9月24日，央行行长潘功胜宣布即将下调存量房贷利率，本以为具体细则要到十一长假后才会公布，没成想9月29日晚间央行就官宣了，并确
定10月31日前会完成一次存量房贷利率的批量调整。
哪些人的房贷利率能降？具体降多少？如何操作？答案都揭晓了，给大家解读一下央行的最新政策。
第一，首套房和二套房均能降
2023年9月，降过一次存量房贷，只不过那时规定只有首套住房的商业贷款利率能够下调，二套不参与调整。
今年10月31日前将要调整的存量房贷利率不再区分首套房还是二套房，也就是说只要符合条件的房贷利率都能下降。唯一的区别是一些城市的首套房和二套房贷款利率下限不同，调整利率时不能低于当地的首套房和二套房利率下限。
有些城市已经不区分首套房和二套房了，这意味着这些城市的存量商贷利率下降后将一致，当下最痛苦的二套房贷款降幅将会很大。
第二，存量房贷利率怎么降？加点数最多降至负0.3%
关于如何降，较为复杂，请耐心阅读。
大家先要知道房贷利率是由两部分组成的，LPR和加点数。即贷款利率=LPR+加点数（可以为负）
一般来说房贷利率只会随着LPR的变化而变化，这次降存量9月24日，央行行长潘功胜宣布即将下调存量房贷利率，本以为具体细则要到十一长假后才会公布，没成想9月29日晚间央行就官宣了，并确定10月31日前会完成一次存量房贷利率的批量调整。
哪些人的房贷利率能降？具体降多少？如何操作？答案都揭晓了，给大家解读一下央行的最新政策。
第一，首套房和二套房均能降
2023年9月，降过一次存量房贷，只不过那时规定只有首套住房的商业贷款利率能够下调，二套不参与调整。
今年10月31日前将要调整的存量房贷利率不再区分首套房还是二套房，也就是说只要符合条件的房贷利率都能下降。唯一的区别是一些城市的首套房和二套房贷款利率下限不同，调整利率时不能低于当地的首套房和二套房利率下限。
有些城市已经不区分首套房和二套房了，这意味着这些城市的存量商贷利率下降后将一致，当下最痛苦的二套房贷款降幅将会很大。
第二，存量房贷利率怎么降？加点数最多降至负0.3%
关于如何降，较为复杂，请耐心阅读。
大家先要知道房贷利率是由两部分组成的，LPR和加点数。即贷款利率=LPR+加点数（可以为负）
一般来说房贷利率只会随着LPR的变化而变化，这次降存量英vgu.net.Cn房贷利率调的是加点数，属于“非常时期”的“非常方法”。央行和市场利率定价自律机制的政策原文为：
英chenlee.Cn“对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30个基点，且不低于所在城市目前英ezr6.Cn执行的新发放房贷加点下限”
这段话比较难理解，而且不同地区的政策不同，要分成几种情况对待，给大家英meleap-hado.Cn举几个例子。
情况一：所在城市没有房贷加点下限
除了北上深外的城市已经取消房贷利率下限，所以大部英zgrp5.Cn分地区的房贷属于这一情况。根据新政，这些地区的存量房贷加点数最多降低至-0.3%。
在去年的存量英villon.Cn房贷利率下调中这些城市的绝大部分首套房贷款加点数已降至0，所以在现有基础上能再降低30个基点；二英bt9h.Cn套房去年没降，利率水平较高，本次加点数最多也是降低至-0.3%，部分二套房
贷款利率有望下降100英bhzdxj.Cn个基点，也就是1%以上。
说白了，就是原本贷款利率比较高的，不管首套还是二套，调整后都变成LPR英xyshxybc.Cn-0.3%。
情况二：所在城市保留房贷下限
主要指的是北京、上海和深圳，存量存贷利率下调后加点数英wqpjr.Cn不仅不能低于-0.3%，而且不能比当地新曾房贷的利率低。三个城市的情况相差不大，我以上海为例解读英556889.Cn。
张三，首套房商贷利率为LPR+0，上海现在首套房新增贷款利率为LPR-0.45%，加点数最多英cfdogq.Cn可降至-0.3%，调整后张三的房贷利率是LPR-0.3%。
李四，二套房商贷利率为LPR+0.5英ptxxb.Cn9%，上海市区二套房新增贷款利率为LPR-0.05%，六大郊区为LPR-0.25%，下限均高于-英a475.Cn0.3%，按照下限执行。如果李四的房子在市区，调整后利率为LPR-0.05%，
在郊区则为LPR-英mechanical-horse.Cn0.25%。
注意，不同贷款人的LPR重新定价日不同，并非所有人都是每年的1月1日。今年以来LP英guxiang99.CnR已经从4.2%下降至3.85%，几乎可以确定的是10月还会下调20个基点，也就是变成3.65%英yy0609.Cn。
那些每年1月1日重新计价的贷款当下还在执行4.2%的LPR，这意味着到了2025年1月1日贷英jingjils.Cn款利率还能因LPR的减少而降低55个基点。
以李四为例，若其房子在上海郊区，当下的贷款利率是4.英skybull.Cn2%+0.59%=4.79%；11月调整存量房贷利率后变为4.2%-0.25%=3.95%；明年英1234444.Cn1月1日LPR重新计价后为3.65%-0.25%=3.4%。3个月利率从4.79%变为3.4%，英pcmkz.Cn累计下调139个基点。
第三，不需要和银行谈判，批量调整房贷利率
看明白如何计算下调后的存量房贷英tjgcp.Cn利率后讲讲我们要做什么。用一句话总结，便是基本上什么也不用做，最多登陆网银App，点击
确认调整房英zhyy168.Cn贷利率就行了。
央行公告中提到，“引导商业银行于2024年10月31日前开展一次存量房贷利率批量英fyybpk.Cn调整。各商业银行将发布有关公告和批量调整细则，统一调降房贷利率在LPR基础上的加点幅度，并尽可能英chungai.Cn为借款人提供便利。”
工农中建四大国有银行响应号召，已经发布各自的公告，基本内容都差不多，无非是英phoenixcar.Cn10月12日发布具体操作细则，2024年10月31日前完成批量调整。
因此，几乎可以肯定的是与去英aeyffiu.Cn年9月那次下调存量贷款利率差不多，基本上就是自动的，用不着费心，也不像之前外媒传的那样要通过“转英yiluofa.Cn按揭”的方式换银行。
最近，好消息不断，股票大涨，存量房贷利率下调确定下来了。国家做了那么多为了英gdshengying.Cn什么？为的是拉动内需，解决中国经济当下有效需求不足的问题。马上就要放十一长假了，建议大家在自己的英johnrutledge.Cn能力范围内多消费，之后还会有更多好的政策落地。
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