……无疑是在财政端和货币端全方面支援房地产行业的发展。

到了9月26日，中央政治局会议内容再次引爆市场，首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”。

在如此高级别的会议上，这个提法非常给力，可见上层对房地产的态度已经非常明显，眼下的局势非常清晰。

▲ 截图自第一财经

利好密集释放，无疑吹响了市场向好的号角，新一轮周期或许要来了。

很快，在924当天楼市就有了异动，买房的积极性有所提高。

比如924当天乐有家APP浏览量暴涨，截止下午2点多时进线量暴涨48.5%。

安居客数据同样显示，924新政下楼市热度飙升。

▲左图源自微博光明小董、右图源自安居客

再看深圳房地产信息平台的数据，从924开始后的新房二手房成交量走势，也能看出楼市关注有了明显提升。

深圳地产业内人士认为，9月底开始深圳二手楼市成交有望明显上升。

但壹地产认为，这或许仅仅只是开始，后续预计还有新一轮刺激政策出台。

比如924当天，还提到将降低中央银行政策利率，7天逆回购操作利率下调0.2个百分点，而到了9月27日就已宣布从1.7%调整为1.5%。

这意味着下个月的LPR有望降息，或许是1年期降低20个基点、5年期降低25个基点，这对于购房市场降低贷款成本具有积极的作用。

不过更值得期待的，是更大的财政刺激，以及核心城市的楼市松绑。

比如前不久刘世锦提出的10万亿财政刺激计划，以及李迅雷建议的10年发50万亿超长期特别国债，真正刺激经济提振信心，进而带动经济回归扩张性增长轨道。

至于核心城市松绑，926当天已经明确提出“调整住房限购政策”，要知道目前仍然有限购政策的只有一线城市、天津、海南了。

现在一线城市已有所行动，除了广州将南沙限购取消，连一向不轻易出政策的北京，也宣布适时取消普通住宅和非普通住宅标准。

客观讲，北京这一行为可视为积极信号，正所谓北京的一小步，一线城市的一大步。

结合以上，接下来的深圳就值得期待了，像是取消松绑区购房1年社保要求、放宽住宅/公寓的限售年限、增值税免征5改3等等。

总之，现在上层至少表明了一个态度，大招还没放完，放开的尺度还有空间，向好预期将持续发酵。

2

当下置业，遵循3个法则！

问题来了，在当前经济环境和市场政策下，选房应该遵循什么法则？

壹地产认为主要看三点：

第一，地段。

市场分化是不争的事实，哪怕是在深圳，未来人口流入、房价上涨只会发生在部分区域，要相信“地段决定房价论”永不过时。

第二，房企。

近年来的暴雷事件，让更多人看清了选对房企的重要性，故而将其划入了买房必看清单里，首选有口碑、发展稳健的房企，这关乎资金周转能力、后期交付能力等等。

第三，使用率。

建筑新规执行后，最新的户型使用率可以提高到100%左右，打破了近几年使用率多在75-85%的局面，如此一来实际单价更划算，未来资产表现力也更强。

最近，壹地产踩盘时发现，光明的中建观玥，样板间一对外开放就迅速吸引了市场目光，刚好契合了以上三个准则：

——光明城的区位优势自然不用多说，光明价值一梯队选手，对应了“地段论”。

——光明城首批建筑新规后使用率达到约95-100%的住宅，对应了“新规论”。

▲中建观玥区位示意图

或许会有人问，那开发商中建东孚什么来头？似乎是第一次在深圳建项目。

你或许听过“每25个中国人中就有一个使用中国建筑建造的房子”，代表着中国房建领域的高位水平。

而中建东孚，依托的正是世界500强央企中国建筑背景。

具体来说，中建东孚是中建八局专业负责房地产开发和物业服务的全资子公司，后者正是全球最大投资建设集团中国建筑旗下排头兵。

▲中国建筑、中建八局品牌示意图

放眼全国，北京奥运会水立方、上海世博会场馆、上海迪士尼等国际性地标，乃至深圳的国际机场T3航站楼、大运中心、宝安体育场等，都能寻见中建八局的身影。

就连享有“中国建筑界的奥斯卡”美称、中国建筑业最高质量奖的鲁班奖，中建八局就获得过295项，可见其过硬的实力。

有着“地标专业户”中国建筑与中建八局的背书，中建东孚自然是将直接把稳定性摆在眼前。

事实证明，在2024年中国房地产开发企业综合实力中，中建东孚排名第 26 位，并连续三年蝉联责任地产第1名。

包括中建东孚物业，也是中国百强物业，在2024年中国百强中排名35位，服务过30万名业主。

目前，中建东孚聚焦核心发展区域，在一二线城市布局有百余个项目。

翻阅过往项目，会发现中建东孚对于造产品有自己的坚守，将择址观、人居观、服务观摆在首位。

正因此，多个项目荣获了绿色星级认证、广厦奖、园匠杯、金盘奖等品质荣誉，备受市场追捧，像今年5月底北京项目中建云境，首开就劲销15.2亿。

此次中建观玥正是其进入深圳的首个项目，无疑从前期的开发、建设，到后期的交付、物业管理，为置业者上了双重保险。

▲中建观玥效果图

不妨先看几个细节，来感受下产品力。

外立面引入了公建立面元素，打造大气精工、现代雅致的立面形象。

▲中建观玥效果图

进入社区，景观大门、风雨连廊、园林、架空层、大堂5重归家礼序依次铺开，仪式感从归家那一刻开始。

同时考虑到不同年龄段业主的需求，在园林精心打造静谧水庭、运动活力区、康养花园、森林魔方主题儿童乐园等，带给业主一个多功能主题空间的全龄运动型社区。

如此一来，满足了孩子探索自然、成人健身运动、老人休闲散步的日常需求。

▲中建观玥效果图，左右滑动查看更多

可见，作为中建东孚入深的首个作品，拿出了满满诚意。

3

光明城首批新规住宅

使用率95%+！

其实相比前些年的选房标准，当下置业者变得更加理性了，不再一味追求地段从而忽略了产品本身，愈发意识到基于好地段、好品牌外，同样要拥抱好产品。

尤其建筑新规出现后，新规下的好产品俨然成为了影响购房者决策的重要因素。

——更具实用性。

新规后凸窗尺寸的增加、阳台面积的加大，给到业主可利用的空间更大了，能进一步拓展空间尺度和提高居住舒适度。

——实际单价更有优势。

新规后产品在近100%的使用率下，实际单价和市面常规产品拉开了差距，对购房者更为友好。

例如以80㎡、单价3.5万/平为例，按照原来85%使用率、套内单价在4.11万/平，按照新规95%使用率、套内单价在3.68万/平，价差显而易见。

——未来市场竞争力更强。

除个别项目，可以说深圳近五六年户型的主流使用率在70%多、80%多，现在高使用率产品出现后，意味着今后在二手房市场更具优势，在溢价能力上享有一定话语权。

像龙华的金亨利/汇龙湾、南山的恒裕滨城/宝能城，都是典型案例，10万+、20万+的背后除了地段因素，也是基于使用率的优势。

而作为光明城首批即将入市的新规项目，中建观玥有着明显优势：

——同等面积多一房，或者多一卫

全屋采用了更多、更大的飘窗环绕设计，加上阳台后，中建观玥户型使用率达到了约95-100%，其中约80-89㎡做到了3房2卫，约110㎡则做到了4房2卫。

——飘窗尺度更大，更具便利性

设计师在80公分飘窗的基础上加做了一个10公分的窗台，达到了90公分，而原来产品最大不过60公分。

这样一来，能打造出很多功能百变的空间，可以是玄关处的鞋柜、餐厅的餐边柜、卧室的衣柜等等。

具体来看，每个户型也独具优势，对同类产品是降维打击：

约80㎡户型，做到了3房2卫，更实用。

首先相比大多旧规产品多出一卫，这点对于人口多的刚需家庭相当友好，解决了早晚洗漱时只有一卫要排队的问题。

关键作为生活中使用频率最高的空间之一，两个卫生间的尺度感也在线，都将近4平，并不会显得空间拥挤。

再看S型内嵌冰箱的设计，空间最大化利用的同时，极大程度保证了室内的整洁和美观。

而且两间次卧间无承重墙体，可根据家庭的实际需求进行个性化空间定制。

再看主卧，双面飘窗设计，可以一面打造成衣柜，一面做成梳妆台。

约89㎡户型，做到了3房2卫，更百变。

最大亮点在于有一个约6.3米长的大阳台，要知道一般要100平左右的户型才能实现这点。

这个面积，男主人的跑步机、女主人的小花园完全实现得了。

而且如果不需要那么多房间，阳台连接的次卧完全可以和客厅打通，比如中间做“移动墙”设计，变身为超级复合客厅，这时候的次卧可以化身为开放式书房、小型聚会场、儿童趣味空间等等。

另外主卧和一间次卧都是双飘窗设计，不仅有270°采光，又多了几处可用面积。

比如想在次卧实现1.5米大床，加上90公分的飘窗后只需多加60公分（之前要加90公分），卧室空间也立马显现出来了。

约110㎡户型，做到了4房2卫，更舒适。

这个户型一眼望去，是一整圈的飘窗和阳台环绕，使用率达到了约100%，真正把飘窗、阳台拓展做到了极致。

加上大横厅、南北透通、约6.7米长大阳台的设计，空间感瞬间拉满，实现了130平户型才有的效果。

一进门，玄关处就带一个3米多长的飘窗，可以变身为实用的鞋柜。

往里走，厨房也有一个近2米长的飘窗，可以设计为操作台。

此外，餐厅旁还有一个2米多长的飘窗，不妨做成餐边柜。

让人惊喜的还有主卧，不仅有独立衣帽间，加上飘窗环绕一圈，直接升级三面采光。

说实话，从实用、到百变、再到舒适，中建观玥把深圳人最需要的户型都考虑到了。

值得一提的是，此次中建观玥带品质精装交付，并配备全屋中央空调。

而且据说项目还是凤凰城片区最后一块居住用地，稀缺性更强。

目前中建观玥营销中心和样板间均已开放，预计10月中旬开盘，如果你也对新规后户型感兴趣，不妨前往现场感受一番。

▲中建观玥效果图

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